Grundlagen · Österreich
Anlegerwohnung – Neubau oder gebraucht? Der ehrliche Vergleich mit Zahlen
Neubau vom Bauträger oder gebrauchte Wohnung von privat – beide Wege führen zur Anlegerwohnung, aber mit unterschiedlicher Rechnung. Der Neubau kostet mehr pro Quadratmeter und bringt dafür Vorsteuerabzug und Ruhe bei der Instandhaltung; der Bestand ist billiger im Einstieg und rentabler in der Miete, verlangt aber Prüfung und Rücklage. Hier der Vergleich ohne Verkaufsinteresse für eine Seite.
Worum es beim Vergleich wirklich geht
Die Frage „Neubau oder gebraucht?“ wird oft mit Geschmack beantwortet – neu ist schöner, alt hat Charme. Für den Anleger zählt etwas anderes: Was kostet der Quadratmeter, was bringt er an Miete, was kostet er im Betrieb, wie sieht die Steuer aus, und was ist er in 20 Jahren wert? Wir vermitteln seit 2003 beides, Neubau unserer Bauträger-Partner und Bestandswohnungen, und sehen in der Praxis: Es gibt keinen Gewinner, aber es gibt für jede Käufersituation eine bessere Wahl.
Die Vergleichstabelle
Richtwerte 2026 für eine Zweizimmerwohnung mit rund 45–50 m² in einer österreichischen Landeshauptstadt (Angebotsmediane, keine Kaufvertragspreise):
| Kriterium | Neubau vom Bauträger | Bestand (Baujahr 1970–2010) von privat |
|---|---|---|
| Kaufpreis pro m² | Graz rund 5.400 € netto (Angebotsmedian, Neubau dominiert); in Wien, Linz und Salzburg spürbar über dem jeweiligen Bestandsniveau | Graz 3.500–4.500 €; Wien 3.600–6.000 €; Linz 3.500–4.500 € |
| Umsatzsteuer | 20 % auf den Kaufpreis, als Vorsteuer erstattbar; 10 % USt auf die Miete; Berichtigungszeitraum 20 Jahre | Keine USt beim Kauf von privat, kein Vorsteuerabzug; Vermietung meist als Kleinunternehmer |
| Kaufnebenkosten | Rund 6–7 % (GrESt, Grundbuch, Vertrag, Pfandrecht); meist ohne Makler | Rund 10 % inklusive Maklerprovision bis 3 % + 20 % USt |
| Miete pro m² | Graz rund 13–14,5 €; Wien 15–17 €; Aufschlag für Neubau rund 5–15 % | Graz rund 12–13 €; Wien 14–16 €; bei Altbau vor 1945/1953 Richtwertdeckel |
| Bruttomietrendite | Rund 2,5–3,5 % | Rund 3–4,5 % |
| Instandhaltung erste 10 Jahre | Gering; Gewährleistung, Haftrücklass 3 Jahre nach BTVG; Reparaturfonds rund 0,5–1 €/m²/Monat | Höher; Rücklage 1–2 €/m²/Monat; Sanierungszyklen für Dach, Fassade, Leitungen, Heizung |
| Energie | Niedriger HWB, meist Wärmepumpe oder Fernwärme; keine Sanierungspflicht absehbar | HWB prüfen; EU-Gebäuderichtlinie verlangt Sanierung der schlechtesten Gebäude bis 2030/2033 |
| Mietrecht | Teilanwendung MRG: freier Mietzins, Befristungs- und Kündigungsschutz | Nach 1945: wie Neubau; Altbau: Vollanwendung mit Richtwertmiete |
| Prognoserechnung | Pflicht; wegen höherem Preis meist knapper | Pflicht; meist leichter positiv |
| Verfügbarkeit | Fertigstellung oft 12–24 Monate nach Kauf; Miete beginnt später | Sofort vermietbar oder bereits vermietet |
| Wiederverkauf nach 10 Jahren | Junger Baustand, USt-Thema bei steuerfreiem Verkauf | Zustand entscheidet; kein USt-Thema |
Rechnung: Was der Preisunterschied bedeutet
Angenommen, Sie vergleichen in Graz 45 m² Neubau zu 235.000 € netto mit 45 m² Bestand (Baujahr 1995, saniert) zu 180.000 €. Die Zahlen sind Richtwerte, keine Angebote:
| Position | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 235.000 € netto | 180.000 € |
| Nebenkosten | rund 19.300 € | rund 18.000 € |
| Gesamtinvestition | rund 254.300 € | rund 198.000 € |
| Nettomiete | 13,50 €/m² = 7.290 €/Jahr | 12,50 €/m² = 6.750 €/Jahr |
| Nicht umlegbare Kosten | rund 1.100 € | rund 1.700 € (höhere Rücklage, mehr Instandhaltung) |
| Nettomietertrag | rund 6.190 € | rund 5.050 € |
| Bruttomietrendite | 3,1 % | 3,75 % |
| Nettomietrendite | 2,4 % | 2,55 % |
| AfA Jahr 1 (Gebäudeanteil 60 %, 4,5 % beschleunigt) | rund 6.800 € | rund 5.300 € |
Das Ergebnis überrascht viele: Der Bestand liegt bei der Bruttorendite klar vorne, bei der Nettorendite nur noch knapp – die höheren Instandhaltungskosten fressen einen Großteil des Preisvorteils. Was in der Tabelle nicht steht: Beim Bestand ist die Rücklage von 1.700 € eine Schätzung mit Streuung nach oben (eine Sonderumlage für die Fassade kann 5.000 € kosten), beim Neubau ist die Instandhaltung in den ersten zehn Jahren tatsächlich nahe null. Dafür braucht der Neubau 56.000 € mehr Kapital und liefert die erste Miete oft erst ein bis zwei Jahre nach Vertragsabschluss.
Wie sich diese Zahlen über 20 Jahre entwickeln, zeigt das vollständige Rechenbeispiel für den Neubau. Die Renditeformeln stehen unter Rendite berechnen.
Was für den Neubau spricht
- Vorsteuerabzug: 20 % des Kaufpreises kommen zurück. Das ist der größte Einzelposten des Vergleichs – aber er bindet Sie 20 Jahre an die umsatzsteuerpflichtige Vermietung und verlangt die Option zur Regelbesteuerung mit Umsatzsteuervoranmeldungen.
- Beschleunigte AfA auf eine höhere Basis: 4,5 % und 3 % in den ersten beiden Jahren wirken beim Neubau stärker, weil der Gebäudeanteil größer ist.
- Planbare Kosten: Gewährleistung, Haftrücklass, keine Sanierungsüberraschung. Für Anleger, die die Wohnung nicht sehen und nicht betreuen wollen, ist das der entscheidende Punkt.
- Energie und Vermietbarkeit: Niedrige Betriebskosten und moderner Standard senken Leerstand und rechtfertigen den Mietaufschlag – der aber mit dem Alter des Gebäudes schmilzt.
- BTVG-Schutz: Treuhänder, Ratenplan, Rücktrittsrecht. Beim Kauf von privat gibt es das nicht.
Was für den Bestand spricht
- Einstiegspreis: Rund 20–35 % weniger Kapital für dieselbe Fläche in derselben Stadt. Das senkt Kredit, Rate und Risiko – oder erlaubt zwei Wohnungen statt einer.
- Höhere Bruttorendite: Die Miete sinkt mit dem Alter viel langsamer als der Kaufpreis.
- Sofortige Miete: Kein Wartejahr bis zur Fertigstellung, oft ein bestehender Mietvertrag mit Zahlungshistorie.
- Kein Umsatzsteuer-Korsett: Keine 20-Jahres-Bindung, keine Voranmeldungen, freie Entscheidung über Eigennutzung oder steuerfreien Verkauf.
- Verhandlungsspielraum: Privatverkäufer haben Gründe – Erbschaft, Scheidung, Umzug. Preise sind verhandelbar, beim Bauträger fast nie.
Wann was: die Entscheidungshilfe
Neubau passt, wenn Ihr Grenzsteuersatz bei 40 % oder höher liegt, Sie 20 Jahre halten wollen, das Eigenkapital für die höhere Investition und die Vorsteuer-Zwischenfinanzierung reicht, und Sie keine Zeit für Instandhaltungsthemen haben. Typischer Käufer: Angestellte oder Freiberufler mit gutem Einkommen, die eine zweite oder dritte Einheit als Pensionsbaustein sehen.
Bestand passt, wenn das Eigenkapital begrenzt ist, die laufende Rendite Vorrang vor dem Steuereffekt hat, Sie Flexibilität beim Exit oder bei späterer Eigennutzung brauchen, oder Sie bereit sind, Protokolle zu lesen, Rücklagen zu prüfen und gelegentlich einen Handwerker zu beauftragen. Typischer Käufer: Erstanleger mit 60.000–80.000 € Eigenkapital, oder erfahrene Anleger, die Rendite pro eingesetztem Euro maximieren.
Finger weg in beiden Fällen, wenn sich das Objekt nur mit Prospektmiete rechnet, wenn die Prognoserechnung ohne Polster gerade noch positiv ist, oder wenn der Standort keine belegte Nachfrage hat. Ein schlechter Standort wird durch Neubau nicht gut, und ein schlechtes Haus wird durch einen niedrigen Preis nicht billig.
Zwei Sonderfälle: Der sanierte Altbau mit Baubewilligung vor 1945 unterliegt der Richtwertmiete – in Wien rund 7 €/m² netto plus Zuschläge, mit 25 % Befristungsabschlag. Als Anlegerwohnung rechnet er sich meist nur bei sehr günstigem Einkauf. Und der junge Bestand (Baujahr 2015–2022) von einem verkaufenden Anleger kann die Vorteile beider Welten verbinden: niedriger Instandhaltungsbedarf, freier Mietzins, Preis unter Neubau – bei Kauf mit Umsatzsteuer sogar mit fortgeführtem Vorsteuerabzug. Solche Objekte kommen selten auf Portale; sie wechseln meist direkt zwischen Anlegern.
Welche Variante steuerlich für Sie besser ist – Grenzsteuersatz, Kleinunternehmergrenze, Optionsfrist, Grundanteil – prüft Ihr Steuerberater anhand Ihrer Zahlen; dieser Artikel ersetzt diese Einzelfallberatung nicht. Weitere Grundlagen: Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung und Energieausweis und Sanierungspflicht.
Ob Neubau oder Bestand zu Ihrem Eigenkapital, Ihrem Steuersatz und Ihrer Region passt, zeigt Ihnen das Anlegerprofil – und es öffnet den Zugang zu Off-Market-Objekten beider Kategorien: Neubaueinheiten unserer Bauträger-Partner vor dem Portalstart und Bestandswohnungen aus dem Anlegerkreis, die direkt weitergegeben werden. Beide Varianten rechnen Sie im Rendite-Rechner nebeneinander durch.
Häufige Fragen
Ist eine Neubau-Anlegerwohnung rentabler als eine gebrauchte?
Bei der Mietrendite nein: Der Bestand liegt 2026 bei rund 3–4,5 % brutto, der Neubau bei 2,5–3,5 %. Der Neubau holt über Vorsteuerabzug, beschleunigte AfA und geringe Instandhaltung auf – wie weit, hängt von Ihrem Grenzsteuersatz und der Haltedauer ab. Netto nach Kosten liegen beide oft näher beieinander, als die Bruttozahlen vermuten lassen.
Bekomme ich beim Kauf einer gebrauchten Wohnung auch die Umsatzsteuer zurück?
Beim Kauf von einem Privatverkäufer nicht – der Verkauf ist nicht umsatzsteuerbar. Verkauft ein Anleger, der die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet hat, kann er mit Umsatzsteuer verkaufen; dann steht dem Käufer der Vorsteuerabzug zu, und der Verkäufer vermeidet die Vorsteuerkorrektur. Das ist ein Verhandlungsthema, kein Automatismus.
Wie hoch sollte die Rücklage bei einer Bestandswohnung sein?
Für die Wohnung selbst rund 1–2 € pro Quadratmeter und Monat, abhängig von Alter und Zustand, plus eine Liquiditätsreserve für Sonderumlagen. Vor dem Kauf den Stand des Reparaturfonds des Hauses und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen prüfen – dort stehen die Sanierungen, die auf Sie zukommen.
Wie lange dauert es beim Neubau bis zur ersten Miete?
Je nach Baufortschritt beim Kauf 12 bis 24 Monate. In dieser Zeit laufen Kreditzinsen auf die nach Baufortschritt gezahlten Raten, aber keine Miete. Diese Anlaufphase gehört in die Prognoserechnung und in die Liquiditätsplanung – ein Bestandskauf liefert die erste Miete im Monat nach der Übergabe.
Was ist mit Altbauwohnungen als Anlegerwohnung?
Bei Baubewilligung vor 1945 bzw. 1953 gilt die Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes mit Richtwertmiete – in Wien rund 7 €/m² netto plus Zuschläge und 25 % Abschlag bei Befristung. Die Mietpreisbremse begrenzt die Anpassung zusätzlich. Als Renditeobjekt funktioniert der Altbau daher meist nur bei sehr günstigem Einkauf oder als langfristige Substanzanlage.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
