Energieausweis und Sanierungspflicht: was Anleger beim Kauf einer Wohnung in Österreich und Deutschland prüfen müssen

Warum der Energieausweis für Anleger zählt

Eine Wohnung in der Energieklasse F oder G kostet Sie in den nächsten zehn Jahren Geld, das nicht im Kaufpreis steht: Sonderumlagen für Fassade, Dach oder Heizung, höhere Betriebskosten, die die erzielbare Kaltmiete drücken, und ein schwächerer Wiederverkauf. Der Energieausweis ist das Dokument, das diese Kosten sichtbar macht. Wer ihn vor der Besichtigung liest, verhandelt anders.

Österreich: HWB und fGEE

Der österreichische Energieausweis nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012) und den Bauordnungen der Länder nennt zwei Kennzahlen. Der Heizwärmebedarf HWB in kWh pro Quadratmeter und Jahr beschreibt, wie viel Wärme das Gebäude rechnerisch braucht; er bewertet die Hülle, also Dämmung, Fenster und Kompaktheit. Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor fGEE setzt den tatsächlichen Energiebedarf einschließlich Heizsystem, Warmwasser und Hilfsstrom ins Verhältnis zu einem Referenzgebäude; ein Wert unter 1 ist besser als der Standard von 2007. Beide Werte werden in Klassen von A++ bis G eingeordnet und müssen bereits im Inserat stehen. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig, spätestens beim Vertragsabschluss zu übergeben; fehlt er, gilt eine dem Alter entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart, und dem Verkäufer droht eine Verwaltungsstrafe bis 1.450 €.

Als Faustregel: HWB unter 50 kWh/m²a entspricht einem Neubau oder einer gut sanierten Wohnung, 100 bis 150 einem unsanierten Bau der 1960er bis 1980er Jahre, über 200 einem energetisch problematischen Altbau.

Deutschland: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) kennt zwei Ausweisarten. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bauteilen und Anlagentechnik, unabhängig vom Verhalten der Bewohner; er ist vergleichbar mit dem österreichischen HWB. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den gemessenen, witterungsbereinigten Verbrauch der letzten drei Jahre und spiegelt auch das Heizverhalten der Bewohner. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht, sofern das Gebäude nicht nachträglich auf den Stand der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht wurde; bei größeren Häusern hat der Eigentümer die Wahl. Angegeben wird der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch in kWh/m²a, die Klasse von A+ bis H, der Energieträger und das Baujahr der Heizung; diese Angaben gehören ins Inserat. Auch hier gilt der Ausweis zehn Jahre.

Für den Vergleich zweier Wohnungen ist der Bedarfsausweis aussagekräftiger. Ein niedriger Verbrauchswert kann auch von sparsamen Bewohnern oder leerstehenden Wohnungen im Haus stammen.

EU-Gebäuderichtlinie 2024: der Zeitplan

Die überarbeitete Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) ist seit Mai 2024 in Kraft; die Mitgliedstaaten müssen sie bis Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Für Wohngebäude gibt es keine Sanierungspflicht für die einzelne Wohnung, sondern nationale Zielpfade: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands muss bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent gegenüber 2020 sinken, und mindestens 55 Prozent dieser Einsparung müssen aus den 43 Prozent der Gebäude mit der schlechtesten Effizienz kommen. Für Nichtwohngebäude gelten verbindliche Mindeststandards für die schlechtesten 16 Prozent bis 2030 und 26 Prozent bis 2033. Neubauten müssen ab 2030 Nullemissionsgebäude sein, Förderungen für reine Öl- und Gaskessel sind seit 2025 untersagt, der vollständige Ausstieg aus fossilen Heizungen ist für 2040 vorgesehen. Ab Mai 2026 folgen neue Energieausweise einem EU-weit einheitlichen Muster mit der Skala A bis G.

Wie Österreich (über die Bauordnungen der Länder und die OIB-Richtlinie 6) und Deutschland (über eine Novelle des GEG) die Zielpfade auf einzelne Gebäude herunterbrechen, ist im September 2026 noch in Bewegung. Sicher ist die Richtung: Die schlechtesten Gebäude werden zuerst und mit Nachdruck saniert. Wer heute eine Wohnung in Klasse F oder G kauft, kauft mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Sanierung in den nächsten zehn Jahren mit.

GEG: Pflichten beim Eigentümerwechsel in Deutschland

Unabhängig von der EU-Richtlinie gelten in Deutschland bereits heute Nachrüstpflichten, die beim Eigentümerwechsel binnen zwei Jahren zu erfüllen sind:

• Dämmung der obersten Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen, sofern sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt (§ 47 GEG);
• Austausch von Konstanttemperaturkesseln für Öl und Gas, die älter als 30 Jahre sind (§ 72 GEG); Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen;
• Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG).

Bei einer Eigentumswohnung betreffen diese Pflichten das Gemeinschaftseigentum; sie treffen die Gemeinschaft, nicht den einzelnen Käufer, aber Sie zahlen Ihren Anteil über Rücklage oder Sonderumlage. Dazu kommt die Regel, dass neue Heizungen 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen müssen, in Neubaugebieten seit 2024, im Bestand gestaffelt nach der kommunalen Wärmeplanung; Städte über 100.000 Einwohner müssen ihre Wärmeplanung bis Mitte 2026 vorlegen, kleinere bis Mitte 2028. Öl- und Gasheizungen dürfen längstens bis Ende 2044 betrieben werden. Eine Novelle des GEG ist angekündigt; prüfen Sie den aktuellen Stand vor dem Kauf. Seit 2023 teilt zudem das CO2-Kostenaufteilungsgesetz die CO2-Abgabe auf Heizöl und Gas zwischen Mieter und Vermieter nach Energieklasse: Bei sehr schlechten Gebäuden trägt der Vermieter bis zu 95 Prozent, bei sehr guten nichts.

Österreich: Heizungsregeln und Rücklage

Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz verbietet seit 2024 Gasheizungen im Neubau; eine gesetzliche Austauschpflicht für bestehende Öl- und Gaskessel gibt es derzeit nicht, dafür Förderungen für den Umstieg und die thermische Sanierung. In der Eigentümergemeinschaft entscheiden Sanierungen per Beschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz; die WEG-Novelle 2022 hat eine Mindestrücklage von rund 1 €/m² Nutzfläche und Monat eingeführt, valorisiert. Eine Gemeinschaft, die nur die Mindestrücklage hält und ein Gebäude aus den 1970ern verwaltet, wird bei der nächsten Sanierung Sonderumlagen beschließen.

Auswirkung auf Kaufpreis und Rücklage

Der Markt preist die Energieklasse seit der Energiekrise 2022 deutlich ein: Zwischen einer Wohnung in Klasse A oder B und einer vergleichbaren Wohnung in Klasse F oder G liegen in beiden Ländern Preisabschläge im zweistelligen Prozentbereich, und der Abstand wächst, je näher die Fristen der Richtlinie rücken. Für Ihre Kalkulation heißt das: Schätzen Sie die anteiligen Sanierungskosten und ziehen Sie sie vom Angebot ab. Eine vollständige energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses mit Fassade, Dach, Fenstern und Heizung kostet grob 300 bis 600 € je Quadratmeter Wohnfläche; bei einer 60-m²-Wohnung sind das 18.000 bis 36.000 €, abzüglich Förderung. Liegt die Rücklage der Gemeinschaft weit darunter, ist der Rest Ihre Sonderumlage.

Auf der Mietseite wirkt die Klasse doppelt: Mieter vergleichen Warmmieten, eine schlechte Klasse begrenzt die erzielbare Kaltmiete, und in Deutschland tragen Sie als Vermieter bei schlechter Klasse den Großteil der CO2-Kosten. Umgekehrt lässt sich eine Sanierung teilweise auf die Miete umlegen: in Deutschland 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich mit Deckel, in Österreich über den Hauptmietzins nur im Rahmen des jeweiligen Mietrechtsregimes. Wie Rücklagen und Leerstand in die Rendite eingehen, steht unter Leerstand, Rücklagen und Betriebskosten; die grundsätzliche Abwägung unter Neubau oder Bestand.

Prüfliste vor dem Kauf

1. Energieausweis vor der Besichtigung anfordern: Klasse, HWB und fGEE bzw. Endenergiekennwert, Ausweisart, Ausstellungsdatum.
2. Heizung: Energieträger, Baujahr, Kesseltyp; bei Öl oder Gas älter als 20 Jahre Austausch einplanen.
3. Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre: beschlossene, verschobene oder diskutierte Sanierungen, Gutachten, Sanierungsfahrplan.
4. Rücklage je Quadratmeter und Gesamtstand; Verhältnis zu den geschätzten Sanierungskosten.
5. Baujahr von Fenstern, Fassadendämmung, Dach; Fernwärmeanschluss vorhanden oder in der Wärmeplanung vorgesehen.
6. Förderprogramme für die geplanten Maßnahmen (KfW und BAFA in Deutschland, Sanierungsbonus und Landesförderungen in Österreich).
7. Kaufpreis: anteilige Sanierungskosten nach Miteigentumsanteil vom Angebot abziehen.
8. Bei Neubau: Effizienzhaus 40 mit QNG für Sonder-AfA und KfW in Deutschland, Klasse A oder besser für die Vermietbarkeit in beiden Ländern.

Ob eine konkrete Nachrüstpflicht Ihr Objekt betrifft und wie Sanierungskosten steuerlich zu behandeln sind, prüfen im Einzelfall Steuerberater und Anwalt. Im Rechner hinterlegen Sie eine erwartete Sonderumlage und sehen, wie stark sie die Rendite verändert. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Neubauprojekte unserer Bauträger-Partner in Klasse A und Off-Market-Bestandsobjekte, bei denen Energieausweis, Rücklage und Protokolle bereits geprüft vorliegen.

Häufige Fragen