Praxis · Österreich und Deutschland
Leerstand, Rücklagen und Betriebskosten: Was von der Miete wirklich bleibt
Zwischen der Miete im Inserat und dem Geld, das am Jahresende bei Ihnen bleibt, liegen drei Blöcke: Leerstand, Rücklage und nicht umlegbare Betriebskosten. Wer sie weglässt, rechnet mit einer Rendite, die es nicht gibt. Die Faustregel: Ziehen Sie rund 15 % der Jahresnettomiete für Bewirtschaftung und Leerstand ab, bevor Sie Zinsen und Steuer rechnen. Dieser Artikel zeigt, woher die 15 % kommen.
Die Lücke zwischen Bruttomiete und Nettoertrag
Die Bruttorendite (Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis) ist die Zahl, die in Exposés steht. Sie ist zum Vergleichen von Objekten brauchbar, für die Planung nicht. Was tatsächlich zur Bedienung des Kredits und als Ertrag bleibt, ergibt sich erst nach Abzug der Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können, der Rücklage für Instandhaltung und der Monate, in denen niemand Miete zahlt.
Ein Beispiel mit Richtwerten 2026: Wohnung 55 m² in Graz, Kaufpreis 260.000 €, Nettomiete 13 €/m² = 715 € pro Monat = 8.580 € im Jahr, Bruttorendite 3,3 %. Nach den drei Blöcken bleiben rund 7.200 bis 7.400 €, also eine Nettomietrendite von etwa 2,8 %. Der Unterschied von einem halben Prozentpunkt klingt klein, entscheidet aber, ob die Wohnung ihre Kreditrate selbst trägt oder Sie monatlich zuschießen. Wie das in die Gesamtrechnung eingeht, zeigt Rendite berechnen.
Block 1: Nicht umlegbare Betriebskosten
In Österreich legt § 21 MRG fest, welche Betriebskosten der Mieter trägt: Wasser, Kanal, Müll, Rauchfangkehrer, Hausbetreuung, Beleuchtung, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Verwaltungskostenpauschale. In Deutschland regelt die Betriebskostenverordnung einen ähnlichen Katalog. Alles, was nicht darin steht, bleibt beim Eigentümer:
- Instandhaltungsrücklage (AT: Reparaturrücklage, DE: Erhaltungsrücklage) der Eigentümergemeinschaft
- Reparaturen in der Wohnung, die der Vermieter zu tragen hat: Therme, Boiler, Leitungen, Fenster, ernste Schäden
- Verwaltungskosten, die über die umlegbare Pauschale hinausgehen, und die gesamte Mietverwaltung
- Bankgebühren, Kontoführung, Rechtsschutzversicherung für Vermieter
- Kosten des Leerstands: Betriebskosten und Heizung, während niemand in der Wohnung wohnt
- In Deutschland zusätzlich die Verwaltergebühr der WEG (rund 25 bis 40 € pro Monat), die auf Wohnraummieter nicht umlegbar ist
Richtwert: Bei einer gut verwalteten Eigentumswohnung im Neubau liegen die nicht umlegbaren laufenden Kosten (ohne Rücklage) bei rund 0,50 bis 0,90 € je m² und Monat, im Bestand mit älterer Haustechnik bei 0,80 bis 1,30 €. Steuerlich sind sie Werbungskosten und mindern Ihre Einkommensteuer, aber eben nur anteilig zu Ihrem Grenzsteuersatz.
Block 2: Rücklage je Quadratmeter
Die Rücklage der Eigentümergemeinschaft deckt Dach, Fassade, Lift, Heizzentrale, Steigleitungen. Sie ist in Österreich seit 2022 mit mindestens 0,90 € je m² und Monat gesetzlich vorgeschrieben (WEG-Novelle), in der Praxis liegen gut geführte Häuser bei 1 bis 2 €. In Deutschland gibt es keine gesetzliche Mindesthöhe; die Peterssche Formel und die II. Berechnungsverordnung liefern Anhaltspunkte von rund 7 bis 11 € je m² und Jahr bei Neubau bis über 15 € bei Gebäuden über 30 Jahren.
Dazu kommt Ihre eigene Rücklage für das Innere der Wohnung, die in keiner Vorschreibung steht: Küche, Böden, Bad, Therme, Malerarbeiten beim Mieterwechsel. Diese Kosten treffen Sie nicht monatlich, sondern in Schüben, und genau deshalb werden sie unterschätzt.
| Rücklage pro m² und Monat | Neubau (bis 10 Jahre) | Bestand 10–30 Jahre | Bestand über 30 Jahre |
|---|---|---|---|
| Gemeinschaftsrücklage AT (Vorschreibung) | 0,90–1,20 € | 1,20–1,80 € | 1,80–2,50 € |
| Erhaltungsrücklage DE (Hausgeld) | 0,60–0,90 € | 0,90–1,30 € | 1,30–2,00 € |
| Eigene Rücklage Wohnungsinneres | 0,50–0,80 € | 0,80–1,20 € | 1,20–1,80 € |
| Summe Richtwert | rund 1,50–2,00 € | rund 2,00–3,00 € | rund 3,00–4,30 € |
Für die 55-m²-Wohnung im Neubau sind das rund 1.000 bis 1.300 € im Jahr, im Altbestand 2.000 bis 2.800 €. Der Neubau hat hier einen echten Vorteil, der in der Bruttorendite nicht sichtbar ist. Wer Bestand kauft, prüft die Rücklagenhöhe im Grundbuch-Beschluss und die Beschlusssammlung auf anstehende Sanierungen, siehe Was beim Kauf zu beachten ist.
Block 3: Leerstand und Mieterwechsel
Leerstand hat zwei Ursachen: die Zeit zwischen zwei Mietern und Mietausfall durch Zahlungsunfähigkeit. Beides ist planbar, wenn man es als Quote rechnet statt als Ausnahme.
Strukturelle Leerstandsquote: In gefragten Universitätsstädten wie Wien, Graz, München oder Freiburg liegt der Wohnungsleerstand unter 2 %; in Mittelstädten mit stabilem Zuzug bei 2 bis 4 %. Für Ihre Wohnung ist aber nicht die Marktquote entscheidend, sondern der Wechselrhythmus. Wer alle drei Jahre befristet vermietet, hat im Schnitt alle drei bis vier Jahre einen Wechsel. Dauert die Neuvermietung sechs Wochen, sind das rund 3 bis 4 % der Zeit. Bei unbefristeten Verträgen mit Mietern, die sechs bis acht Jahre bleiben, sinkt die Quote unter 2 %.
Kosten eines Mieterwechsels für die 55-m²-Wohnung, Richtwerte:
| Position | Richtwert |
|---|---|
| Mietausfall 6 Wochen | rund 1.000 € |
| Betriebskosten und Heizung im Leerstand | rund 250 € |
| Ausmalen, Kleinreparaturen, Reinigung | rund 800–1.500 € |
| Maklerprovision Neuvermietung (AT, Vermieterseite, 2 BMM + USt) | rund 2.200 € |
| Inserate, Bonitätsprüfung, Vertrag (DE: Bestellerprinzip, Vermieter zahlt Makler) | rund 150–2.000 € |
| Summe je Wechsel | rund 4.400–7.000 € |
Verteilt auf vier Jahre Mietdauer sind das rund 1.100 bis 1.750 € im Jahr oder 13 bis 20 % einer Jahresnettomiete von 8.580 €. Das ist der Grund, warum ein Mieter, der bleibt, mehr wert ist als 20 € mehr Miete bei jedem Wechsel.
Die 15 %-Puffer-Regel
Addiert man die drei Blöcke für eine durchschnittliche Neubauwohnung, kommt man auf rund 12 bis 18 % der Jahresnettomiete. Daraus ergibt sich die Regel, mit der Sie jedes Angebot in einer Minute gegenprüfen: Rechnen Sie 15 % der Nettomiete für Bewirtschaftung und Leerstand weg, bevor Sie Zinsen, AfA und Steuern ansetzen. Beim Bestand über 30 Jahre eher 20 bis 25 %.
| Beispiel 55 m² Graz, Neubau | Jahr | Anteil |
|---|---|---|
| Nettomiete | 8.580 € | 100 % |
| Nicht umlegbare Kosten (0,70 €/m²) | 460 € | 5,4 % |
| Rücklage Haus + Wohnung (1,80 €/m²) | 1.190 € | 13,9 %, davon Gemeinschaft 590 € bereits in Vorschreibung |
| Leerstand und Wechsel (3 % + anteilige Kosten) | rund 900 € | 10,5 % |
| Summe Abzüge ohne Gemeinschaftsrücklage | rund 1.960 € | rund 23 % kalkulatorisch, davon rund 15 % liquiditätswirksam im Durchschnittsjahr |
Der Unterschied zwischen kalkulatorisch und liquiditätswirksam ist wichtig: Die eigene Rücklage für die Wohnung müssen Sie nicht überweisen, aber Sie sollten sie auf einem eigenen Konto ansparen. Wer das nicht tut, finanziert die neue Küche nach zwölf Jahren aus dem Gehalt oder mit einem teuren Konsumkredit.
Wie Sie die Blöcke klein halten
- Mieterbindung vor Miethöhe. Ein Mieter, der acht Jahre bleibt, spart zwei Wechsel. Kleine Zugeständnisse bei der Indexanpassung zahlen sich aus.
- Bonität ernst prüfen. Einkommensnachweis, Selbstauskunft, Vormieterreferenz. Ein einziger Mietausfall über sechs Monate mit Räumungsklage kostet mehr als jede Provision.
- Vorschreibung lesen. Wie hoch ist die Rücklage, was wurde in den letzten fünf Jahren saniert, was steht an? Eine niedrige Rücklage ist kein Vorteil, sondern eine verschobene Sonderumlage.
- Neubau mit Gewährleistung. Drei Jahre Gewährleistung und Haftrücklass nach BTVG fangen die ersten Mängel ab, siehe Bauträgervertrag.
- Leerstandskosten begrenzen. Frühzeitig inserieren, Übergabe und Neuvermietung überlappen, Winterleerstand vermeiden.
- Steuerlich sauber trennen. Alle nicht umlegbaren Kosten und Instandhaltungen sind Werbungskosten; Instandsetzungen werden in Österreich auf 15 Jahre verteilt. Wie Sie das in der Steuererklärung ansetzen und ob eine Ausgabe sofort oder verteilt abzugsfähig ist, prüft Ihr Steuerberater im Einzelfall.
Ob ein konkretes Objekt die 15 %-Regel verträgt und trotzdem seine Kreditrate trägt, rechnen Sie im Rechner nach, der Leerstand und Rücklage als eigene Felder führt. Mit einem Anlegerprofil erhalten Sie zudem Wohnungen mit dokumentierter Rücklagenhistorie und Zugang zu Off-Market-Angeboten, die nicht über Portale gehen.
Häufige Fragen
Wie viel Leerstand soll ich bei einer Anlegerwohnung einplanen?
In Universitätsstädten mit Zuzug rund 3 bis 4 % der Jahresmiete, wenn Sie alle drei Jahre befristet vermieten; bei langfristigen Mietern unter 2 %. Rechnen Sie zusätzlich die Wechselkosten (Ausmalen, Provision, Betriebskosten im Leerstand) ein, das sind je Wechsel rund 4.400 bis 7.000 €.
Wie hoch soll die Rücklage für eine Eigentumswohnung sein?
Die Gemeinschaftsrücklage liegt in Österreich gesetzlich bei mindestens 0,90 € je m² und Monat, gut geführte Häuser bei 1 bis 2 €. Dazu kommt Ihre eigene Rücklage für Küche, Bad, Böden und Therme von rund 0,50 bis 1,20 € je m², die Sie auf einem eigenen Konto ansparen sollten.
Welche Kosten darf ich nicht auf den Mieter umlegen?
Instandhaltung und Reparaturen, die Rücklage der Eigentümergemeinschaft, Ihre Mietverwaltung, Bankgebühren, Rechtsschutz und alle Betriebskosten während des Leerstands. Umlegbar ist nur der Katalog des § 21 MRG bzw. der Betriebskostenverordnung in Deutschland.
Was bedeutet die 15 %-Puffer-Regel?
Ziehen Sie rund 15 % der Jahresnettomiete für nicht umlegbare Kosten, eigene Rücklage und Leerstand ab, bevor Sie Kreditzinsen und Steuern rechnen. Bei Bestand über 30 Jahren eher 20 bis 25 %. Wer damit noch eine positive Rechnung hat, hat eine belastbare Anlegerwohnung.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
