Hausverwaltung, Mietenpool und Vermietungsgarantie: Wer macht was, wer zahlt was

Hausverwaltung: Zuständig für das Haus, nicht für Ihre Miete

Die Hausverwaltung (WEG-Verwaltung) wird von der Eigentümergemeinschaft bestellt und verwaltet die Liegenschaft: Betriebskostenabrechnung, Rücklage, Instandhaltung der Allgemeinflächen, Versicherungen, Eigentümerversammlung, Hausbetreuung. Sie kennt Ihren Mieter nicht und ist für Ihren Mietvertrag nicht zuständig. Ihre Kosten laufen als Verwaltungshonorar über die monatliche Vorschreibung, üblich sind rund 3 bis 5 € je m² und Jahr, in Wien etwas höher.

Was Sie als Eigentümer von der Hausverwaltung erwarten können:

• Jahresabrechnung der Betriebskosten mit Trennung in umlegbare und nicht umlegbare Positionen
• Vorausschau der Rücklage und geplanter Sanierungen
• Protokolle der Eigentümerversammlung, Beschlüsse, Umlaufbeschlüsse
• Meldung von Schäden an Allgemeinteilen, Koordination von Handwerkern

Was sie nicht macht: Mieter suchen, Mietvertrag aufsetzen, Miete einmahnen, Übergabe, Kaution verwalten. Dafür braucht es eine Mietverwaltung, entweder dieselbe Firma mit Zusatzauftrag oder ein spezialisierter Anbieter. Übliche Honorare für die laufende Mietverwaltung liegen bei rund 5 bis 8 % der Nettomiete, mindestens aber etwa 25 bis 40 € pro Monat.

Erstvermietung: Der teuerste Schritt kommt zuerst

Bei einer Vorsorgewohnung vom Bauträger fällt die Erstvermietung mit der Übergabe zusammen. Sie ist teuer, weil die Provision für die Vermittlung des Mieters in Österreich nur mehr vom Vermieter getragen werden darf: üblich sind zwei Bruttomonatsmieten plus 20 % USt bei befristeten Verträgen ab drei Jahren, drei Monatsmieten bei unbefristeten Verträgen. Bei einer Wohnung mit 900 € Bruttomiete sind das rund 2.160 bis 3.240 € brutto.

Viele Bauträger bieten die Erstvermietung als Teil des Pakets an, häufig gemeinsam mit Mietverwaltung und Mietenpool. Der Vorteil: Sie müssen sich um nichts kümmern, die Wohnung ist zur Übergabe oft schon vergeben. Der Nachteil: Der Bauträger hat ein Interesse an einer schnellen, nicht unbedingt an der höchstmöglichen Vermietung, und die Kosten der Erstvermietung stecken entweder im Kaufpreis oder werden separat verrechnet. Fragen Sie nach beidem.

Zwei Punkte gehören in jede Erstvermietungsvereinbarung: Wer entscheidet über die Mieterauswahl (Bonitätsprüfung, Selbstauskunft, Einkommensnachweis), und was passiert, wenn die Wohnung drei Monate nach Übergabe noch leer steht.

Mietenpool: Leerstand teilen, Ertrag teilen

Ein Mietenpool fasst die Mieteinnahmen aller teilnehmenden Wohnungen eines Projekts in einen Topf und verteilt sie nach Nutzwert oder Fläche. Steht eine Wohnung leer, tragen alle den Ausfall anteilig; bringt eine Wohnung mehr Miete, profitieren alle. Der Pool wird von der Mietverwaltung geführt, die Teilnahme ist meist auf mehrere Jahre bindend.

Der Pool eignet sich für Anleger, die ein gleichmäßiges Ergebnis wollen und nicht selbst entscheiden möchten. Er eignet sich nicht für Anleger, die ihre Wohnung nach einigen Jahren selbst nutzen, leer verkaufen oder aktiv vermieten wollen. Prüfen Sie den Poolvertrag auf Laufzeit, Kündigungsfrist, Verteilungsschlüssel und darauf, ob auch Nebenkosten des Leerstands (Betriebskosten, Heizung) gepoolt werden oder nur die Miete.

Vermietungsgarantie: Wer zahlt sie wirklich

Eine Vermietungsgarantie sichert Ihnen für einen definierten Zeitraum, meist ein bis fünf Jahre, eine definierte Miete zu, unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist. Klingt wie ein Geschenk des Bauträgers. Es ist eine Versicherung, und die Prämie zahlen Sie: über den Kaufpreis.

Ein Bauträger, der zehn Jahre Vermietung garantiert, kalkuliert das Leerstandsrisiko und den Abstand zwischen garantierter und erzielbarer Miete ein und schlägt ihn auf den Quadratmeterpreis. Sie erkennen das, wenn Sie den Kaufpreis eines Projekts mit Garantie gegen ein vergleichbares ohne Garantie stellen: Der Unterschied liegt oft bei 3 bis 8 % des Kaufpreises. Das ist die Prämie. Sie ist nicht per se schlecht, aber sie ist kein Bonus.

Fünf Prüfpunkte vor der Unterschrift:

1. Wer garantiert? Der Bauträger selbst, eine Tochtergesellschaft mit 35.000 € Stammkapital oder eine Bank? Eine Garantie ist nur so gut wie der Garantiegeber. Ist die Zweckgesellschaft nach Abverkauf liquidiert, ist die Garantie weg.
2. Welche Miete? Garantiert wird oft eine Nettomiete, die unter der Marktmiete liegt. Vermietet die Verwaltung darüber, kassiert manchmal der Garantiegeber die Differenz.
3. Was ist ausgenommen? Leerstand durch Mieterwechsel ist meist gedeckt, Mietrückstände, Schäden oder Betriebskosten des Leerstands oft nicht.
4. Was passiert danach? Nach Ablauf der Garantie steht die Wohnung am Markt. Wenn die garantierte Miete über der Marktmiete lag, sinkt Ihr Ertrag genau dann, wenn die beschleunigte AfA ausgelaufen ist.
5. Steuer: Garantiezahlungen ohne Mieter sind steuerlich nicht automatisch Einkünfte aus Vermietung; wie das Finanzamt sie einordnet, klärt Ihr Steuerberater im Einzelfall, ebenso die Auswirkung auf die Prognoserechnung.

Kostenvergleich: drei Wege für dieselbe Wohnung

Beispiel: Vorsorgewohnung 50 m², Kaufpreis 250.000 € netto, erzielbare Nettomiete 650 € (13 €/m²), Bruttomiete rund 900 € inklusive Betriebskosten und USt. Alle Werte gerundete Richtwerte 2026.

Die Rechnung zeigt das Muster: Jede Stufe Bequemlichkeit kostet Ertrag. Die Vermietungsgarantie ist die teuerste Variante, weil ihre Prämie im Kaufpreis nicht nur Ertrag kostet, sondern auch die Kaufnebenkosten und die Finanzierung erhöht. Der Mietenpool liegt in der Mitte und ist bei gut vermietbaren Projekten oft unnötig, bei Projekten mit vielen gleichartigen Kleinwohnungen dagegen sinnvoll. Wer die Zahlen für sein eigenes Objekt durchspielen möchte, nutzt den Rendite-Leitfaden oder direkt den Rechner.

Empfehlung nach Anlegertyp

• Erste Anlegerwohnung, wenig Zeit: Mietverwaltung ohne Pool, Erstvermietung über einen Makler mit Bonitätsprüfung. Garantie nur, wenn der Garantiegeber eine Bank oder ein kapitalstarker Bauträger ist und die garantierte Miete nicht über der Marktmiete liegt.
• Mehrere Wohnungen im selben Projekt: Mietenpool kann sinnvoll sein, weil Sie ohnehin das Projektrisiko tragen.
• Eigennutzung oder Verkauf in 10 bis 15 Jahren geplant: Kein Pool, keine langfristige Bindung, befristete Mietverträge.
• Bestandswohnung: Pool und Garantie gibt es dort nicht; Mietverwaltung ist der einzige Baustein, der zur Wahl steht.

In unserem Rundum-sorglos-Paket sind Erstvermietung, Mietverwaltung und Mahnwesen getrennt ausgewiesen, damit Sie sehen, was jeder Baustein kostet, statt eine Pauschale im Kaufpreis zu akzeptieren.

Ob ein Projekt mit oder ohne Pool und Garantie zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Haltedauer und Ihrem Zeitbudget ab. Legen Sie ein Anlegerprofil an, dann schlagen wir Ihnen nur Projekte vor, deren Verwaltungsmodell zu Ihrer Strategie passt, darunter Off-Market-Wohnungen, die nicht inseriert werden. Im Rechner vergleichen Sie die Varianten mit Ihren eigenen Zahlen.

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