Vorsorgewohnung
Die Vorsorgewohnung ist die neu errichtete Anlegerwohnung vom Bauträger: Kauf netto, Vorsteuerabzug unter den Voraussetzungen des Umsatzsteuergesetzes, Vermietung mit 10 Prozent USt, AfA 1,5 Prozent (beschleunigt 4,5 und 3 Prozent in den ersten zwei Jahren), Zinsen als Werbungskosten. Für die steuerliche Anerkennung sollte die Prognoserechnung binnen 20 Jahren einen Gesamtüberschuss zeigen. Bruttorenditen liegen 2026 bei 2,5 bis 3,5 Prozent, netto rund ein Punkt weniger, dazu Wertsteigerung und Tilgung.
Sie kaufen vom Bauträger eine neue Wohnung zum Nettopreis plus 20 Prozent Umsatzsteuer. Weil Sie als Vermieter Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sind, holen Sie die Umsatzsteuer über die Voranmeldung zurück. Die Miete stellen Sie mit 10 Prozent USt in Rechnung und führen sie ab. Netto bleibt Ihnen die Wohnung um ein Sechstel günstiger als dem Eigennutzer.
Steuerlich mindern Zinsen, AfA, Verwaltung und Instandhaltung die Mieteinkünfte. In den ersten Jahren entsteht oft ein steuerlicher Verlust, der Ihre Einkommensteuer senkt. Dafür verlangt das Finanzamt die Prognoserechnung: Über 20 Jahre muss ein Gesamtüberschuss stehen.
| Kaufpreis netto | 235.000 € |
|---|---|
| Umsatzsteuer 20 % (Vorsteuer) | 47.000 €, zurück |
| Nebenkosten (GrESt 3,5 %, Grundbuch 1,1 %, Vertrag) | rund 17.000 € |
| Miete 13,5 €/m² | 607 € / Monat |
| Bruttorendite | 3,1 % |
| Nettorendite (15 % Puffer) | 2,5 % |
| Eigenanteil bei 75 % Kredit, 3,6 %, 30 J., nach Steuer | rund 200 € / Monat |
Vollständig durchgerechnet mit AfA, Prognoserechnung und 20-Jahres-Sicht: Rechenbeispiel Vorsorgewohnung. Eigene Zahlen: Rechner.
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Eine neu errichtete Eigentumswohnung, die zur Vermietung gekauft wird, meist vom Bauträger als steuerliches Paket: Kauf netto, Vorsteuerabzug von 20 Prozent, Prognoserechnung, Erstvermietung, Hausverwaltung. Ziel ist die Pensionsvorsorge über Mieteinnahmen und Wertsteigerung.
Anlegerwohnung ist der Oberbegriff für jede vermietete Eigentumswohnung. Vorsorgewohnung meint meist den Neubau vom Bauträger mit Vorsteuerabzug. Steuerlich gelten für beide dieselben Regeln, der Vorsteuerabzug greift nur beim Kauf mit ausgewiesener Umsatzsteuer.
Die vollen 20 Prozent Umsatzsteuer auf den Kaufpreis der Wohnung, bei 250.000 Euro netto also 50.000 Euro. Voraussetzung: Sie optieren zur Regelbesteuerung und vermieten mit 10 Prozent USt. Bei Eigennutzung binnen 20 Jahren wird anteilig zurückgezahlt.
Die Prognoserechnung: Sie muss binnen 20 Jahren (23 bei Bauphase) einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zeigen. Sonst gilt die Vermietung als Liebhaberei, Verluste werden nicht anerkannt und die Vorsteuer wird zurückgefordert.
In allen österreichischen Städten mit Neubau. Unsere Bauträger-Partner bauen in Graz und Wien; über das Anlegerprofil vermitteln wir Projekte in Linz, Salzburg, Innsbruck, Klagenfurt und den Landeshauptstädten.
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
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Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
