Prognoserechnung für die Vorsorgewohnung: So vermeiden Sie die Liebhaberei-Falle

Warum das Finanzamt eine Prognoserechnung verlangt

Die Vermietung einer einzelnen Eigentumswohnung fällt nach der Liebhabereiverordnung unter die sogenannte kleine Vermietung. Für sie gilt von Gesetzes wegen die Vermutung, dass es sich um Liebhaberei handelt – also um eine Tätigkeit ohne Gewinnabsicht, deren Verluste den Steuerzahler nichts angehen. Diese Vermutung müssen Sie widerlegen. Das Instrument dafür ist die Prognoserechnung: eine Aufstellung aller erwartbaren Einnahmen und Ausgaben über den gesamten Beobachtungszeitraum, aus der ein positives Gesamtergebnis hervorgeht.

Solange die Prognose plausibel ist und die tatsächliche Entwicklung ihr im Wesentlichen folgt, erkennt das Finanzamt Anfangsverluste an und erstattet die Vorsteuer. Die Prognoserechnung wird mit der ersten Steuererklärung oder auf Anfrage vorgelegt; bei Vorsorgewohnungen verlangt das Finanzamt sie praktisch immer, weil die ersten Jahre durch beschleunigte AfA und Zinsen regelmäßig negativ sind.

20 oder 23 Jahre: Welcher Zeitraum gilt

Der Beobachtungszeitraum beträgt 20 Jahre ab Beginn der Vermietung. Fällt vor der Vermietung eine Bauphase mit Aufwendungen an – typisch beim Kauf vom Bauträger mit Ratenzahlung nach Baufortschritt –, verlängert er sich auf höchstens 23 Jahre ab dem ersten Aufwand. Die drei zusätzlichen Jahre sind kein Bonus, sondern ein Ausgleich dafür, dass Zinsen und Nebenkosten schon vor der ersten Miete anfallen.

Innerhalb dieses Zeitraums muss die Summe aller Jahresergebnisse positiv sein. Es reicht nicht, dass die Wohnung ab Jahr 12 Gewinne abwirft; die kumulierten Verluste der ersten Jahre müssen bis zum Ende des Zeitraums aufgeholt sein.

Aufbau der Prognoserechnung Zeile für Zeile

Eine Prognoserechnung ist eine Tabelle mit einer Spalte je Jahr. Die Zeilen folgen dem Schema der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:

Einnahmen

1. Nettomiete laut Mietvertrag oder ortsüblichem Ansatz, ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer.
2. Indexierung: Eine jährliche Steigerung um rund 2 % gilt als vertretbar. Höhere Ansätze muss man begründen können.
3. Mietausfall und Leerstand: Ein Abschlag von 3 bis 5 % der Miete oder ein Leerstandsmonat alle paar Jahre. Eine Prognose ganz ohne Leerstand gilt als unrealistisch.

Ausgaben (Werbungskosten)

1. AfA: 1,5 % vom Gebäudeanteil, für Anschaffungen seit 1. Juli 2020 im ersten Jahr 4,5 % und im zweiten 3 %. Rechenweg in AfA für Anlegerwohnungen.
2. Kreditzinsen nach Tilgungsplan. Bei variablem Zins ist ein realistischer Durchschnitt anzusetzen, nicht der aktuelle Tiefstwert.
3. Instandhaltung: ein jährlicher Ansatz, etwa 0,5 % des Gebäudewerts oder ein Betrag je Quadratmeter, mit Indexierung. Auch beim Neubau, weil die Prognose 20 Jahre abdeckt.
4. Verwaltung, nicht umlegbare Betriebskosten, Steuerberatung und sonstige Werbungskosten.

Ergebnis

Einnahmen minus Ausgaben ergibt das Jahresergebnis. Die letzte Zeile summiert kumuliert. Der Wert am Ende des Beobachtungszeitraums muss über null liegen.

Beispiel: Wohnung mit 250.000 € Nettokaufpreis

Annahmen: 55 m² Neubau, Nettokaufpreis 250.000 €, Grundanteil 40 %, Gebäudeanteil 150.000 €. Kredit 180.000 € mit 3,5 % Zins und 25 Jahren Laufzeit. Nettomiete 13 €/m², also 8.580 € pro Jahr, Indexierung 2 %, Leerstandsabschlag 4 %. Instandhaltung 750 € pro Jahr, Verwaltung 300 €, nicht umlegbare Betriebskosten 200 €, jeweils indexiert. Alle Beträge gerundet.

Die Wohnung dreht im sechsten Jahr ins Plus, holt die Anfangsverluste im 14. Jahr auf und schließt nach 20 Jahren mit einem Gesamtüberschuss von rund 30.000 € ab. Das reicht. Hätte der Kredit 4,5 % statt 3,5 % gekostet oder wäre die Miete bei 11 €/m² gelegen, würde der kumulierte Wert nach 20 Jahren nur knapp oder gar nicht positiv – ein Hinweis, wie eng die Sache bei hohem Fremdkapitalanteil werden kann. Wer die Zahlen mit eigenen Annahmen durchspielen will, findet im Rechenbeispiel Vorsorgewohnung die vollständige Ableitung.

Was das Finanzamt prüft

Die Betriebsprüfung sieht viele Prognoserechnungen und erkennt Schönrechnerei. Typische Prüfpunkte:

• Miethöhe: Sie muss zum tatsächlichen Mietvertrag oder zum Ortsniveau passen. Ein Aufschlag auf den ersten Mietvertrag ohne Grund fällt auf.
• Indexierung: Mehr als rund 2 bis 2,5 % jährlich braucht eine Begründung.
• Leerstand: Ein Prognosezeitraum von 20 Jahren ohne einen Tag Leerstand gilt als unglaubwürdig.
• Instandhaltung: Sie muss enthalten sein, auch beim Neubau. Fehlt sie, wird sie von Amts wegen hinzugerechnet.
• Zinsen: Der Tilgungsplan der Bank ist die Referenz. Geplante Sondertilgungen dürfen nur angesetzt werden, wenn sie von Beginn an konkret vorgesehen und finanziell darstellbar sind.
• Fremdwährung oder Tilgungsträger: Risiken müssen erkennbar berücksichtigt sein.
• Konsistenz: Die Prognose wird mit den späteren tatsächlichen Steuererklärungen verglichen. Abweichungen sind erlaubt, wenn sie auf Unwägbarkeiten zurückgehen – Mietausfall durch Zahlungsunfähigkeit, unvorhergesehene Reparaturen, Zinsanstieg. Nicht erlaubt sind Abweichungen, die von Anfang an absehbar waren.

Die Prognoserechnung ist zudem vorläufig: Das Finanzamt kann die Bescheide der ersten Jahre unter Vorbehalt erlassen und erst nach einigen Jahren tatsächlicher Entwicklung endgültig entscheiden. Deshalb sollten Sie die Prognose jährlich mit den Ist-Zahlen abgleichen und bei Bedarf begründet anpassen.

Was bei Liebhaberei passiert

Stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein, hat das drei Folgen, die alle gleichzeitig eintreten:

Am schwersten wiegt die Vorsteuer. Sie ist der Grund, warum eine Vorsorgewohnung mit wackeliger Prognose ein größeres Risiko trägt als eine Bestandswohnung ohne Vorsteuerabzug, bei der im schlimmsten Fall nur der Verlustausgleich verloren geht.

Auch eine spätere Änderung Ihrer Pläne zählt: Wer die Vermietung vor Erreichen des Gesamtüberschusses freiwillig beendet – etwa durch Eigennutzung oder Verkauf –, muss damit rechnen, dass der Zeitraum als abgeschlossen betrachtet und rückwirkend als Liebhaberei gewertet wird. Nur nachweisbare Unwägbarkeiten schützen davor. Mehr dazu in Eigennutzung der Anlegerwohnung.

Wer die Prognoserechnung erstellt

Bauträger legen beim Verkauf einer Vorsorgewohnung meist eine Prognoserechnung bei. Sie ist ein Verkaufsdokument und rechnet mit Standardannahmen: Eigenkapital, Zinssatz und Steuersatz sind selten Ihre. Übernehmen Sie sie nicht ungeprüft. Die Prognose, die beim Finanzamt landet, sollte Ihre tatsächliche Finanzierung, Ihren Mietvertrag und Ihre Kostenstruktur abbilden – und sie sollte konservativ sein, weil ein Puffer von einigen tausend Euro am Ende des Zeitraums Spielraum für Abweichungen lässt. Die steuerliche Einzelfallprüfung und die Abstimmung mit dem Finanzamt übernimmt Ihr Steuerberater.

Wenn Sie vorab wissen wollen, ob ein konkretes Objekt bei Ihrer Finanzierung überhaupt in die Nähe eines Gesamtüberschusses kommt, rechnen Sie es mit unserem Anlegerrechner durch. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Objekte mit belastbaren Mietansätzen – auch Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner, bevor sie öffentlich angeboten werden.

Häufige Fragen