Rechenbeispiel Vorsorgewohnung: 45 m² in Graz von der Anzahlung bis zur 20-Jahres-Bilanz

Die Ausgangsdaten

Objekt: Neubau-Zweizimmerwohnung vom Bauträger in Graz, 45 m², Balkon, Tiefgaragenplatz nicht enthalten. Kaufpreis 235.000 € netto, das sind rund 5.220 €/m² und damit im Bereich des Grazer Angebotsmedians von rund 5.400 €/m². Der Käufer hat ein steuerpflichtiges Jahreseinkommen, das ihn in den Grenzsteuersatz von 40 % bringt, und will die Wohnung 20 Jahre halten.

Schritt 1: Kaufnebenkosten und Gesamtinvestition

Beim Kauf vom Bauträger fällt in der Regel keine Maklerprovision an. Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung werden vom Bruttopreis berechnet – auch wenn Sie die Umsatzsteuer später zurückbekommen.

Dazu kommt ein Liquiditätsthema, das im Prospekt selten steht: Die 47.000 € Umsatzsteuer sind an den Bauträger zu zahlen, bevor das Finanzamt sie erstattet. Dafür braucht es entweder eigenes Geld oder einen kurzfristigen Vorsteuerkredit der Bank. Voraussetzung ist die Option zur Regelbesteuerung (Kleinunternehmergrenze 55.000 €, Verzicht fünf Jahre bindend) – Details unter Vorsorgewohnung und Steuer.

Schritt 2: Miete, Kosten, Rendite

Die Miete von 13,50 €/m² liegt leicht über dem Grazer Bestandsniveau von rund 13 €/m² – für einen Neubau mit Balkon plausibel, aber gegen aktuelle Inserate im Bezirk zu prüfen. Auf die Nettomiete kommen 10 % Umsatzsteuer, die der Mieter zahlt und Sie abführen; für die Rendite ist das neutral.

Die Nettomietrendite liegt unter dem Kreditzins von 3,6 %. Das ist 2026 bei Neubau in Graz typisch und heißt: Der Fremdkapitalhebel arbeitet aus der laufenden Miete allein nicht für Sie. Die Rechnung muss über Tilgung, Steuereffekt und Wertentwicklung aufgehen. Wie die drei Renditeebenen zusammenhängen, steht unter Rendite berechnen.

Schritt 3: Finanzierung und Cashflow vor Steuern

176.250 € zu 3,6 % über 30 Jahre ergeben eine Annuität von rund 801 € pro Monat, also rund 9.620 € pro Jahr. Im ersten Jahr entfallen davon rund 6.290 € auf Zinsen und rund 3.330 € auf Tilgung; mit jedem Jahr verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung. Nach 20 Jahren beträgt die Restschuld rund 80.700 €.

Cashflow vor Steuern im ersten Jahr: 6.170 € Nettomietertrag minus 9.620 € Kreditrate = rund −3.450 € pro Jahr, also rund 290 € pro Monat, die Sie zuschießen. Davon sind rund 3.330 € Tilgung – Geld, das nicht verloren, sondern in die Wohnung gewandert ist. Der tatsächliche Wertverzehr vor Steuern liegt bei rund 120 € im Jahr.

Schritt 4: Abschreibung und Steuerwirkung

Die AfA-Basis sind die Anschaffungskosten netto inklusive Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Vertragskosten: rund 252.200 €. Graz hat mehr als 100.000 Einwohner, der Grundanteil wird daher pauschal mit 40 % angesetzt; abschreibbar ist der Gebäudeanteil von 60 % = rund 151.300 €. Für Anschaffungen seit 1. Juli 2020 gilt die beschleunigte AfA: 4,5 % im ersten Jahr (rund 6.810 €), 3 % im zweiten (rund 4.540 €), danach 1,5 % (rund 2.270 €).

Steuerlich zählen als Werbungskosten Zinsen, AfA und laufende Kosten (hier vereinfacht 500 € pro Jahr; Zahlungen in den Reparaturfonds sind erst bei Verwendung absetzbar). Das steuerliche Ergebnis ist in den ersten Jahren negativ und wird mit dem übrigen Einkommen verrechnet:

Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Der Steuervorteil ist in den ersten beiden Jahren spürbar, danach klein, und ab etwa dem achten Jahr zahlen Sie Einkommensteuer auf die Vermietung. Zweitens: Der monatliche Zuschuss bleibt über die gesamte Laufzeit bei rund 200 € – weil die Kreditrate konstant ist, die Miete aber nur langsam steigt. Über 20 Jahre summiert sich der Zuschuss nach Steuern auf rund 49.000 €. Wer das nicht will, wählt eine längere Laufzeit (bis 35 Jahre möglich) oder eine endfällige Struktur – das senkt die Rate, erhöht aber Zinsaufwand und Risiko. Dazu Finanzierung der Anlegerwohnung.

Schritt 5: Liebhaberei-Check

Die Summe der steuerlichen Ergebnisse über 20 Jahre ergibt in diesem Beispiel einen Gesamtüberschuss von rund 16.000 €. Die Prognoserechnung wäre damit positiv, wenn auch nicht üppig. Mit 85 % Fremdfinanzierung, ohne Mietindexierung oder mit einem Prozentpunkt mehr Zins kippt sie ins Minus – dann drohen Streichung der Verluste und Rückforderung der Vorsteuer. Genau deshalb gehört die Prognoserechnung vor die Unterschrift, nicht danach.

Schritt 6: Die 20-Jahres-Bilanz

Was haben Sie nach 20 Jahren eingesetzt, was besitzen Sie? Eingesetzt: rund 78.000 € Eigenkapital plus rund 49.000 € Zuschüsse = rund 127.000 €. Die Mieterin hat in dieser Zeit rund 95.600 € Ihres Kredits getilgt. Der Rest hängt von der Wertentwicklung ab, die niemand garantiert:

Die ImmoESt fällt auch bei 0 % Wertentwicklung an, weil die geltend gemachte AfA die steuerlichen Anschaffungskosten gemindert hat. Nach 20 Jahren ist der Vorsteuer-Berichtigungszeitraum abgelaufen; ein früherer steuerfreier Verkauf würde die noch offenen Zwanzigstel der 47.000 € kosten. Wer nicht verkauft, hat ab Jahr 30 eine schuldenfreie Wohnung mit dann rund 12.900 € Jahresnettomiete – das ist die eigentliche Pensionsvorsorge.

Einordnung: Bei 1,5 % Wertentwicklung werden aus rund 127.000 € eingesetztem Kapital rund 201.000 € Nettovermögen – grob 2,3 % pro Jahr auf das gesamte eingesetzte Geld, wobei der Großteil erst spät eingezahlt wurde und die tatsächliche Verzinsung daher höher liegt. Nicht spektakulär, aber inflationsgeschützt und mit Fremdkapital gebaut, das Sie sonst nicht bekämen. Ohne Wertentwicklung ist das Ergebnis mager; mit 2 % ist es gut. Die Wohnung entscheidet, die Lage entscheidet – nicht das Steuerpaket.

Das Beispiel ist bewusst vereinfacht: keine Mieterwechsel-Kosten im Detail, keine Zinsänderung, keine Sonderumlage, Steuerwirkung mit konstantem Grenzsteuersatz. Ihre Zahlen – Grenzsteuersatz, Grundanteil, Optionsfristen, Prognoserechnung – prüft Ihr Steuerberater; dieser Artikel ersetzt diese Beratung nicht.

Übertragen Sie das Beispiel auf Ihr Objekt: Der Rendite-Rechner rechnet mit Ihrem Kaufpreis, Ihrer Miete, Ihrer Finanzierung und Ihrem Grenzsteuersatz alle Schritte nach. Und wenn Sie eine Wohnung suchen, die diese Rechnung besteht – in Graz oder anderswo –, legen Sie ein Anlegerprofil an; Sie bekommen damit auch Off-Market-Objekte unserer Bauträger-Partner, die nie auf ein Portal kommen.

Häufige Fragen