Anlegerwohnung finanzieren: Eigenkapital, Kreditform und die Frage, ob die Miete die Rate trägt

Eigenkapital: Was Banken 2026 erwarten

Die KIM-Verordnung, die seit 2022 harte Grenzen für Wohnkredite vorgab, ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Ihre Kennzahlen leben in den internen Richtlinien der Banken weiter: rund 20 % Eigenkapital, ein Schuldendienst unter 40 % des Nettoeinkommens, eine Laufzeit bis 35 Jahre. Der Unterschied ist der Spielraum. Was früher gesetzlich verboten war, ist heute Verhandlungssache – vor allem für Anleger mit gutem Einkommen und vorhandenem Vermögen.

Als Eigenkapital zählen Bargeld, Wertpapiere, Bausparverträge, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert und unbelastete oder gering belastete Immobilien, die als Zusatzsicherheit dienen. Beim Neubau vom Bauträger kommt eine Besonderheit dazu: Die Vorsteuer von 20 % des Nettokaufpreises fließt nach dem Kauf zurück. Manche Banken zählen sie als Eigenkapital, weil sie kurz nach der Auszahlung als Sondertilgung oder zur Rückführung der Zwischenfinanzierung verwendet wird. Wie der Rückfluss funktioniert, steht in Vorsorgewohnung und Steuer.

Die Nebenkosten sollten Sie aus Eigenmitteln zahlen. Banken finanzieren sie mit, aber die Konditionen verschlechtern sich, weil der Beleihungswert der Wohnung sie nicht deckt. Die Positionen im Detail: Kaufnebenkosten in Österreich.

Fix oder variabel

Das Zinsniveau für Wohnkredite liegt 2026 grob bei 3 bis 4 %, je nach Bonität, Laufzeit und Fixierung. Ein Fixzins über 10, 15 oder 20 Jahre kostet einen Aufschlag gegenüber dem variablen Zins, kauft aber Planbarkeit – und die Prognoserechnung fürs Finanzamt wird belastbarer, weil der größte Kostenblock feststeht.

Für Anleger gilt eine Besonderheit: Die Zinsen sind Werbungskosten. Ein Zinsanstieg trifft Sie deshalb nur mit dem Nettobetrag nach Steuer. Bei 40 % Grenzsteuersatz kostet ein Prozentpunkt mehr Zins auf 200.000 € nicht 2.000 €, sondern 1.200 € pro Jahr. Das macht den variablen Zins für Anleger tragfähiger als für Eigennutzer – wenn die Liquidität einen Anstieg aushält. Ein Mittelweg ist der Fixzins für die ersten zehn Jahre, in denen die beschleunigte AfA ausläuft und die Wohnung ins steuerliche Plus dreht, danach variabel mit Option auf Sondertilgung.

Endfällig oder Annuität

Beim Annuitätenkredit zahlen Sie eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung; der Zinsanteil sinkt mit jedem Jahr, der Tilgungsanteil steigt. Beim endfälligen Kredit zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen und tilgen den gesamten Betrag am Ende – aus einem Tilgungsträger, aus dem Verkauf der Wohnung oder aus anderem Vermögen.

Der endfällige Kredit ist steuerlich attraktiv, weil die Zinslast nicht abschmilzt und die Prognoserechnung dennoch aufgehen kann. Er verlangt aber Disziplin: Der Tilgungsträger muss tatsächlich bedient werden, und die Annahme, dass die Wohnung am Ende den Kredit deckt, ist eine Wette auf den Markt. Viele Anleger fahren eine Mischung – Annuität mit langer Laufzeit und niedriger Rate, dazu die Vorsteuer als Sondertilgung im ersten Jahr.

Rate gegen Miete: Das Beispiel

Kredit 200.000 €, Zins 3,5 %. Die Wohnung hat 58 m² und bringt 13 €/m² Nettomiete, also 754 € im Monat. Abzüglich Verwaltung und einer Rücklage für Instandhaltung und Leerstand von zusammen rund 100 € bleiben rund 650 € für den Kapitaldienst.

Der Zuschuss ist die Zahl, die Ihre Entscheidung prägt. Er wird durch die Steuer gemildert: Im ersten Jahr stehen den rund 9.000 € Nettomiete etwa 7.000 € beschleunigte AfA, 6.900 € Zinsen und 1.200 € Kosten gegenüber. Der steuerliche Verlust von rund 6.000 € spart bei 40 % Grenzsteuersatz 2.400 € oder 200 € im Monat. Aus 250 € Zuschuss bei der 30-Jahres-Annuität werden so netto rund 50 €. Ab Jahr drei, wenn die AfA auf 1,5 % fällt, steigt der Nettozuschuss wieder, sinkt aber mit jeder Mieterhöhung. Die vollständige Ableitung über 20 Jahre steht im Rechenbeispiel Vorsorgewohnung; wie das Finanzamt diese Rechnung sehen will, in Prognoserechnung und Liebhaberei.

Eine Anlegerwohnung, die sich vom ersten Tag aus der Miete trägt, gibt es bei 20 % Eigenkapital und 3 bis 4 % Zins in guten Lagen kaum. Das ist kein Mangel des Investments, sondern seine Struktur: Sie kaufen mit einem monatlichen Beitrag, den die Steuer teilweise übernimmt, Vermögen, das der Mieter und die Indexierung über die Jahre abbezahlen.

Zinsabzug: Was die Bank nicht sagt, der Steuerberater aber

Zinsen, Bearbeitungsgebühr, Pfandrechtseintragung und Kontoführung des Kreditkontos sind Werbungskosten, sofern der Kredit nachweislich der Wohnung dient. Deshalb: ein eigenes Kreditkonto, keine Vermischung mit privaten Krediten, und wenn Sie Eigenkapital haben, das Sie anderweitig brauchen, lieber die Anlegerwohnung höher finanzieren als das Eigenheim. Der Kredit fürs Eigenheim ist steuerlich wertlos, der für die Anlegerwohnung nicht. Die Tilgung ist nie absetzbar – sie ist Vermögensbildung. Die steuerliche Einzelfallprüfung der Finanzierungsstruktur übernimmt Ihr Steuerberater.

Bankunterlagen: Was Sie vorbereiten

• Die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder bei Selbständigen die letzten zwei Jahresabschlüsse und Einkommensteuerbescheide.
• Haushaltsrechnung: laufende Kredite, Unterhalt, Leasing, Fixkosten.
• Eigenkapitalnachweis: Kontoauszüge, Depotauszüge, Bausparvertrag.
• Objektunterlagen: Kaufvertragsentwurf oder Bauträgervertrag, Grundbuchsauszug, Baubeschreibung, Pläne, Energieausweis, bei Bestand der Mietvertrag.
• Miet- und Prognoserechnung: Die Bank rechnet die Miete meist zu 70 bis 80 % als Einkommen an. Eine belastbare Prognose verbessert Ihre Haushaltsrechnung.
• Bei Vorsorgewohnungen: UID-Antrag oder Bestätigung der Regelbesteuerungsoption, damit die Zwischenfinanzierung der Vorsteuer sauber dargestellt ist.

Holen Sie mindestens zwei Angebote ein und lassen Sie sich Zinssatz, Aufschlag auf den Referenzzins, Bearbeitungsgebühr, Kontoführung und die Bedingungen für Sondertilgungen schriftlich geben. Ein Aufschlag von 0,25 Prozentpunkten macht auf 200.000 € über 30 Jahre mehrere tausend Euro aus.

Fehler, die teuer werden

• Nebenkosten mitfinanzieren und den Beleihungswert überschreiten.
• Die Vorsteuer als dauerhaftes Eigenkapital rechnen, ohne die Zwischenfinanzierung zu klären.
• Einen endfälligen Kredit ohne verbindlichen Tilgungsträger abschließen.
• Die Rate so knapp kalkulieren, dass ein Leerstandsmonat sofort das Girokonto sprengt. Drei Monatsraten Liquiditätsreserve sind das Minimum; mehr dazu in Leerstand, Rücklagen und Betriebskosten.

Wie hoch der monatliche Zuschuss bei Ihrem Eigenkapital, Ihrem Zins und Ihrem Steuersatz ausfällt, rechnet unser Anlegerrechner in wenigen Minuten. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Objekte, die zu Ihrem Finanzierungsrahmen passen – auch Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner vor dem öffentlichen Verkaufsstart.

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