Kaufnebenkosten einer Eigentumswohnung in Österreich: Jede Position mit Prozent und Beispiel

Die Positionen im Überblick

Nebenkosten fallen in drei Gruppen: Abgaben an den Staat (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr), Kosten der Vertragsabwicklung (Vertragserrichtung, Treuhand, Beglaubigungen) und Kosten der Vermittlung und Finanzierung (Makler, Pfandrecht, Bankspesen). Die ersten beiden Gruppen sind bei jedem Kauf fällig, die dritte hängt davon ab, wie Sie kaufen und finanzieren.

Alle Prozentsätze außer der Bankspesen sind gesetzlich oder tariflich fixiert. Verhandelbar sind die Maklerprovision, das Honorar für die Vertragserrichtung und die Bankgebühren.

Grunderwerbsteuer: 3,5 %

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % der Gegenleistung, also des Kaufpreises samt allem, was Sie dem Verkäufer zusätzlich leisten – etwa übernommene Verbindlichkeiten oder gesondert bezahlte Einrichtung, sofern sie fest mit der Wohnung verbunden ist. Beim Neubau vom Bauträger gehört die Umsatzsteuer zur Gegenleistung: Die Steuer wird vom Bruttopreis berechnet, auch wenn Sie die Umsatzsteuer später als Vorsteuer zurückbekommen. Bei 250.000 € netto und 300.000 € brutto sind das 10.500 € statt 8.750 €.

Bei unentgeltlichen Erwerben innerhalb der Familie gilt ein Stufentarif vom Grundstückswert (0,5 %, 2 %, 3,5 %) – für den Anlegerkauf ohne Bedeutung, aber relevant, wenn Sie die Wohnung später an Kinder übergeben.

Grundbucheintragung: 1,1 % plus 1,2 %

Die Eintragung Ihres Eigentums kostet 1,1 % des Kaufpreises (wieder brutto beim Neubau). Finanzieren Sie mit Hypothek, kommt die Eintragung des Pfandrechts mit 1,2 % dazu – berechnet nicht von der Kreditsumme, sondern vom eingetragenen Höchstbetrag. Banken lassen meist 120 bis 130 % der Kreditsumme eintragen, um Zinsen und Kosten abzudecken. Bei 200.000 € Kredit und einer Höchstbetragshypothek von 240.000 € sind es also 2.880 € statt 2.400 €. Fragen Sie die Bank vor Unterschrift, welchen Betrag sie eintragen will; bei guter Bonität lässt sich der Höchstbetrag drücken.

Dazu kommen kleinere Gerichtsgebühren für die Eingabe und, wenn Sie über einen Bauträger kaufen, gelegentlich Kosten für die Löschung von Baulasten oder Vorpfandrechten, die der Bauträger tragen sollte – prüfen Sie den Vertrag darauf.

Vertragserrichtung und Treuhand: rund 1 bis 2 %

Notar oder Rechtsanwalt errichten den Kaufvertrag, führen die Treuhandschaft über den Kaufpreis, berechnen die Grunderwerbsteuer selbst und führen sie ab, holen die Unbedenklichkeitsbescheinigung ein und veranlassen die Grundbucheintragung. Dafür fallen üblicherweise 1 bis 2 % des Kaufpreises plus 20 % Umsatzsteuer und Barauslagen an. Beim Neubau gibt der Bauträger meist den Vertragserrichter vor und nennt die Kosten im Kaufanbot als Fixbetrag – oft am oberen Ende. Beim Bestandskauf einigen sich Käufer und Verkäufer auf einen Errichter; wer ihn beauftragt, verhandelt das Honorar. Die Treuhandabwicklung nach dem Bauträgervertragsgesetz ist beim Neubau Pflicht und im Honorar enthalten.

Maklerprovision: bis 3 % zuzüglich Umsatzsteuer

Die Maklerprovision beträgt bei Kaufobjekten gesetzlich höchstens 3 % des Kaufpreises je Seite, zuzüglich 20 % Umsatzsteuer also 3,6 %. Käufer und Verkäufer zahlen üblicherweise beide. Beim Kauf direkt vom Bauträger fällt für den Käufer meist keine Provision an, weil der Bauträger den Vertrieb bezahlt. Bei 250.000 € macht das den größten Einzelunterschied zwischen Neubau und Bestand aus: 9.000 €. Ob die Provision im Bestand gerechtfertigt ist, hängt davon ab, was der Makler liefert – Marktkenntnis, Mieterprüfung, Unterlagen, Preisverhandlung.

Neubau gegen Bestand: Die Gesamtrechnung

Zwei Wohnungen mit gleichem wirtschaftlichem Wert: eine Bestandswohnung für 250.000 € über einen Makler, eine Neubauwohnung vom Bauträger für 250.000 € netto (300.000 € brutto, Vorsteuer kommt zurück). Kredit jeweils 200.000 €, Höchstbetragshypothek 240.000 €.

Die Faustregel von rund 10 % beim Bestand bestätigt sich, sobald ein Makler beteiligt ist. Beim Neubau spart der fehlende Makler mehr, als die Abgaben auf den Bruttopreis kosten. Dieser Vorteil ist einer der Gründe, warum Vorsorgewohnungen als Paket vom Bauträger so verbreitet sind – die Abwägung insgesamt steht in Neubau oder Bestand.

Was steuerlich absetzbar ist

Als Vermieter sind Ihre Nebenkosten nicht verloren, aber sie wirken auf zwei verschiedenen Wegen:

Der letzte Punkt wird oft übersehen: Wer als Vorsorgewohnungs-Anleger zur Regelbesteuerung optiert hat, bekommt auch die 20 % Umsatzsteuer aus der Rechnung des Vertragserrichters und des Maklers als Vorsteuer zurück – bei 4.500 € Vertragskosten und 9.000 € Provision sind das rund 2.250 €. Die Details zur AfA-Basis stehen in AfA für Anlegerwohnungen, die Behandlung beim Verkauf in ImmoESt beim Verkauf. Ob Finanzierungskosten in Ihrem Fall sofort oder verteilt abgesetzt werden, prüft der Steuerberater im Einzelfall.

Nebenkosten, die keiner nennt

• Zwischenfinanzierung der Umsatzsteuer beim Neubau: Zinsen für einige Monate auf 50.000 €.
• Erstvermietung: Inserate, Maklerprovision für die Vermietung (bis zu zwei Bruttomonatsmieten zuzüglich USt), Mietvertragserrichtung, Vergebührung entfällt bei Wohnungsmietverträgen seit 2017.
• Erstausstattung: Küche, Beleuchtung, Sonnenschutz – beim Neubau selten im Kaufpreis.
• Rücklage der Eigentümergemeinschaft: beim Bestand der Anteil an der Reparaturrücklage, der mit dem Kauf übergeht (ein Wert, kein Verlust), beim Neubau die Anfangsdotierung.
• Beratung: Steuerberater für UID, Regelbesteuerungsoption und Prognoserechnung.

Rechnen Sie für diese Posten zusätzlich 1 bis 2 % und halten Sie sie als Eigenmittel bereit – Banken finanzieren sie nicht. Wie das in der Gesamtfinanzierung aussieht, zeigt Anlegerwohnung finanzieren.

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