96 Begriffe, die Anleger kennen sollten.

A

AfA (Absetzung für Abnutzung) (ATDE)
Die jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils einer vermieteten Wohnung als Werbungskosten. In Österreich 1,5 % pro Jahr, beschleunigt 4,5 % im ersten und 3 % im zweiten Jahr für Anschaffungen seit Juli 2020. In Deutschland 2 % linear ab Baujahr 1925, 2,5 % davor und 3 % für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023. Grund und Boden wird nie abgeschrieben.

Altvermögen (AT)
Immobilien, die am 31. März 2002 nicht mehr steuerverfangen waren, also in der Regel vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Beim Verkauf fällt statt 30 % ImmoESt auf den Gewinn pauschal 4,2 % vom Verkaufserlös an, bei Umwidmung seit 1988 sind es 18 %. Alles danach ist Neuvermögen.

Angebotsmedian (ATDE)
Der mittlere Quadratmeterpreis oder die mittlere Miete aller Inserate eines Orts in einem Zeitraum: Die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Angebotsmediane liegen meist 5 bis 10 % über den tatsächlichen Kaufvertragspreisen, weil Verhandlungsspielräume und Ladenhüter enthalten sind. Alle Marktzahlen auf dieser Seite sind Angebotsmediane, keine Kaufvertragspreise.

Anlegerwohnung (AT)
Eine Eigentumswohnung, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird, um Mieterträge und Wertsteigerung zu erzielen. In Österreich weitgehend gleichbedeutend mit Vorsorgewohnung, in Deutschland spricht man von Kapitalanlage-Wohnung. Typisch sind 35 bis 65 m² in Lagen mit stabiler Mietnachfrage und Bruttorenditen von 2,5 bis 4,5 % im Jahr 2026.

Annuität (ATDE)
Die gleichbleibende Jahresrate eines Kredits, die aus Zins und Tilgung besteht. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil, die Gesamtrate bleibt während der Zinsbindung konstant. Bei 300.000 € zu 3,5 % und 2 % Anfangstilgung liegt die Annuität bei 16.500 € pro Jahr, rund 1.375 € monatlich.

Annuitätendarlehen (ATDE)
Der Standardkredit für Wohnimmobilien mit konstanter Rate und laufender Tilgung. In Deutschland üblich mit Sollzinsbindung von 10 bis 15 Jahren und 2 % Anfangstilgung, in Österreich als Kredit mit fixer oder variabler Verzinsung über 25 bis 35 Jahre. Gegenstück ist das endfällige Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen fließen.

Anschaffungskosten (ATDE)
Kaufpreis plus Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühr, Notar, Vertragserrichtung und Maklerprovision. Sie bilden die Basis für die AfA und für den Veräußerungsgewinn beim Verkauf. Finanzierungskosten wie Pfandrechtsgebühr oder Bearbeitungsentgelt gehören nicht dazu, sondern sind sofort Werbungskosten.

B

Bauträgervertrag (AT)
Der Kaufvertrag über eine noch zu errichtende oder zu sanierende Wohnung, bei dem der Käufer vor Fertigstellung mehr als 150 € pro m² Nutzfläche zahlt. In Österreich unterliegt er dem Bauträgervertragsgesetz mit Treuhänder, Ratenplan und Rücktrittsrecht. In Deutschland ist er ein Werkvertrag mit Sicherung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Befristung (AT)
Ein Mietvertrag mit festem Endtermin. In Österreich muss eine Befristung im MRG-Bereich mindestens drei Jahre laufen und schriftlich vereinbart sein, der Mieter kann nach einem Jahr mit drei Monaten Frist kündigen, der Vermieter nicht. Bei Richtwertmieten kostet die Befristung einen Abschlag von 25 %. In Deutschland ist der Zeitmietvertrag nur mit gesetzlichem Befristungsgrund zulässig.

Beleihungsauslauf (DE)
Das Verhältnis der Kreditsumme zum Beleihungswert der Immobilie, in Prozent. Bei 80 % Beleihungsauslauf finanziert die Bank 80 % des Beleihungswerts, der Rest kommt aus Eigenkapital. Je niedriger der Auslauf, desto besser der Zinssatz; Sprünge gibt es meist bei 60 %, 80 % und 90 %.

Beleihungswert (ATDE)
Der Wert, den die Bank einer Immobilie langfristig und vorsichtig zumisst, meist 10 bis 20 % unter dem Kaufpreis. Er ist die Basis für den Beleihungsauslauf und den Zinssatz. Kaufnebenkosten werden nie beliehen, deshalb braucht jede Finanzierung mindestens diese rund 10 % als Eigenkapital.

Beschleunigte AfA (AT)
Für Gebäude, die seit 1. Juli 2020 angeschafft oder hergestellt wurden, darf in Österreich im ersten Jahr das Dreifache und im zweiten Jahr das Doppelte des normalen Satzes abgeschrieben werden: 4,5 % und 3 %, danach 1,5 %. Die Halbjahresregel entfällt im ersten Jahr. Die Gesamtabschreibung bleibt gleich, sie kommt nur früher.

Betreiberimmobilie (ATDE)
Eine Wohnung oder Einheit, die nicht an einen Haushalt, sondern an ein Unternehmen vermietet wird, das sie im Rahmen eines Konzepts nutzt: Pflegeheim, Studentenwohnhaus, Serviced Apartments, Ferienanlage. Der Anleger erhält eine Pacht, trägt aber das Bonitätsrisiko des Betreibers und einen dünnen Zweitmarkt, weil Eigennutzer als Käufer wegfallen.

Betreutes Wohnen (ATDE)
Barrierefreie Wohnungen für Senioren mit Notruf, Gemeinschaftsflächen und einem Grundservice, vermietet an selbständige Bewohner, in Österreich oft gefördert errichtet. Anders als das Pflegeapartment bleibt die Einheit eine normale Wohnung, die später auch selbst genutzt oder frei verkauft werden kann. Bruttorenditen 2026 rund 3 bis 4 %.

Betriebskosten (ATDE)
Die laufenden Kosten des Hauses: Wasser, Müll, Hausreinigung, Versicherung, Verwaltung, Lift, Grundsteuer. In Österreich regelt § 21 MRG abschließend, was auf Mieter umgelegt werden darf; in Deutschland die Betriebskostenverordnung. Nicht umlegbar und damit Werbungskosten des Vermieters sind Verwaltungshonorar, Rücklage und Instandhaltung. Richtwert 2026: 2,50 bis 3,50 € pro m² monatlich.

Bruttorendite (ATDE)
Die Jahresnettomiete ohne Betriebskosten, geteilt durch den Kaufpreis ohne Nebenkosten, in Prozent. Bei 13 € pro m² Miete und 4.000 € pro m² Kaufpreis ergibt das 3,9 %. Sie dient dem schnellen Vergleich von Angeboten, sagt aber nichts über Kosten, Leerstand, Steuer oder Finanzierung.

BTVG (Bauträgervertragsgesetz) (AT)
Das österreichische Gesetz zum Schutz von Käufern noch nicht fertiggestellter Wohnungen. Kernpunkte: Treuhänder (Notar oder Anwalt), Zahlung nach Ratenplan entsprechend dem Baufortschritt oder schuldrechtliche Sicherung durch Bankgarantie, Rücktrittsrecht des Käufers, Haftrücklass von 2 % für drei Jahre. Ein Bauträgervertrag ohne diese Sicherungen ist ein Warnzeichen.

C

Cashflow (ATDE)
Der monatliche Zahlungsüberschuss einer Anlegerwohnung: Mieteinnahme minus Kreditrate, nicht umlegbare Betriebskosten, Rücklage und Steuerwirkung. Bei 3 bis 4 % Zinsen und 80 % Fremdkapital ist der Cashflow 2026 meist negativ, bei 40 bis 50 % Eigenkapital etwa null. Ein negativer Cashflow ist kein Verlust, solange Tilgung und Wertentwicklung ihn übersteigen, muss aber aus dem laufenden Einkommen getragen werden.

D

DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) (ATDE)
Der Staatsvertrag, der regelt, welcher Staat Einkünfte besteuert, wenn Wohnsitz und Einkunftsquelle in verschiedenen Ländern liegen. Nach Art. 6 des DBA Österreich–Deutschland werden Mieteinkünfte im Belegenheitsstaat der Immobilie besteuert. Der Wohnsitzstaat stellt sie frei, berücksichtigt sie aber beim Steuersatz (Progressionsvorbehalt).

Degressive AfA (DE)
In Deutschland dürfen Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 mit 5 % vom jeweiligen Restwert abgeschrieben werden. In den ersten Jahren liegt die Abschreibung damit deutlich über der linearen von 3 %, später darunter; ein Wechsel zur linearen AfA ist einmal möglich. Kombinierbar mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG.

Drei-Objekt-Grenze (DE)
Wer in Deutschland innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Die Gewinne werden dann gewerbesteuerpflichtig und die Zehnjahresfrist für steuerfreie Verkäufe entfällt. Anleger mit mehreren Wohnungen sollten Verkäufe daher zeitlich staffeln.

E

Eigenbedarfskündigung (DE)
In Deutschland kann der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt. Nach Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen gilt in angespannten Märkten eine Sperrfrist, in Bayern und Baden-Württemberg bis zu zehn Jahre. In Österreich ist Eigenbedarf im MRG-Bereich nur unter engen Voraussetzungen ein Kündigungsgrund.

Eigenkapitalrendite (ATDE)
Der Jahresüberschuss nach Zinsen, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital statt auf den Kaufpreis. Liegt die Objektrendite über dem Kreditzins, hebt Fremdkapital die Eigenkapitalrendite an (Leverage); liegt sie darunter, senkt es sie. Bei 3,5 % Zinsen und 4 % Objektrendite ist der Hebel 2026 nur noch schwach positiv.

Eigennutzung (ATDE)
Die Nutzung einer Anlegerwohnung durch den Eigentümer selbst oder unentgeltlich durch Angehörige. In Österreich löst sie innerhalb von 20 Jahren nach dem Kauf eine anteilige Rückzahlung der Vorsteuer aus und beendet die Werbungskosten. In Deutschland entfällt der Werbungskostenabzug, dafür kann die Zehnjahresfrist für den steuerfreien Verkauf bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren entfallen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (ATDE)
Die Einkunftsart, unter die Mieteinnahmen aus einer Anlegerwohnung fallen, in Österreich nach § 28 EStG, in Deutschland nach § 21 EStG. Besteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten mit dem persönlichen Steuersatz. Bei hotelähnlichen Zusatzleistungen wie täglicher Reinigung oder Verpflegung kippt die Einordnung in Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Endfälliges Darlehen (ATDE)
Ein Kredit, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden und die gesamte Summe am Ende auf einmal fällig ist. Anleger nutzen es, weil die Zinsen voll als Werbungskosten abzugsfähig sind und der Cashflow niedriger ist; die Tilgung wird über einen Tilgungsträger oder den Verkauf geplant. Risiko: Die Schuld sinkt nicht, während sich Zinsen und Marktwert ändern können.

Energieausweis (ATDE)
Das Dokument, das den Energiebedarf eines Gebäudes ausweist und bei Verkauf und Vermietung vorgelegt werden muss. In Österreich mit Heizwärmebedarf (HWB) und Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE), in Deutschland als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis mit Effizienzklassen A+ bis H. Für Anleger ein Kaufkriterium, weil die EU-Gebäuderichtlinie die schlechtesten Klassen zur Sanierung verpflichtet.

EPBD (EU-Gebäuderichtlinie) (ATDE)
Die 2024 beschlossene Energy Performance of Buildings Directive verpflichtet die Mitgliedstaaten, den Energieverbrauch des Wohngebäudebestands bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % zu senken, vor allem durch Sanierung der schlechtesten Gebäude. Für Anleger heißt das: Bestandswohnungen mit hohem HWB oder Klasse G und H tragen ein Sanierungsrisiko, das im Kaufpreis abgebildet sein muss.

Erhaltungsrücklage (ATDE)
Die Ansparung der Eigentümergemeinschaft für künftige Instandhaltungen an Dach, Fassade, Lift und Haustechnik, in Deutschland seit 2020 so genannt (früher Instandhaltungsrücklage), in Österreich schlicht Rücklage nach § 31 WEG. Sie wird monatlich mit dem Hausgeld eingezahlt und beim Verkauf mitverkauft. Richtwert: mindestens 1 € pro m² monatlich, bei Bestand ab 30 Jahren deutlich mehr.

Ertragswert (ATDE)
Der Wert einer Immobilie, abgeleitet aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag, kapitalisiert mit einem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer, zuzüglich Bodenwert. Für Anlegerwohnungen ist es das maßgebliche Bewertungsverfahren, während Eigennutzer nach Vergleichswerten kaufen. Ein Liegenschaftszins von 3 % entspricht grob einem Vervielfältiger des Reinertrags von 30.

F

fGEE (Gesamtenergieeffizienzfaktor) (AT)
Kennzahl im österreichischen Energieausweis, die den Gesamtenergiebedarf des Gebäudes inklusive Warmwasser, Haustechnik und Hilfsstrom ins Verhältnis zu einem Referenzgebäude setzt. Ein fGEE von 1,0 entspricht dem Referenzstandard, Werte unter 0,7 gelten als sehr gut. Neben dem HWB ist er die zweite Pflichtangabe in Inseraten.

Fixzinsbindung (Sollzinsbindung) (ATDE)
Der Zeitraum, für den der Kreditzins unveränderlich festgeschrieben ist, in Österreich meist 10 bis 25 Jahre, in Deutschland 10 bis 15 Jahre. Nach Ablauf wird zu den dann gültigen Konditionen weiterfinanziert. Der Fixzins liegt 2026 grob 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte über dem variablen Zins und kauft dafür Planungssicherheit.

G

GEG (Gebäudeenergiegesetz) (DE)
Das deutsche Gesetz für energetische Anforderungen an Gebäude. Für Käufer von Bestandswohnungen relevant sind die Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel, etwa Dämmung der obersten Geschossdecke und Austausch von Konstanttemperaturkesseln älter als 30 Jahre, sowie die Regeln zum Heizungstausch mit 65 % erneuerbarer Energie. Die Pflichten treffen die Eigentümergemeinschaft, die Kosten den Sondereigentümer anteilig.

Grundanteil (ATDE)
Der Teil des Kaufpreises, der auf Grund und Boden entfällt und deshalb nicht abgeschrieben wird. In Österreich pauschal 40 % in Gemeinden über 100.000 Einwohnern oder bei Baulandpreisen über 400 € pro m², sonst 30 %, bei sehr niedrigen Bodenpreisen 20 %; ein Gutachten kann einen niedrigeren Anteil belegen. In Deutschland wird nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder per Gutachten aufgeteilt.

Grundbuch (ATDE)
Das öffentliche Register, in dem Eigentum, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Wohnungseigentum an jeder Liegenschaft eingetragen sind. In Österreich beim Bezirksgericht mit Eintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises und 1,2 % der Pfandrechtssumme, in Deutschland beim Amtsgericht mit Kosten von rund 0,5 % zuzüglich Notar. Erst mit der Eintragung wird der Käufer Eigentümer.

Grunderwerbsteuer (ATDE)
Die Steuer auf den Erwerb einer Immobilie, berechnet vom Kaufpreis. In Österreich 3,5 %, bei Übertragungen in der Familie nach Stufentarif ab 0,5 %. In Deutschland je Bundesland: Bayern 3,5 %, Baden-Württemberg 5,0 %. Sie zählt zu den Anschaffungskosten und wird über die AfA anteilig abgeschrieben.

H

Haftrücklass (AT)
Der Teil des Kaufpreises, den der Käufer einer Neubauwohnung in Österreich als Sicherheit für Gewährleistungsmängel zurückbehält, nach BTVG 2 % für drei Jahre ab Übergabe. Statt des Einbehalts kann der Bauträger eine Bankgarantie stellen. Der Haftrücklass ist das wichtigste Druckmittel bei der Mängelbehebung.

Hauptwohnsitzbefreiung (AT)
Der Verkauf einer Wohnung, die dem Verkäufer seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat, ist in Österreich von der ImmoESt befreit. Für vermietete Anlegerwohnungen gilt sie nicht. In Deutschland entspricht ihr die Befreiung bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.

Hausverwaltung (ATDE)
Das Unternehmen, das die Eigentümergemeinschaft verwaltet: Betriebskostenabrechnung, Rücklage, Instandhaltung, Eigentümerversammlung. Davon zu unterscheiden ist die Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung für die einzelne Wohnung, die Mietersuche, Mietvertrag und Mahnwesen übernimmt. Kosten 2026: Hausverwaltung rund 25 bis 40 € je Wohnung monatlich, Mietverwaltung rund 20 bis 30 € oder 5 bis 8 % der Miete.

HWB (Heizwärmebedarf) (AT)
Kennzahl im österreichischen Energieausweis in kWh pro m² und Jahr, die angibt, wie viel Heizenergie ein Gebäude am Referenzstandort benötigt. Unter 25 gilt als Niedrigenergiehaus (Klasse A), 50 bis 100 ist typischer Bestand der 1980er bis 1990er (C bis D), über 150 (F bis G) markiert Sanierungsbedarf. Pflichtangabe in jedem Inserat.

I

ImmoESt (Immobilienertragsteuer) (AT)
Die österreichische Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien, seit 2012 ohne Spekulationsfrist. Sie beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns bei Neuvermögen und pauschal 4,2 % vom Verkaufserlös bei Altvermögen. Abgezogene AfA erhöht den Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten kürzt. Der Notar oder Anwalt führt sie beim Verkauf ab.

Indexmiete (DE)
Ein Mietvertrag, bei dem sich die Miete an den Verbraucherpreisindex koppelt und mit ihm steigt. In Deutschland nach § 557b BGB zulässig, Anpassung frühestens nach einem Jahr, Mieterhöhungen nach Mietspiegel sind dann ausgeschlossen. In Österreich ist die Wertsicherung der Normalfall in fast jedem Mietvertrag.

Instandsetzungsaufwand (ATDE)
Größere Erhaltungsmaßnahmen an einer vermieteten Wohnung, die den Nutzwert wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern, etwa Fenstertausch oder Heizungserneuerung. In Österreich zwingend auf 15 Jahre verteilt abzusetzen, laufende Instandhaltung dagegen sofort. In Deutschland gelten Aufwendungen über 15 % der Gebäudeanschaffungskosten in den ersten drei Jahren als anschaffungsnahe Herstellungskosten und wandern in die AfA.

K

Kappungsgrenze (DE)
In Deutschland darf die Miete in bestehenden Verträgen innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in angespannten Wohnungsmärkten wie München, Stuttgart und vielen Umlandgemeinden um höchstens 15 %, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie begrenzt Mieterhöhungen im laufenden Vertrag, nicht die Miete bei Neuvermietung.

Kategoriemiete (AT)
Der gesetzlich geregelte Mietzins für Altbauwohnungen in Österreich, deren Mietvertrag vor 1. März 1994 geschlossen wurde, gestaffelt nach Ausstattungskategorie A bis D. Sie liegt weit unter der Marktmiete und wird wie der Richtwert per Gesetz angepasst: 2025 eingefroren, 2026 plus 1 %, 2027 plus 2 %. Für Anleger relevant beim Kauf vermieteter Altbauwohnungen.

Kaufnebenkosten (ATDE)
Alle Kosten, die beim Erwerb zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. In Österreich: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbuch 1,1 %, Vertragserrichtung und Treuhand 1 bis 2 %, Maklerprovision bis 3 % plus 20 % USt, zusammen rund 10 % beim Bestand, beim Bauträgerneubau ohne Makler rund 6 %. In Bayern rund 9 %, in Baden-Württemberg rund 10,5 %. Sie werden nicht beliehen und kommen aus Eigenkapital.

KfW-Förderung (DE)
Kredite und Zuschüsse der deutschen Kreditanstalt für Wiederaufbau für energieeffizienten Neubau und Sanierung, für Anleger vor allem das Programm Klimafreundlicher Neubau (KFN, 297/298) mit zinsgünstigen Darlehen bis 150.000 € je Wohnung für Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel. Beantragung über die finanzierende Bank vor Baubeginn beziehungsweise Kauf.

KIM-Verordnung (AT)
Die österreichische Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, die von August 2022 bis 30. Juni 2025 verbindlich 20 % Eigenkapital, eine Schuldendienstquote unter 40 % des Nettoeinkommens und maximal 35 Jahre Laufzeit vorschrieb. Sie ist ausgelaufen, die Banken orientieren sich aber weiter an diesen Werten, und die FMA beobachtet die Vergabe.

Kleinunternehmer (ATDE)
Unternehmer, deren Jahresumsatz eine Grenze unterschreitet und die deshalb keine Umsatzsteuer abführen, aber auch keine Vorsteuer abziehen dürfen. In Österreich liegt die Grenze seit 2025 bei 55.000 € netto, in Deutschland bei 25.000 € Vorjahresumsatz. Anleger einer Vorsorgewohnung verzichten auf die Befreiung (Option zur Regelbesteuerung), um den Vorsteuerabzug zu erhalten; der Verzicht bindet fünf Jahre.

Kurzzeitvermietung (ATDE)
Vermietung an wechselnde Gäste für Tage oder Wochen über Plattformen oder Betreiber. Wien erlaubt in Wohnzonen seit 2024 höchstens 90 Tage pro Jahr ohne Ausnahmebewilligung, Graz und Salzburg regeln es über Widmung und Raumordnung, München über das Zweckentfremdungsverbot mit höchstens acht Wochen pro Jahr. Ortstaxe, Registrierungspflicht und ab Hotelcharakter Gewerbesteuerpflicht kommen dazu.

L

Leerstand (ATDE)
Zeiträume ohne Mieteinnahme, meist beim Mieterwechsel. In Landeshauptstädten sind zwei bis drei Wochen normal, in Bezirksstädten vier bis acht. In der Kalkulation empfiehlt sich eine Leerstandsreserve von 2 bis 4 % der Jahresmiete. Betriebskosten und Kreditrate laufen im Leerstand weiter und trägt der Eigentümer.

Liebhaberei (AT)
Die steuerliche Einstufung einer Vermietung, die auf Dauer keinen Gesamtüberschuss erwarten lässt. In Österreich muss die Prognoserechnung binnen 20 Jahren ab Vermietungsbeginn, höchstens 23 Jahren ab erstem Aufwand, ein positives Gesamtergebnis zeigen; sonst werden Verluste nicht anerkannt und die Vorsteuer wird zurückgefordert. In Deutschland genügt bei Dauervermietung die typisierte Überschusserzielungsabsicht.

M

Mietausfallwagnis (ATDE)
Der kalkulatorische Abschlag in der Ertragsbewertung für uneinbringliche Mieten, Leerstand und Rechtsverfolgungskosten, bei Wohnimmobilien üblicherweise 2 % des Rohertrags. In der eigenen Kalkulation sollten Anleger Leerstand und Ausfall getrennt ansetzen und zusammen mit 3 bis 5 % rechnen.

Mietenpool (ATDE)
Eine Vereinbarung mehrerer Eigentümer eines Hauses, alle Mieteinnahmen in einen Topf zu geben und nach Nutzwert oder Fläche zu verteilen. Leerstand und Mietausfall einzelner Wohnungen werden so auf alle verteilt. Kosten meist 3 bis 5 % der Miete; Nachteil ist, dass gut vermietete Wohnungen schwache mittragen und der Ausstieg vertraglich geregelt sein muss.

Mietpreisbremse (ATDE)
In Deutschland die Regel, dass die Miete bei Neuvermietung in angespannten Märkten höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, mit Ausnahmen für Neubau ab Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen, verlängert bis Ende 2029. In Österreich bezeichnet der Begriff das Paket von 2025: Richtwert- und Kategoriemieten eingefroren, 2026 plus 1 %, 2027 plus 2 %, ab 2028 Deckel bei hoher Inflation, freie Mieten mit gedämpfter Indexierung.

Mietspiegel (DE)
Die Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer deutschen Gemeinde nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung, in Städten über 50.000 Einwohnern Pflicht. Er ist der Maßstab für Mieterhöhungen im Bestand und für die Mietpreisbremse bei Neuvermietung. In Österreich gibt es kein Gegenstück; dort gelten Richtwert im Altbau und freie Vereinbarung im Neubau.

Mikroapartment (ATDE)
Möblierte Kleinstwohnung von 18 bis 30 m² mit eigener Küchenzeile und Bad, meist in betreibergeführten Häusern für Studierende oder Berufspendler mit Pauschalmiete inklusive Nebenkosten. Kaufpreise liegen je m² 30 bis 60 % über normalen Kleinwohnungen, die Bruttorendite 2026 bei 3,5 bis 4 %. Der Wiederverkauf läuft praktisch nur an andere Anleger.

MRG (Mietrechtsgesetz) (AT)
Das österreichische Mietrechtsgesetz mit drei Anwendungsbereichen. Vollanwendung bei Altbau mit Baubewilligung vor 1945 beziehungsweise 1953: Richtwertmiete, Kündigungsschutz, Erhaltungspflicht. Teilanwendung bei Eigentumswohnungen in Gebäuden ab 1945 und im frei finanzierten Neubau: freier Mietzins, aber Befristungs- und Kündigungsschutz. Vollausnahme etwa für Ein- und Zweifamilienhäuser und Ferienwohnungen.

N

Nettorendite (ATDE)
Der Jahresüberschuss nach nicht umlegbaren Betriebskosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstandsreserve, geteilt durch den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Sie liegt typischerweise 0,7 bis 1,2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite: Aus 3,9 % brutto werden rund 3 % netto. Sie ist die Zahl, die mit dem Kreditzins verglichen werden muss.

Neuvermögen (AT)
Immobilien, die am 31. März 2002 steuerverfangen waren oder danach angeschafft wurden. Beim Verkauf unterliegt der Gewinn, also Verkaufserlös minus fortgeschriebene Anschaffungskosten, der ImmoESt von 30 %. Fast jede seit 2002 gekaufte Anlegerwohnung ist Neuvermögen.

Nutzfläche (ATDE)
Die Bodenfläche einer Wohnung ohne Wände, Balkone, Terrassen, Keller und Loggien nach österreichischer Definition im MRG und WEG; sie ist die Basis für Mietzins und Betriebskostenschlüssel. In Deutschland gilt die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, bei der Balkone und Terrassen meist zu einem Viertel bis zur Hälfte zählen. Beim Vergleich von Quadratmeterpreisen über die Grenze ist das zu beachten.

Nutzwert (AT)
Die Maßzahl, die in Österreich den Anteil jeder Wohnung an der gesamten Liegenschaft festlegt, ermittelt durch ein Nutzwertgutachten nach Fläche, Lage im Haus, Ausstattung und Zubehör wie Balkon oder Garten. Nach Nutzwerten werden Miteigentumsanteile im Grundbuch, Betriebskosten und Rücklage verteilt. In Deutschland entsprechen ihm die Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung.

O

Off-Market (ATDE)
Immobilien, die ohne öffentliches Inserat gehandelt werden, etwa Bestandswohnungen aus Anlegerportfolios, Abverkäufe von Bauträgern vor Vermarktungsstart oder Verkäufe aus Erbschaften. Vorteil für den Käufer: weniger Konkurrenz, oft besserer Preis und mehr Prüfzeit. Zugang gibt es über Makler und Partnernetzwerke, auf dieser Seite über das Anlegerprofil.

Ortstaxe (ATDE)
Die kommunale Abgabe je Gästenächtigung in Österreich, in Wien 3,2 % des Nettoentgelts, in vielen Tourismusgemeinden 2 bis 4 € pro Person und Nacht; in Deutschland als Kurtaxe oder Übernachtungssteuer. Sie trifft jede Kurzzeitvermietung und ist vom Vermieter oder Betreiber einzuheben und abzuführen, verbunden mit Melde- und Registrierungspflichten.

P

Parifizierung (AT)
Die Begründung von Wohnungseigentum an einer Liegenschaft in Österreich durch Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag, mit Eintragung im Grundbuch. Erst nach Parifizierung können einzelne Wohnungen eines Hauses verkauft und einzeln belastet werden. Beim Zinshaus ist die Parifizierung der klassische Weg zur Wertsteigerung durch Einzelverkauf.

Pfandrecht (Grundschuld) (ATDE)
Die Sicherheit der Bank im Grundbuch für den Kredit. In Österreich als Hypothek oder Höchstbetragshypothek mit Eintragungsgebühr von 1,2 % der Pfandsumme, in Deutschland als Grundschuld, die nach Tilgung stehen bleiben und für neue Kredite genutzt werden kann. Bei Zahlungsverzug kann die Bank die Zwangsversteigerung betreiben.

Pflegeimmobilie (DE)
Ein Zimmer mit Bad in einem stationären Pflegeheim, das als Teileigentum an Anleger verkauft und über einen Pachtvertrag von 20 bis 25 Jahren an einen Betreiber vergeben wird. Pacht 2026 rund 3,5 bis 4,5 % des Kaufpreises, meist mit gedeckelter Indexierung. Eigennutzung ist ausgeschlossen, der Wiederverkauf läuft nur an andere Anleger; das Risiko liegt in der Bonität des Betreibers.

Prognoserechnung (AT)
Die Vorschau der Einnahmen und Ausgaben einer vermieteten Wohnung über 20 Jahre, die in Österreich dem Finanzamt belegt, dass kein Liebhabereiverdacht besteht. Sie enthält Miete mit Indexierung, Leerstand, AfA, Zinsen, Betriebskosten und Instandhaltung und muss am Ende einen Gesamtüberschuss ausweisen. Bauträger legen sie jeder Vorsorgewohnung bei; der Steuerberater prüft die Annahmen.

Progressionsvorbehalt (ATDE)
Einkünfte, die nach einem Doppelbesteuerungsabkommen im anderen Staat besteuert werden, bleiben im Wohnsitzstaat steuerfrei, erhöhen aber den Steuersatz auf das übrige Einkommen. Ein Deutscher mit Anlegerwohnung in Graz versteuert die Miete in Österreich; in Deutschland steigt dadurch der Steuersatz auf sein Arbeitseinkommen leicht.

R

Ratenplan (AT)
Der im BTVG festgelegte Zahlungsplan für eine Neubauwohnung, bei dem der Käufer den Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt an den Treuhänder zahlt: 15 % bei Baubeginn, weitere Raten bei Rohbau, Dach, Rohinstallation, Fassade, Fertigstellung und 4 bis 5 % bei Übergabe, abzüglich Haftrücklass. Die Alternative ist die schuldrechtliche Sicherung durch Bankgarantie mit freier Fälligkeit.

Regelbesteuerung (AT)
Der Verzicht auf die Kleinunternehmerbefreiung, mit dem ein Vermieter in Österreich umsatzsteuerpflichtig wird und dadurch die Vorsteuer aus Kaufpreis und Kosten abziehen darf. Der Verzicht bindet für mindestens fünf Jahre. Für die Vorsorgewohnung ist er der Kern des Steuerpakets: 20 % Vorsteuer auf den Kaufpreis zurück, 10 % Umsatzsteuer auf die Miete.

Richtwert (AT)
Der gesetzlich festgelegte Mietzins je m² für Altbauwohnungen in Vollanwendung des MRG, je Bundesland verschieden, in Wien 2026 rund 7 € netto. Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung, Stockwerk und Befristung (minus 25 %) ergeben den zulässigen Hauptmietzins. Angepasst wird per Gesetz: 2025 eingefroren, 2026 plus 1 %, 2027 plus 2 %.

Rücktrittsrecht (AT)
Nach BTVG kann der Käufer einer Neubauwohnung vom Vertrag zurücktreten, wenn er nicht spätestens eine Woche vor Vertragsabschluss schriftlich über Sicherung, Treuhänder und Vertragsinhalt informiert wurde, binnen 14 Tagen ab Information oder Vertragsabschluss. Dazu kommt das Rücktrittsrecht nach § 30a KSchG bei Erklärungen am Tag der Erstbesichtigung. In Deutschland gibt es kein vergleichbares gesetzliches Rücktrittsrecht beim notariellen Kauf.

S

Schuldendienstquote (AT)
Der Anteil aller Kreditraten am verfügbaren Nettoeinkommen eines Haushalts. Unter der KIM-Verordnung durfte sie 40 % nicht übersteigen; die Banken rechnen weiter damit und setzen Mieteinnahmen meist nur zu 60 bis 80 % an, um Leerstand abzubilden. Für Anleger mit mehreren Wohnungen ist sie oft die engere Grenze als das Eigenkapital.

Sonder-AfA § 7b EStG (DE)
Zusätzliche Abschreibung in Deutschland von 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren für neu gebaute Mietwohnungen, die den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel erfüllen, mit Baukosten bis 5.200 € pro m² und Bauantrag bis 30. September 2029. Sie kommt zur linearen oder degressiven AfA hinzu, sodass in den ersten vier Jahren bis zu 40 % der Gebäudekosten abgeschrieben werden können.

Sondertilgung (ATDE)
Die Rückzahlung eines Teils der Kreditsumme außerhalb der vereinbarten Raten. In Deutschland vertraglich meist auf 5 bis 10 % der Ursprungssumme pro Jahr begrenzt, in Österreich bei variablen Krediten frei und bei Fixzinskrediten bis 10.000 € pro Jahr kostenlos, darüber mit Vorfälligkeitsentgelt von höchstens 1 %. Für Anleger ein Instrument, um bei fallenden Renditen den Hebel zu verringern.

Sonderumlage (ATDE)
Eine einmalige Zahlung aller Eigentümer, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht ausreicht, etwa für Dach, Fassade oder Heizung. In Deutschland per Beschluss der Eigentümerversammlung, in Österreich als Nachschuss zur Rücklage. Anleger prüfen vor dem Kauf Rücklagenstand und Beschlussprotokolle der letzten drei Jahre, um bevorstehende Umlagen zu erkennen.

Spekulationsfrist (DE)
In Deutschland ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Davor wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % plus Solidaritätszuschlag besteuert. In Österreich gibt es seit 2012 keine Spekulationsfrist mehr; dort gilt die ImmoESt zeitlich unbegrenzt.

Staffelmiete (DE)
Ein Mietvertrag in Deutschland, in dem künftige Mieterhöhungen mit Betrag und Zeitpunkt von Beginn an festgelegt sind, mindestens ein Jahr Abstand zwischen den Stufen. Während der Staffel sind andere Erhöhungen ausgeschlossen. Die Mietpreisbremse gilt für jede Stufe; in Österreich ist die Staffelmiete unüblich, dort dominiert die Wertsicherung.

T

Teilanwendungsbereich MRG (AT)
Der Bereich des österreichischen Mietrechts, in den Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach 1945 und frei finanzierter Neubau fallen. Der Mietzins ist frei vereinbar, es gelten aber Befristungsregeln (mindestens drei Jahre), Kündigungsschutz und die Bestimmungen über Kaution und Ablöse. Für Anleger ist das der Normalfall bei Neubau und jüngeren Bestandswohnungen.

Teileigentum (DE)
In Deutschland das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, etwa Geschäftsräume, Praxen oder Pflegeapartments in einem Heim, verbunden mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Für die Finanzierung und den Wiederverkauf gelten strengere Maßstäbe als beim Wohnungseigentum, weil Eigennutzer als Käufer wegfallen.

Tilgung (ATDE)
Die Rückzahlung der Kreditsumme selbst, im Unterschied zu den Zinsen. Bei der Annuität steigt der Tilgungsanteil über die Laufzeit, beim endfälligen Kredit erfolgt sie am Ende auf einmal. Tilgung ist steuerlich nicht abzugsfähig, sie ist Vermögensaufbau; bei 2 % Anfangstilgung und 3,5 % Zinsen dauert die Volltilgung rund 30 Jahre.

Treuhänder (AT)
Der Notar oder Rechtsanwalt, der beim Immobilienkauf in Österreich den Kaufpreis verwahrt und erst auszahlt, wenn die Voraussetzungen für die lastenfreie Eigentumsübertragung vorliegen. Beim Bauträgervertrag nach BTVG ist er Pflicht und überwacht den Ratenplan nach Baufortschritt. In Deutschland übernimmt der Notar eine vergleichbare Sicherungsfunktion über Auflassungsvormerkung und Fälligkeitsmitteilung.

U

Umsatzsteuer bei Vermietung (ATDE)
In Österreich unterliegt die Wohnraumvermietung 10 % Umsatzsteuer, der Vermieter darf dafür die 20 % Vorsteuer aus Kaufpreis und Kosten abziehen. Der Neubau vom Bauträger wird deshalb netto plus 20 % verkauft und die Vorsteuer vom Finanzamt erstattet. In Deutschland ist die Wohnraumvermietung nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei, Kaufpreise sind Bruttopreise ohne Vorsteuerabzug.

V

Vermietungsgarantie (ATDE)
Die Zusage eines Bauträgers oder Verwalters, dem Anleger für eine bestimmte Zeit, meist zwei bis fünf Jahre, eine feste Miete zu zahlen, unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist. Sie ist eingepreist, meist über einen höheren Kaufpreis oder eine Gebühr von 3 bis 8 % der Miete, und nur so viel wert wie die Bonität des Garantiegebers. Nach Ablauf zählt allein der Markt.

Vorsorgewohnung (AT)
Die österreichische Bezeichnung für eine neu errichtete Bauträgerwohnung, die als steuerlich strukturiertes Anlagepaket verkauft wird: Kauf netto mit Vorsteuerabzug, Prognoserechnung, Vermietung mit 10 % Umsatzsteuer, AfA und Werbungskosten. Der Begriff wird mit Anlegerwohnung weitgehend synonym verwendet; in Deutschland ist er unüblich.

Vorsteuerabzug (AT)
Das Recht des umsatzsteuerpflichtigen Vermieters, die in Kaufpreis, Baukosten und laufenden Ausgaben enthaltene Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückzuholen. Bei einer Vorsorgewohnung um 300.000 € netto sind das 60.000 €. Voraussetzung ist die Option zur Regelbesteuerung; bei Eigennutzung oder steuerfreiem Verkauf innerhalb von 20 Jahren wird anteilig berichtigt.

Vorsteuerberichtigung (AT)
Die anteilige Rückzahlung der abgezogenen Vorsteuer, wenn sich die Nutzung eines Gebäudes innerhalb des Berichtigungszeitraums ändert, in Österreich 20 Jahre, je Jahr ein Zwanzigstel. Wer eine Vorsorgewohnung nach acht Jahren selbst bezieht oder ohne Umsatzsteuer verkauft, zahlt zwölf Zwanzigstel der Vorsteuer zurück. Ein Verkauf mit Option zur Umsatzsteuer an einen anderen Anleger vermeidet die Berichtigung.

W

WEG (Wohnungseigentumsgesetz) (ATDE)
Das Gesetz, das Eigentum an einzelnen Wohnungen eines Hauses regelt: Sondereigentum an der Wohnung, Miteigentum am Gemeinschaftseigentum, Eigentümerversammlung, Verwalter, Rücklage. In Österreich das WEG 2002 mit Nutzwerten und Wohnungseigentumsvertrag, in Deutschland das WEG mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, 2020 reformiert. Beschlüsse binden auch den Anleger, der nicht anwesend war.

Werbungskosten (ATDE)
Alle Ausgaben, die der Erzielung der Mieteinkünfte dienen und den steuerpflichtigen Überschuss mindern: Kreditzinsen, AfA, Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlegbare Betriebskosten, Rücklage bei Verwendung, Steuerberater, Fahrtkosten. Nicht abzugsfähig sind Tilgung und private Eigennutzung. In den ersten Jahren übersteigen sie oft die Miete und erzeugen einen verrechenbaren Verlust.

Wertsicherung (AT)
Die Klausel im österreichischen Mietvertrag, die die Miete an den Verbraucherpreisindex koppelt, meist mit Anpassung ab einer Indexänderung von 5 % oder jährlich. Sie schützt den Ertrag vor Inflation und ist im Neubau frei vereinbar; seit 2026 gilt für freie Mieten eine gedämpfte Indexierung, für Richtwert- und Kategoriemieten die gesetzliche Anpassung. Unklar formulierte Klauseln sind nach Judikatur unwirksam.

Wohnbauförderung (AT)
Die Förderung des Wohnbaus durch die österreichischen Bundesländer mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen, gebunden an Einkommensgrenzen, Flächenobergrenzen und Mietzinsdeckel. Geförderte Wohnungen unterliegen für die Förderdauer dem MRG in Teilanwendung mit begrenztem Mietzins, sind aber günstiger im Einkauf. Für Anleger ein Abwägen zwischen niedrigerem Preis und gedeckelter Miete.

Wohnungseigentumsvertrag (AT)
Der Vertrag aller Miteigentümer einer Liegenschaft in Österreich, mit dem Wohnungseigentum begründet wird: Zuordnung der Wohnungen zu Nutzwerten, Regelungen zu Zubehör, Nutzung, Verwaltung und Aufteilungsschlüssel. Er wird im Grundbuch angemerkt und bindet jeden späteren Käufer. Beim Neubau legt ihn der Bauträger vor; abweichende Aufteilungsschlüssel für Betriebskosten stehen dort.

Z

Zinshaus (AT)
Ein Mehrfamilienhaus, das als Ganzes einem oder wenigen Eigentümern gehört und vermietet wird, in Österreich meist der Gründerzeit-Altbau mit Richtwertmieten und MRG-Vollanwendung. Anleger kaufen Zinshäuser wegen der Entwicklungsreserve durch Sanierung, Dachgeschossausbau und Parifizierung mit Einzelverkauf. Preise in Wien 2026 grob 2.500 bis 5.000 € pro m² Nutzfläche, Renditen 2 bis 3,5 %.

Zweckentfremdung (DE)
In Deutschland die Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen, etwa als Ferienwohnung, Büro oder Leerstand über drei Monate. Gemeinden mit Wohnungsmangel wie München verbieten sie per Satzung; Kurzzeitvermietung ist dort ohne Genehmigung nur bis acht Wochen pro Jahr erlaubt, Verstöße kosten bis zu 500.000 €. Das Gegenstück in Österreich sind Widmungs- und Raumordnungsregeln der Länder.

Zweitwohnsitz (Freizeitwohnsitz) (AT)
Eine Wohnung, die nicht Hauptwohnsitz ist und zeitweise zu Erholungszwecken genutzt wird. Tirol, Salzburg und Vorarlberg beschränken Freizeitwohnsitze über die Raumordnung streng, neue Widmungen sind praktisch nicht erhältlich; Kärnten und andere Länder erheben eine Zweitwohnsitzabgabe. Ferienanlagen für Anleger sind deshalb als Beherbergungsbetrieb gewidmet und verpflichten zur touristischen Vermietung.