Rendite einer Anlegerwohnung berechnen: Brutto, Netto und Eigenkapitalrendite

Warum eine Zahl nicht reicht

„Rendite 4 %“ steht in fast jedem Exposé. Gemeint ist fast immer die Bruttomietrendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ignoriert Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage, Leerstand, Zinsen und Steuern – also alles, was zwischen Miete und Ihrem Konto liegt. Als Vergleichsmaßstab zwischen zwei Objekten ist sie brauchbar. Als Entscheidungsgrundlage ist sie es nicht.

Für eine Kaufentscheidung brauchen Sie drei Kennzahlen, die aufeinander aufbauen. Jede beantwortet eine andere Frage.

1. Bruttomietrendite: Ist das Objekt im Markt richtig bepreist?

Formel: Jahresnettomiete (ohne Betriebskosten, ohne Umsatzsteuer) ÷ Kaufpreis × 100.

Die Bruttorendite sagt, ob Kaufpreis und Mietniveau zueinander passen. Richtwerte 2026 für österreichische Städte (Angebotsmediane): Wien 2,5–4 %, Graz und Linz 3–4,5 %, Salzburg und Innsbruck 2,5–3,5 %, Klagenfurt und St. Pölten 3,5–4,5 %. In Süddeutschland liegt München bei 2,5–3 %, Stuttgart bei 2,8–3,3 %, Nürnberg bei 3–3,5 %. Liegt ein Angebot deutlich darüber, ist entweder die Miete zu hoch angesetzt oder das Objekt hat einen Haken; liegt es deutlich darunter, zahlen Sie für Lage oder Neubau einen Aufpreis, den die Miete nicht deckt.

Wichtig: In die Miete gehört nur die tatsächlich erzielbare Nettomiete, nicht die Prospektmiete des Verkäufers. Prüfen Sie den Wert gegen aktuelle Inserate vergleichbarer Wohnungen im selben Grätzel bzw. Viertel.

2. Nettomietrendite: Was bleibt vom Objekt selbst?

Formel: (Jahresnettomiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100.

Hier wandern zwei Dinge in die Rechnung, die im Exposé fehlen: die Kaufnebenkosten im Nenner und die laufenden Eigentümerkosten im Zähler. Zu den Kaufnebenkosten in Österreich zählen Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragung 1,1 %, Pfandrechtseintragung 1,2 % der Kreditsumme, Vertragserrichtung und Treuhand rund 1–2 % sowie Maklerprovision bis 3 % plus 20 % USt – Faustregel rund 10 % beim Bestand, beim Neubau vom Bauträger meist ohne Provision. In Bayern liegt die Faustregel bei rund 9 %, in Baden-Württemberg wegen 5 % Grunderwerbsteuer bei rund 10,5 %. Details unter Kaufnebenkosten Österreich.

Zu den laufenden Kosten, die der Vermieter trägt und nicht auf den Mieter umlegen kann, gehören: Hausverwaltungshonorar für die Wohnung, Beitrag zur Instandhaltungsrücklage (Reparaturfonds), kalkulatorischer Leerstand (rund 2–4 % der Jahresmiete), Instandhaltung innerhalb der Wohnung (Geräte, Böden, Malerarbeiten) und einzelne Betriebskostenpositionen, die nach Mietrecht nicht umlegbar sind. Mehr unter Leerstand, Rücklagen, Betriebskosten.

3. Eigenkapitalrendite: Was verdient Ihr eingesetztes Geld?

Formel: (Nettomietertrag − Kreditzinsen + Wertzuwachs) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100.

Erst diese Zahl ist mit anderen Anlageformen vergleichbar. Sie zeigt den Hebel der Fremdfinanzierung – in beide Richtungen. Liegt die Nettomietrendite über dem Kreditzins, erhöht jeder fremdfinanzierte Euro Ihre Eigenkapitalrendite. Liegt der Zins darüber, senkt er sie. Bei Zinsen von grob 3–4 % und Nettomietrenditen von 2,5–3,5 % ist der Hebel 2026 in vielen Städten neutral bis leicht negativ. Die Rechnung geht dann nur über Wertentwicklung, Tilgung und Steuereffekt auf – und genau das muss man wissen, bevor man unterschreibt.

Die Tilgung ist dabei kein Aufwand, sondern Vermögensbildung: Sie wandert aus Ihrer Tasche in die Wohnung. Für den Cashflow ist sie trotzdem relevant, weil Sie sie monatlich aufbringen müssen.

Beispiel: Bestandswohnung in Linz, 55 m²

Angenommen: Kaufpreis 220.000 € (4.000 €/m²), Kaufnebenkosten rund 10 % = 22.000 €, Nettomiete 12 €/m² = 660 € pro Monat. Finanzierung 70 % der Gesamtinvestition zu 3,5 % Zinsen (Richtwert), Eigenkapital 30 %.

Das Beispiel zeigt den Mechanismus: Aus „3,6 % Rendite“ werden 2,7 % nach Kosten und 0,8 % auf das Eigenkapital, solange die Wohnung im Wert stillsteht. Erst mit moderater Wertentwicklung wird daraus ein Ergebnis, das sich gegen andere Anlageformen behauptet. Dazu kommt der Steuereffekt: Zinsen, AfA und Kosten mindern das steuerpflichtige Einkommen, in der Anfangsphase oft bis in einen Verlust, der mit dem übrigen Einkommen verrechnet wird. Er verbessert den Cashflow nach Steuern, ist aber von Ihrem Grenzsteuersatz abhängig und gehört deshalb in eine eigene Zeile, nicht in die Rendite. Ein vollständiges Beispiel mit Finanzierung, AfA und 20-Jahres-Sicht finden Sie unter Rechenbeispiel Vorsorgewohnung.

Besonderheiten in Deutschland

Für Käufer in Bayern und Baden-Württemberg gilt das gleiche Schema mit anderen Parametern: Kaufpreise sind Bruttopreise ohne Vorsteuerabzug (Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei), die AfA beträgt 2 % linear für Baujahre ab 1925, 3 % für Fertigstellung ab 2023, degressiv 5 % bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029. Verluste sind mit anderen Einkünften verrechenbar, ohne 20-Jahres-Prognose wie in Österreich. Und: Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei – ein Punkt, der die Gesamtrendite über die Laufzeit deutlich verändert. Grundlagen unter Kapitalanlage-Wohnung in Süddeutschland.

Die typischen Fehler beim Rendite-Rechnen

1. Prospektmiete statt Marktmiete. Die Miete im Exposé ist eine Annahme des Verkäufers. Zehn Prozent zu hoch angesetzt, und die Nettomietrendite sinkt um rund 0,3 Prozentpunkte.
2. Kaufnebenkosten vergessen. Rund 10 % mehr im Nenner senken jede Rendite um rund ein Zehntel.
3. Bruttomiete inklusive Betriebskosten rechnen. Betriebskosten sind Durchlaufposten. Wer sie mitzählt, rechnet sich 20–25 % zu viel Ertrag.
4. Leerstand mit null ansetzen. Jeder Mieterwechsel kostet ein bis zwei Monatsmieten plus Inseratskosten und Ausmalen. Rund 3 % pro Jahr sind eine realistische Pauschale.
5. Steuervorteil als Rendite verbuchen. Der Steuereffekt hängt von Ihrem Einkommen ab, nicht von der Wohnung. Er gehört in die persönliche Cashflow-Rechnung, nicht in den Objektvergleich.
6. Wertsteigerung fix einplanen. 2 % pro Jahr über 20 Jahre sind plausibel, aber nicht garantiert. Rechnen Sie das Objekt zuerst mit 0 % durch. Trägt es sich dann nicht, ist es eine Wette, keine Anlage.
7. Zinsänderung ignorieren. Bei variabler Verzinsung verändert ein Prozentpunkt mehr Zins die Eigenkapitalrendite im Beispiel oben um mehr als zwei Prozentpunkte. Fixzins oder Zinsobergrenze gehören in den Vergleich.

Steuerliche Fragen – Grenzsteuersatz, Liebhabereiprüfung, Vorsteuer – sind Einzelfallfragen für Ihren Steuerberater; dieser Artikel ersetzt diese Beratung nicht.

Rechnen Sie Ihr Objekt mit dem Rendite-Rechner auf allen drei Ebenen durch – mit Ihren Werten für Miete, Nebenkosten, Finanzierung und Grenzsteuersatz. Wenn Sie stattdessen Objekte suchen, die diese Rechnung bereits bestehen, legen Sie ein Anlegerprofil an: Sie erhalten passende Angebote, darunter Off-Market-Objekte, die nicht auf den Portalen erscheinen.

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