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Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Bayern und Baden-Württemberg: die Grundlagen
Eine Kapitalanlage-Wohnung ist eine vermietete Eigentumswohnung, die aus Miete, Wertentwicklung und Steuervorteil Rendite bringt. In Bayern und Baden-Württemberg liegen die Bruttomietrenditen 2026 grob zwischen 2,5 und 3,5 Prozent, die Kaufnebenkosten zwischen rund 9 und 10,5 Prozent. Dieser Artikel erklärt das Modell, die typischen Objekte und die wichtigsten Standorte.
Das Modell: vermietete Eigentumswohnung mit Fremdkapital
Eine Kapitalanlage-Wohnung ist eine Eigentumswohnung, die Sie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Der Mieter zahlt Miete, die Bank finanziert einen Teil des Kaufpreises, Sie steuern Eigenkapital und die monatliche Differenz zwischen Mieteinnahme und Kreditrate bei. Nach Ende der Finanzierung gehört Ihnen ein schuldenfreies Objekt, das laufend Miete abwirft.
Anders als bei Aktien oder Fonds arbeiten Sie mit Hebel: Bei 30 Prozent Eigenkapital bewegt jeder Euro Eigenkapital gut drei Euro Immobilienwert. Steigt der Wert, steigt Ihre Eigenkapitalrendite überproportional. Fällt er, gilt dasselbe in die andere Richtung. Wer das Modell versteht, kauft nicht eine Wohnung, sondern die Kombination aus Objekt, Miete, Finanzierung und Steuer.
Drei Ertragsquellen
Die Rendite einer Anlageimmobilie speist sich aus drei Quellen, die Sie getrennt bewerten sollten:
- Mietertrag. Die Bruttomietrendite (Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis) liegt in süddeutschen Städten 2026 grob zwischen 2,5 Prozent in München und rund 3,5 Prozent in Nürnberg oder Mannheim. Nach nicht umlegbaren Kosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage bleibt die Nettomietrendite, meist 0,5 bis 1 Prozentpunkt darunter.
- Wertentwicklung. Wohnungen in Bayern und Baden-Württemberg haben langfristig an Wert gewonnen, mit einer deutlichen Korrektur 2022 bis 2024. Wertsteigerung ist Erwartung, nicht Zusage. Kalkulieren Sie so, dass das Objekt auch ohne Wertsteigerung trägt.
- Steuervorteil. Abschreibung (AfA), Zinsen und Werbungskosten mindern Ihr steuerpflichtiges Einkommen; anfängliche Verluste aus Vermietung verrechnen Sie mit Gehalt oder Unternehmereinkommen. Bei Neubau mit Fertigstellung ab 2023 gelten 3 Prozent AfA, bei Baubeginn bis 30.9.2029 wahlweise 5 Prozent degressiv, dazu unter Bedingungen die Sonder-AfA nach § 7b EStG. Details im Artikel Steuern bei der vermieteten Eigentumswohnung.
Was in Deutschland anders läuft als in Österreich
Wer die österreichische Vorsorgewohnung kennt, muss in Deutschland drei Dinge umdenken. Erstens gibt es keinen Vorsteuerabzug: Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG), der Kaufpreis ist ein Bruttopreis, aus dem sich nichts zurückholen lässt. Zweitens kennt Deutschland keine Liebhaberei-Prognose über 20 Jahre; Verluste zählen, solange die Absicht besteht, auf Dauer Überschüsse zu erzielen. Drittens ist der Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei, während Österreich mit der ImmoESt 30 Prozent vom Gewinn ohne Frist verlangt. Dafür sind die Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg höher und das Mietrecht in angespannten Märkten strenger. Den vollständigen Vergleich finden Sie unter Österreich oder Deutschland.
Typische Objekte für Kapitalanleger
| Objekttyp | Stärken | Schwächen |
|---|---|---|
| Neubau vom Bauträger, 2 Zimmer, 50 bis 60 m² | 3 Prozent AfA, degressiv möglich, keine Sanierung, Erstvermietung ohne Mietpreisbremse, KfW-Förderung bei Effizienzhaus 40 | Neubauaufschlag, niedrigere Anfangsrendite, Fertigstellungs- und Bauträgerrisiko |
| Bestand 1970er bis 1990er, 2 bis 3 Zimmer | höhere Anfangsrendite, gewachsene Lage, Mietvertrag oft übernehmbar | Sanierungsstau, Rücklage prüfen, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze, GEG-Pflichten |
| Studentenapartment 20 bis 30 m² in Universitätsstadt | hohe Miete je Quadratmeter, planbare Nachfrage | häufiger Mieterwechsel, Verwaltungsaufwand, kleiner Käuferkreis beim Wiederverkauf |
| Denkmalgeschütztes Objekt | erhöhte Abschreibung auf den Sanierungsanteil | Auflagen der Denkmalbehörde, komplexe Kalkulation, Abhängigkeit vom Sanierungsträger |
Für Einsteiger eignen sich 2-Zimmer-Wohnungen zwischen 45 und 65 m²: Sie sind bei Singles und Paaren gefragt, lassen sich bei Bedarf gut verkaufen und liegen preislich im Bereich, den Banken für Anleger unkompliziert finanzieren. Ob Neubau oder Bestand besser passt, hängt von Steuersatz, Reserve und Zeitbudget ab; die Abwägung steht unter Neubau oder Bestand.
Städte-Überblick Bayern und Baden-Württemberg
Die Bandbreite der Preise ist groß. München ist die teuerste Stadt Deutschlands mit Angebotsmedianen von rund 8.000 bis 10.000 €/m² und Mieten von 20 bis 24 €/m²; die Bruttorendite liegt oft nur bei 2,5 bis 3 Prozent. Nürnberg, Augsburg, Ingolstadt, Karlsruhe und Ulm liegen bei rund 4.200 bis 5.200 €/m² bei Mieten von 12 bis 14 €/m² und kommen auf 3 bis 3,5 Prozent. Regensburg, Erlangen, Freiburg und Heidelberg sind teurer als der Durchschnitt der B-Städte, weil Universitäten und Konzerne die Nachfrage stützen. Stuttgart bewegt sich bei 5.000 bis 6.500 €/m² und 15 bis 18 €/m² Miete. Mannheim ist mit 3.800 bis 4.800 €/m² der günstigste Einstieg in eine Metropolregion.
Als Faustregel gilt: Je größer und internationaler die Stadt, desto niedriger die laufende Rendite und desto stabiler die Nachfrage. Eine Übersicht mit allen 13 Standorten finden Sie im Artikel Süddeutsche Standorte im Vergleich; eigene Seiten gibt es für München, Nürnberg, Stuttgart, Augsburg, Regensburg und Freiburg.
Was der Kauf kostet
Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent in Bayern und 5,0 Prozent in Baden-Württemberg, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, Maklerprovision üblicherweise 3,57 Prozent je Seite, seit Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Faustregel: rund 9 Prozent in Bayern, rund 10,5 Prozent in Baden-Württemberg. Diese Kosten müssen aus Eigenkapital kommen; Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Beim Neubau direkt vom Bauträger entfällt meist die Provision. Die Details stehen im Artikel Kaufnebenkosten Bayern und Baden-Württemberg.
Finanzierung: was Banken 2026 erwarten
Üblich ist ein Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung von 10 bis 15 Jahren, 2 Prozent anfänglicher Tilgung und Sondertilgungsrecht. Die Zinsen für Wohnkredite liegen 2026 grob bei 3,3 bis 4 Prozent; das ist ein Richtwert, kein Angebot. Kapitalanleger sollten die Nebenkosten und zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringen; je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser der Zins. Für energieeffizienten Neubau gibt es KfW-Programme (KFN, 297/298) mit zinsgünstigen Tranchen. Rechnen Sie den Kredit so, dass die Rate auch bei drei Monaten Leerstand im Jahr aus Ihrem Einkommen tragbar bleibt.
Für wen die Kapitalanlage-Wohnung passt
Das Modell passt zu Anlegern mit stabilem, gut besteuertem Einkommen, einem Horizont von mindestens zehn Jahren und dem Wunsch nach einem greifbaren Sachwert. Die Zehnjahresfrist macht das Objekt für die Altersvorsorge interessant: Wer mit 45 kauft, hat mit 60 oder 65 eine weitgehend getilgte Wohnung, deren Miete zur Rente kommt, und kann steuerfrei verkaufen, wenn er lieber Kapital möchte.
Weniger geeignet ist die Anlageimmobilie für Menschen, die in den nächsten Jahren Liquidität brauchen, keine Reserve für Sonderumlagen haben oder erwarten, dass sich die Wohnung von selbst trägt. In München oder Stuttgart legen die meisten Anleger monatlich mehrere hundert Euro zu; das ist bei richtiger Rechnung kein Fehler, sondern ein Sparplan mit Hebel. Ob die Zuzahlung zu Ihrem Einkommen und Steuersatz passt, prüft im Einzelfall Ihr Steuerberater bzw. Anwalt.
Wie Sie starten
- Budget klären: Eigenkapital, tragbare monatliche Zuzahlung, Grenzsteuersatz.
- Stadt und Objekttyp wählen: Rendite oder Sicherheit, Neubau oder Bestand.
- Objekt prüfen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Höhe der Rücklage, Energieausweis, bestehender Mietvertrag.
- Finanzierung parallel anfragen, Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung festlegen.
- Kaufvertrag beim Notar, Übergabe, Vermietung oder Übernahme des Mietverhältnisses.
Mit dem Anlegerprofil erfassen wir Budget, Region und Zielrendite und melden Ihnen passende Objekte, auch Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner, die nie auf Portalen erscheinen. Im Rechner prüfen Sie vorab, wie sich ein konkretes Objekt mit Ihrer Finanzierung und Ihrem Steuersatz rechnet.
Häufige Fragen
Trägt sich eine Kapitalanlage-Wohnung in Bayern von selbst?
Bei Bruttorenditen von 2,5 bis 3,5 Prozent und Kreditzinsen um 3,3 bis 4 Prozent in der Regel nicht. Nach Steuer bleibt meist eine monatliche Zuzahlung von einigen hundert Euro, die als Tilgung in Ihr Vermögen fließt. Ohne Zuzahlung funktioniert es nur mit hohem Eigenkapital oder in günstigeren Lagen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung als Kapitalanlage?
Rechnen Sie mit den Kaufnebenkosten (rund 9 Prozent in Bayern, rund 10,5 Prozent in Baden-Württemberg) plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 400.000 € in Bayern sind das grob 75.000 bis 115.000 €. Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zins.
Ist Neubau oder Bestand als Anlageimmobilie besser?
Neubau bringt 3 Prozent AfA, keinen Sanierungsstau und Erstvermietung ohne Mietpreisbremse, kostet aber mehr je Quadratmeter. Bestand bietet höhere Anfangsrendite, dafür GEG-Pflichten, Rücklagenrisiko und Mietpreisbremse. Wer hohen Steuersatz und wenig Zeit hat, tendiert zum Neubau.
Warum spricht man in Deutschland nicht von Vorsorgewohnung?
Der Begriff stammt aus Österreich und meint dort das steuerliche Paket aus Bauträgerneubau, Vorsteuerabzug und Prognoserechnung. In Deutschland gibt es keinen Vorsteuerabzug bei Wohnraumvermietung, daher spricht man von Kapitalanlage-Wohnung oder Anlageimmobilie.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
