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Kaufnebenkosten in Bayern und Baden-Württemberg: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und was davon absetzbar ist
In Bayern kostet der Kauf einer Eigentumswohnung mit Makler rund 9 Prozent Nebenkosten, in Baden-Württemberg rund 10,5 Prozent; der Unterschied ist die Grunderwerbsteuer von 3,5 gegenüber 5,0 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das grob 35.000 € gegenüber 41.000 €. Kapitalanleger schreiben den Gebäudeanteil dieser Kosten ab und setzen die Finanzierungskosten sofort ab.
Die vier Posten der Kaufnebenkosten
Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, zahlt neben dem Kaufpreis vier Posten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Dazu kommen Kosten der Finanzierung, die formal keine Kaufnebenkosten sind, aber ebenfalls aus Eigenkapital bezahlt werden. Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht mit; sie müssen liquide vorhanden sein.
Beispiel: 400.000 € Kaufpreis in beiden Ländern
| Position | Bayern | Baden-Württemberg |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 Prozent = 14.000 € | 5,0 Prozent = 20.000 € |
| Notar (Kaufvertrag, Beurkundung, Vollzug), rund 1,2 Prozent | rund 4.800 € | rund 4.800 € |
| Grundbuch (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung), rund 0,5 Prozent | rund 2.000 € | rund 2.000 € |
| Maklerprovision Käuferanteil 3,57 Prozent | 14.280 € | 14.280 € |
| Summe mit Makler | rund 35.100 € (8,8 Prozent) | rund 41.100 € (10,3 Prozent) |
| Summe ohne Makler (Neubau direkt vom Bauträger) | rund 20.800 € (5,2 Prozent) | rund 26.800 € (6,7 Prozent) |
Die Zahlen sind Richtwerte. Notar- und Grundbuchgebühren folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und steigen mit dem Kaufpreis nicht linear, sondern in Stufen; bei kleineren Wohnungen liegt der Prozentsatz etwas höher, bei teuren etwas niedriger.
Grunderwerbsteuer: der große Unterschied
Bayern erhebt seit 1997 unverändert 3,5 Prozent und ist damit neben Sachsen das günstigste Bundesland. Baden-Württemberg hat 2011 auf 5,0 Prozent erhöht. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis samt allem, was untrennbar zur Wohnung gehört. Mitverkauftes bewegliches Inventar, etwa eine Einbauküche oder Möbel, unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, wenn es im Kaufvertrag mit realistischem Wert getrennt ausgewiesen ist. Der auf die Instandhaltungsrücklage entfallende Kaufpreisanteil ist dagegen seit einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs 2020 voll steuerpflichtig.
Beim Neubau vom Bauträger fällt die Steuer auf Grundstück und Bauleistung zusammen an, weil beides als einheitliches Vertragswerk gilt. Der Bescheid kommt einige Wochen nach der Beurkundung; erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht einträgt.
Praktischer Hinweis für die Region Ulm: Neu-Ulm liegt in Bayern. Wer dort statt auf der württembergischen Donauseite kauft, spart 1,5 Prozentpunkte Grunderwerbsteuer bei sonst ähnlichem Markt.
Maklerprovision: seit Dezember 2020 geteilt
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft, gilt seit 23.12.2020 die gesetzliche Teilung (§§ 656c, 656d BGB): Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision; die andere Seite zahlt höchstens ebenso viel und erst, nachdem der Auftraggeber gezahlt hat. In Bayern und Baden-Württemberg sind 3,57 Prozent je Seite üblich, also 3 Prozent plus 19 Prozent Umsatzsteuer; in einzelnen Regionen werden 2,38 oder 2,98 Prozent verlangt. Die Provision ist verhandelbar, besonders bei Objekten, die länger am Markt sind.
Beim Neubau direkt vom Bauträger entfällt die Käuferprovision meistens; die Vertriebskosten sind im Kaufpreis eingepreist. Das erklärt einen Teil des Neubauaufschlags und ist bei Rendite-Vergleichen zwischen Neubau und Bestand zu berücksichtigen.
Notar und Grundbuch
Der Notar ist in Deutschland Pflicht: Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam. Seine Gebühren richten sich nach dem GNotKG und sind nicht verhandelbar; für Beurkundung, Vollzug und Betreuung fallen grob 1 bis 1,5 Prozent an. Das Grundbuchamt verlangt für Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung nochmals rund 0,5 Prozent. Der Käufer trägt diese Kosten üblicherweise allein, außer die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers, die dieser zahlt.
Wer aus Österreich kauft und nicht persönlich zur Beurkundung reist, lässt sich mit notariell beglaubigter Vollmacht vertreten. Das Angebot des Käufers kann dann später vom Verkäufer angenommen werden; die Reihenfolge klärt der Notar.
Finanzierungskosten
Die Bank sichert den Kredit mit einer Grundschuld im Grundbuch. Deren Bestellung kostet beim Notar und Grundbuchamt zusammen grob 0,4 bis 0,6 Prozent der Grundschuldsumme, bei 300.000 € also rund 1.500 €. Dazu kommen gegebenenfalls Bereitstellungszinsen, wenn der Kredit beim Neubau erst nach Baufortschritt abgerufen wird, sowie Gebühren für ein Wertgutachten. Bearbeitungsgebühren für Verbraucherdarlehen sind seit einem BGH-Urteil 2014 unzulässig. Lassen Sie die Grundschuld nur in der tatsächlich benötigten Höhe eintragen; jede Aufrundung kostet Gebühren.
Was Kapitalanleger absetzen können
Für die Steuer werden die Nebenkosten in zwei Gruppen geteilt:
- Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag, Grundbuch für die Eigentumsumschreibung, Maklerprovision) werden im Verhältnis Grund zu Gebäude aufgeteilt. Der Gebäudeanteil erhöht die AfA-Basis und wird über 2, 2,5 oder 3 Prozent jährlich abgeschrieben. Der Grundanteil wirkt erst beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist gewinnmindernd.
- Finanzierungskosten (Notar und Grundbuch für die Grundschuld, Bereitstellungszinsen, Gutachten, Fahrtkosten zur Bank) sind sofort im Jahr der Zahlung Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.
Bei einer Wohnung mit 75 Prozent Gebäudeanteil und 35.000 € Nebenkosten fließen also rund 26.000 € in die AfA-Basis; das sind bei 3 Prozent rund 790 € zusätzliche Abschreibung jährlich. Wie sich das mit den übrigen Werbungskosten verbindet, zeigt der Artikel Steuern bei der vermieteten Eigentumswohnung. Die genaue Zuordnung im Einzelfall, etwa bei gemischten Rechnungen des Notars, übernimmt Ihr Steuerberater.
Vergleich mit Österreich
Österreich verlangt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Grundbucheintragung, 1,2 Prozent der Kreditsumme für das Pfandrecht, rund 1 bis 2 Prozent für Vertragserrichtung und Treuhand sowie bis zu 3 Prozent plus 20 Prozent Umsatzsteuer Maklerprovision. Im Bestand ergibt das ebenfalls rund 10 Prozent, beim Neubau vom Bauträger meist ohne Provision. Bayern ist damit im Bestand etwas günstiger als Österreich, Baden-Württemberg etwas teurer. Die österreichischen Details stehen unter Kaufnebenkosten Österreich.
Eigenkapitalbedarf und fünf Spartipps
Für die Wohnung um 400.000 € in Bayern sollten Sie rund 35.000 € Nebenkosten plus 40.000 bis 80.000 € Eigenkapitalanteil am Kaufpreis einplanen, in Baden-Württemberg 6.000 € mehr. Sparen lässt sich an wenigen Stellen:
- Bewegliches Inventar im Kaufvertrag getrennt ausweisen; Grunderwerbsteuer und Maklerprovision fallen darauf nicht an.
- Neubau direkt vom Bauträger oder über den Vertrieb ohne Käuferprovision kaufen.
- Maklerprovision verhandeln, wenn das Objekt länger inseriert ist.
- Grundschuld nur in nötiger Höhe bestellen; Bereitstellungszinsen mit der Bank auf zwölf Monate zinsfrei vereinbaren.
- Bei Grenzlage die bayerische Seite prüfen, etwa Neu-Ulm statt Ulm.
Der Rechner berücksichtigt die Nebenkosten des jeweiligen Bundeslands automatisch und zeigt, wie sich Eigenkapital, Zins und Steuersatz auf Ihre monatliche Zuzahlung auswirken. Über das Anlegerprofil erhalten Sie provisionsfreie Neubauangebote unserer Bauträger-Partner sowie Off-Market-Objekte, bevor sie an den Markt gehen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?
Mit Makler rund 9 Prozent des Kaufpreises: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 Prozent Notar und Grundbuch, 3,57 Prozent Käuferanteil der Maklerprovision. Ohne Makler, etwa beim Neubau vom Bauträger, sind es rund 5 bis 5,5 Prozent.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?
5,0 Prozent des Kaufpreises, seit 2011. Bei 400.000 € sind das 20.000 €, also 6.000 € mehr als in Bayern mit 3,5 Prozent. Die Steuer ist fällig, sobald der Bescheid des Finanzamts vorliegt, meist einige Wochen nach der Beurkundung.
Wer zahlt den Makler beim Wohnungskauf?
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft. Der Auftraggeber des Maklers trägt mindestens die Hälfte. In Süddeutschland sind 3,57 Prozent je Seite üblich.
Kann ich die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Als Kapitalanleger ja, in zwei Schritten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen anteilig die AfA-Basis des Gebäudes und werden über Jahrzehnte abgeschrieben. Kosten der Grundschuld und andere Finanzierungskosten sind sofort Werbungskosten.
Finanziert die Bank die Kaufnebenkosten mit?
In der Regel nicht. Banken erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen, weil sie den Beleihungswert der Wohnung nicht erhöhen. Vollfinanzierungen inklusive Nebenkosten gibt es nur bei sehr hoher Bonität und zu deutlich höheren Zinsen.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
