Steuern bei der vermieteten Eigentumswohnung in Deutschland: AfA, Sonder-AfA, Verlustverrechnung und Verkauf

Was besteuert wird: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die vermietete Eigentumswohnung führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Steuerpflichtig ist nicht die Miete, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Dieser Überschuss oder Verlust wird zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, bis 45 Prozent plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Umlagen für Betriebskosten, die der Mieter Ihnen erstattet, sind Einnahmen; die Zahlungen an die Hausverwaltung dafür sind Werbungskosten. Netto bleibt davon nichts übrig, in der Steuererklärung stehen sie trotzdem auf beiden Seiten.

AfA: 2, 2,5 oder 3 Prozent vom Gebäudeanteil

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes auf die Nutzungsdauer. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden nicht abgeschrieben. Der Satz hängt vom Baujahr ab:

Basis ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten einschließlich der anteiligen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler). Die Aufteilung zwischen Grund und Gebäude sollte im Kaufvertrag stehen; das Finanzamt prüft sie mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, bei Streit hilft ein Gutachten. In München kann der Grundanteil 40 bis 50 Prozent erreichen, in Nürnberg oder Mannheim liegt er oft bei 20 bis 30 Prozent. Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil erhöht Ihre jährliche AfA.

Degressive AfA: 5 Prozent vom Restwert

Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029 können Sie statt 3 Prozent linear 5 Prozent degressiv abschreiben. Der Satz wird jedes Jahr auf den Restbuchwert angewendet: Bei 300.000 € Gebäudeanteil sind das im ersten Jahr 15.000 €, im zweiten 14.250 €, im dritten 13.538 € und so weiter. Sobald die lineare Abschreibung des Restwerts über die Restnutzungsdauer höher wäre, wechseln Sie. Die degressive AfA verlagert Steuerersparnis in die ersten Jahre, in denen auch die Zinslast am höchsten ist. Sie gilt auch für den Käufer, wenn er das Gebäude im Jahr der Fertigstellung anschafft.

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Zusätzlich zur regulären oder degressiven AfA können Sie im Jahr der Fertigstellung und in den drei folgenden Jahren jeweils 5 Prozent Sonderabschreibung geltend machen. Voraussetzungen für Bauanträge ab 2023:

• Neubau, der neuen Wohnraum schafft, Bauantrag oder Bauanzeige bis 30.9.2029;
• Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel QNG;
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 5.200 €/m² Wohnfläche; gefördert werden maximal 4.000 €/m²;
• Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens zehn Jahre.

Kombiniert mit der degressiven AfA schreiben Sie in den ersten vier Jahren grob 10 Prozent des Gebäudeanteils jährlich ab. Das ist der stärkste steuerliche Hebel, den das deutsche Recht für Kapitalanleger aktuell bietet. Achten Sie darauf, dass der Bauträger die QNG-Zertifizierung tatsächlich liefert; ohne Nachweis fällt die Sonder-AfA weg.

Werbungskosten: was Sie abziehen

• Schuldzinsen des Kredits, nicht die Tilgung;
• Finanzierungskosten: Notar und Grundbuch für die Grundschuld, Bereitstellungszinsen, Gutachten der Bank;
• AfA und Sonder-AfA;
• Hausverwaltung, Kontoführung, Steuerberater anteilig, Fahrtkosten zum Objekt;
• nicht umlegbare Betriebskosten, etwa Verwaltervergütung und Rücklagenzuführung, letztere erst, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt;
• Instandhaltung und Reparaturen, sofort abziehbar. Achtung: Übersteigen Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 Prozent des Gebäudewerts netto, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden nur über die AfA abgeschrieben.

Verlustverrechnung ohne Prognoserechnung

Ergibt die Vermietung einen Verlust, verrechnen Sie ihn im selben Jahr mit Gehalt, Unternehmereinkommen oder Kapitalerträgen in der Einkommensteuererklärung. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart ein Verlust von 10.000 € rund 4.200 € Steuer plus Soli. Anders als in Österreich verlangt das deutsche Finanzamt bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung keine Prognoserechnung; die Absicht, Überschüsse zu erzielen, wird typisierend unterstellt. Prüfen lässt das Finanzamt nur bei Ferienwohnungen, befristeter Vermietung mit Verkaufsabsicht oder auffällig dauerhaften Verlusten.

Die 66-Prozent-Regel bei verbilligter Vermietung

Vermieten Sie günstiger als ortsüblich, etwa an Kinder oder Eltern, greift § 21 Abs. 2 EStG. Liegt die Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ziehen Sie alle Werbungskosten voll ab. Zwischen 50 und 66 Prozent müssen Sie mit einer Totalüberschussprognose belegen, dass die Vermietung langfristig Gewinn bringt. Unter 50 Prozent kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig. Die ortsübliche Miete richtet sich nach dem Mietspiegel, inklusive umlagefähiger Nebenkosten.

Verkauf: Spekulationsfrist zehn Jahre

Verkaufen Sie die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG und mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Der Gewinn ist Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten; die in Anspruch genommene AfA wird von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht damit den Gewinn. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Höhe des Gewinns. Das ist der zentrale Unterschied zur österreichischen ImmoESt von 30 Prozent ohne Frist.

Drei-Objekt-Grenze

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, die er in engem zeitlichen Zusammenhang gekauft oder gebaut hat, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Dann sind alle Gewinne steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer, dazu kommt Gewerbesteuer, und die Einordnung kann rückwirkend erfolgen. Für Anleger mit Portfolio heißt das: Verkäufe planen und die Zehnjahresfrist konsequent nutzen.

Beispielrechnung: Neubau in Nürnberg

Kaufpreis 350.000 € für 55 m² vom Bauträger, Nebenkosten in Bayern ohne Makler rund 5 Prozent (17.500 €), Anschaffungskosten 367.500 €. Grundanteil 25 Prozent, Gebäudeanteil 275.600 €. Miete 13 €/m², also 715 € monatlich oder 8.580 € jährlich. Kredit 280.000 € zu 3,6 Prozent, Zinsen im ersten Jahr rund 10.080 €. Nicht umlegbare Kosten und Verwaltung 1.200 €.

Die Kreditrate bei 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung beträgt 15.680 € im Jahr, rund 1.307 € monatlich. Aus Miete abzüglich Kosten fließen 615 € zu, die Zuzahlung vor Steuer liegt bei rund 690 € monatlich. Nach Steuerersparnis sinkt sie mit linearer AfA auf etwa 300 €, mit degressiver AfA auf etwa 115 €. Davon sind 5.600 € im Jahr Tilgung, also Vermögensaufbau. Mit der Sonder-AfA nach § 7b, sofern das Objekt Effizienzhaus 40 mit QNG ist, wäre die Zuzahlung in den ersten vier Jahren nahe null. Die Rechnung verschiebt sich, sobald die Zinsen sinken oder die Miete steigt: Der steuerliche Verlust wird kleiner, der Cashflow besser. Ob Steuersatz, Kirchensteuer und weitere Einkünfte das Ergebnis verändern, prüft Ihr Steuerberater im Einzelfall.

Wie viel Sie mit Ihrem Steuersatz, Ihrer Finanzierung und dem konkreten Objekt tatsächlich zuzahlen, zeigt der Rechner. Mit dem Anlegerprofil erhalten Sie Neubauprojekte unserer Bauträger-Partner, darunter Off-Market-Angebote mit Effizienzhaus-40-Standard, die für die Sonder-AfA in Frage kommen.

Häufige Fragen