Süddeutschland · Österreich und Deutschland
Anlegerwohnung in Österreich oder Kapitalanlage-Wohnung in Deutschland: der Vergleich für grenznahe Anleger
Österreich bietet dem Anleger den Vorsteuerabzug beim Neubau und niedrigere Kaufnebenkosten als Baden-Württemberg, Deutschland den steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren und höhere Abschreibungen. Besteuert werden Mieteinkünfte immer dort, wo die Wohnung liegt. Der Artikel stellt beide Systeme Punkt für Punkt gegenüber und zeigt, was für Anleger aus Salzburg, Bayern, Vorarlberg oder Baden-Württemberg in der Praxis zählt.
Zwei Systeme, ein Ziel
Die vermietete Eigentumswohnung funktioniert in beiden Ländern nach demselben Grundmuster: Miete deckt einen Teil der Kreditrate, Abschreibung und Zinsen mindern die Steuer, nach der Tilgung bleibt ein Sachwert. Die Unterschiede liegen in den Details, und die Details entscheiden über Rendite und Aufwand. Wer in Salzburg wohnt und in Freilassing kauft oder in Lindau lebt und in Bregenz investiert, sollte beide Systeme kennen, bevor er sich für eine Seite der Grenze entscheidet.
Vergleichstabelle Steuer
| Thema | Österreich | Deutschland |
|---|---|---|
| Umsatzsteuer beim Kauf | Neubau vom Bauträger mit 20 Prozent USt; Vermieter mit Option zur Regelbesteuerung holt die Vorsteuer zurück, Berichtigungszeitraum 20 Jahre | Wohnraumvermietung umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG), Kaufpreis ist Bruttopreis, kein Vorsteuerabzug |
| Umsatzsteuer auf Miete | 10 Prozent auf Wohnungsmiete | keine |
| Abschreibung (AfA) | 1,5 Prozent vom Gebäudeanteil; beschleunigt 4,5 und 3 Prozent in den ersten zwei Jahren; Grundanteil pauschal 20 bis 40 Prozent | 2 Prozent (ab Baujahr 1925), 2,5 Prozent (vor 1925), 3 Prozent (Fertigstellung ab 2023); degressiv 5 Prozent bei Baubeginn bis 30.9.2029; Sonder-AfA § 7b |
| Verluste | mit anderen Einkünften verrechenbar, aber Liebhaberei-Prüfung: Gesamtüberschuss binnen 20 bzw. 23 Jahren, Prognoserechnung Pflicht | mit anderen Einkünften verrechenbar; Überschussabsicht bei Dauervermietung typisierend unterstellt; 66-Prozent-Regel bei verbilligter Miete |
| Steuersatz auf Mieteinkünfte | progressiv 20 bis 55 Prozent | progressiv bis 45 Prozent plus Solidaritätszuschlag |
| Verkauf | ImmoESt 30 Prozent auf den Gewinn, keine Frist; Altvermögen pauschal 4,2 Prozent vom Erlös | nach zehn Jahren steuerfrei; davor persönlicher Steuersatz; Drei-Objekt-Grenze |
| Erbschaft | keine Erbschaftssteuer, Grunderwerbsteuer beim Übergang | Erbschaftsteuer mit Freibeträgen, deutsche Immobilien auch bei Erben im Ausland steuerpflichtig |
Der größte einzelne Unterschied ist der Ausstieg: Wer in Deutschland nach elf Jahren mit 150.000 € Gewinn verkauft, zahlt darauf nichts. In Österreich fallen 45.000 € ImmoESt an, und bei einer Vorsorgewohnung innerhalb der ersten 20 Jahre zusätzlich die anteilige Rückzahlung der Vorsteuer, wenn der Käufer nicht selbst zur Umsatzsteuer optiert. Umgekehrt bekommt der österreichische Anleger beim Neubau 20 Prozent des Nettokaufpreises als Vorsteuer zurück, was den Eigenkapitalbedarf spürbar senkt. Die österreichischen Regeln im Detail: Vorsorgewohnung und Steuer sowie ImmoESt beim Verkauf; die deutschen unter Steuern bei der vermieteten Eigentumswohnung.
Kaufnebenkosten
| Position | Österreich | Bayern | Baden-Württemberg |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 Prozent | 3,5 Prozent | 5,0 Prozent |
| Grundbuch / Eintragung | 1,1 Prozent, dazu 1,2 Prozent der Kreditsumme für das Pfandrecht | rund 0,5 Prozent, Grundschuld separat | rund 0,5 Prozent, Grundschuld separat |
| Vertrag / Notar | Vertragserrichtung und Treuhand rund 1 bis 2 Prozent | Notar rund 1 bis 1,5 Prozent | Notar rund 1 bis 1,5 Prozent |
| Makler | bis 3 Prozent plus 20 Prozent USt je Seite | meist 3,57 Prozent je Seite, geteilt | meist 3,57 Prozent je Seite, geteilt |
| Faustregel Bestand | rund 10 Prozent | rund 9 Prozent | rund 10,5 Prozent |
| Neubau vom Bauträger | meist ohne Makler; netto plus 20 Prozent USt, für Vermieter erstattbar | meist ohne Makler; Bruttopreis | meist ohne Makler; Bruttopreis |
Mietrecht
Österreich unterscheidet nach dem Mietrechtsgesetz: Altbauten mit Baubewilligung vor 1945 bzw. 1953 unterliegen der Richtwertmiete mit Zuschlägen, Neubau und Eigentumswohnungen nach 1945 der Teilanwendung mit freiem Mietzins, aber Befristungs- und Kündigungsschutz. Befristungen sind zulässig, mindestens drei Jahre; das gibt dem Vermieter einen planbaren Ausstieg. Seit 2025 dämpft die Mietpreisbremse die Indexierung, für Richtwert- und Kategoriemieten auf 1 Prozent 2026 und 2 Prozent 2027, für freie Mieten mit gedämpfter Indexanpassung.
Deutschland kennt keine Befristung im Regelfall; der Mietvertrag ist unbefristet und nur mit berechtigtem Interesse kündbar. Dafür gibt es die Mietpreisbremse in angespannten Märkten (Neuvertrag höchstens 10 Prozent über Mietspiegel, Neubau ab 10/2014 ausgenommen), die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren und nach Umwandlung Sperrfristen für Eigenbedarf von bis zu zehn Jahren in Bayern. Für den reinen Anleger, der nie selbst einziehen will, ist der Unterschied kleiner, als er scheint: In beiden Ländern ist der Neubau die Kategorie mit der größten Freiheit bei der Miethöhe. Details: Mietrecht Österreich und Mietrecht Süddeutschland.
Renditen 2026 im Vergleich
| Stadt | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Wien (Bestand) | 3.600 bis 6.000 | 14 bis 17 | 2,5 bis 4 Prozent |
| Graz (Bestand) | 3.500 bis 4.500 | rund 13 | 3 bis 4 Prozent |
| Linz | 3.500 bis 4.500 | 10 bis 14 | 3 bis 4,5 Prozent |
| Salzburg | 5.500 bis 7.500 | 15 bis 18 | 2,5 bis 3,5 Prozent |
| Innsbruck | 6.000 bis 8.000 | 16 bis 19 | 2,5 bis 3,2 Prozent |
| München | 8.000 bis 10.000 | 20 bis 24 | 2,5 bis 3 Prozent |
| Nürnberg | 4.200 bis 5.200 | 12 bis 14 | 3 bis 3,5 Prozent |
| Stuttgart | 5.000 bis 6.500 | 15 bis 18 | 2,8 bis 3,3 Prozent |
| Freiburg | 5.500 bis 6.800 | 14 bis 17 | 2,7 bis 3,1 Prozent |
Die österreichischen Landeshauptstädte außerhalb von Salzburg und Innsbruck liefern höhere laufende Renditen als jede süddeutsche Großstadt. Graz, Linz und Klagenfurt liegen bei 3 bis 4,5 Prozent brutto, wo München 2,5 bis 3 Prozent bringt. Dafür ist der Ausstieg in Deutschland steuerfrei; über 15 Jahre gerechnet gleicht das einen Renditeunterschied von einem halben Prozentpunkt oft aus. Zahlen sind Angebotsmediane, keine Kaufvertragspreise.
Finanzierung
In Österreich orientieren sich Banken nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung weiter an rund 20 Prozent Eigenkapital, einem Schuldendienst unter 40 Prozent des Nettoeinkommens und Laufzeiten bis 35 Jahre; Anlegerkredite werden häufig endfällig oder mit langer Laufzeit strukturiert, variabel oder fix. In Deutschland ist das Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung von 10 bis 15 Jahren, 2 Prozent Tilgung und Sondertilgungsrecht Standard, ergänzt durch KfW-Programme für effizienten Neubau. Die Zinsen liegen 2026 in beiden Ländern grob bei 3 bis 4 Prozent. Praktisch wichtig: Banken finanzieren Immobilien im Nachbarland ungern, weil sie die Sicherheit nicht kennen. Suchen Sie die Bank im Land der Wohnung, oder bringen Sie Sicherheiten aus dem Wohnsitzland ein. Mehr unter Finanzierung der Anlegerwohnung.
Wer besteuert: Belegenheitsprinzip und Doppelbesteuerungsabkommen
Nach Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens Österreich–Deutschland werden Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Belegenheitsstaat besteuert, also dort, wo die Wohnung steht. Gleiches gilt nach Artikel 13 für den Verkaufsgewinn. Der Wohnsitzstaat stellt diese Einkünfte frei, berücksichtigt sie aber beim Steuersatz auf das übrige Einkommen (Progressionsvorbehalt). Ein Münchner mit Anlegerwohnung in Salzburg gibt in Österreich eine Steuererklärung als beschränkt Steuerpflichtiger ab und zahlt beim Verkauf die ImmoESt; ein Salzburger mit Wohnung in München erklärt in Deutschland und verkauft nach zehn Jahren steuerfrei.
Zwei Punkte kosten Aufmerksamkeit. Beschränkt Steuerpflichtige erhalten in beiden Ländern nicht den vollen Grundfreibetrag; unter Bedingungen kann zur unbeschränkten Steuerpflicht optiert werden. Und der deutsche Anleger, der in Österreich eine Vorsorgewohnung mit Vorsteuerabzug kauft, braucht eine österreichische Umsatzsteuer-Registrierung mit laufenden Voranmeldungen. Das ist Routine für österreichische Steuerberater, verlangt aber einen Berater auf jeder Seite der Grenze. Die Einzelfallprüfung, insbesondere zu Wohnsitz, Progressionsvorbehalt und Erbschaft, gehört zu Steuerberater und Anwalt.
Praxis für grenznahe Anleger
Salzburg und Bayern. Die Stadt Salzburg ist mit 5.500 bis 7.500 €/m² teurer als jede bayerische Stadt außer München, bei Mieten von 15 bis 18 €/m². Auf bayerischer Seite bieten der Chiemgau, das Berchtesgadener Land und Rosenheim günstigere Einstiege mit Pendlernachfrage nach Salzburg und München. Wer in Salzburg wohnt und die Zehnjahresfrist nutzen will, findet in Bayern die Kombination aus 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und steuerfreiem Exit.
Vorarlberg und Baden-Württemberg. Vorarlberg zählt zu den teuersten Regionen Österreichs mit hohem Anteil an Bauträgerneubau. Auf der württembergischen Bodenseeseite und in Freiburg liegen die Preise auf ähnlichem Niveau, die Grunderwerbsteuer bei 5 Prozent. Hier spricht die Vorsteuer für den Neubau in Vorarlberg, der steuerfreie Verkauf für den Bestand in Baden-Württemberg.
Verwaltung. Kaufen Sie im Nachbarland, brauchen Sie eine Hausverwaltung vor Ort und eine Regelung für Übergaben und Besichtigungen. Ein Rundum-Paket mit Vermietung und Verwaltung, wie es unser Rundum-sorglos-Paket für Österreich bietet, ersetzt die eigene Anwesenheit.
Entscheidungshilfe
- Österreich passt, wenn Sie Neubau vom Bauträger mit Vorsteuerabzug kaufen, die höhere laufende Rendite in Graz, Linz oder Klagenfurt wollen und die Wohnung langfristig halten oder vererben.
- Deutschland passt, wenn Sie in 10 bis 15 Jahren verkaufen wollen, einen hohen deutschen Steuersatz mit 3 Prozent oder degressiver AfA nutzen und die Wohnung ohnehin im Wohnsitzland verwalten.
- Beides passt für Anleger mit mehreren Objekten: Ein Portfolio auf beiden Seiten der Grenze streut Steuer- und Marktrisiken.
Im Rechner wählen Sie das Land der Wohnung und sehen sofort Vorsteuer, AfA, Nebenkosten und Steuer beim Verkauf nach dem jeweiligen System. Mit dem Anlegerprofil nennen Sie uns beide Regionen, in denen Sie kaufen würden, und erhalten Projekte unserer Bauträger-Partner in Österreich sowie Off-Market-Objekte in Süddeutschland, bevor sie inseriert werden.
Häufige Fragen
Wo zahle ich Steuern, wenn ich als Deutscher eine Wohnung in Österreich vermiete?
In Österreich. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen besteuert der Staat, in dem die Wohnung liegt; Deutschland stellt die Einkünfte frei und berücksichtigt sie nur beim Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen. Sie geben in Österreich eine Steuererklärung als beschränkt Steuerpflichtiger ab.
Bekomme ich als deutscher Anleger die Vorsteuer für eine österreichische Vorsorgewohnung zurück?
Ja, wenn Sie zur Regelbesteuerung optieren, die Wohnung mit 10 Prozent Umsatzsteuer vermieten und sich in Österreich umsatzsteuerlich registrieren. Die Vorsteuer wird binnen 20 Jahren anteilig zurückgefordert, wenn Sie vorher selbst einziehen oder steuerfrei verkaufen.
Ist der Verkauf einer Anlegerwohnung in Österreich nach zehn Jahren steuerfrei wie in Deutschland?
Nein. Österreich kennt keine Spekulationsfrist für Neuvermögen; die ImmoESt von 30 Prozent auf den Gewinn fällt unabhängig von der Haltedauer an. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt für vermietete Wohnungen nicht.
Wo sind die Kaufnebenkosten niedriger, in Österreich oder Deutschland?
Im Bestand liegen alle drei Regionen nahe beieinander: Bayern rund 9 Prozent, Österreich rund 10 Prozent, Baden-Württemberg rund 10,5 Prozent. Beim Neubau vom Bauträger entfällt meist die Provision; in Österreich kommt die erstattbare Umsatzsteuer dazu.
Finanziert meine Hausbank eine Wohnung im Nachbarland?
Selten und ungern, weil sie die Immobilie nicht als Sicherheit kennt. Üblich ist die Finanzierung bei einer Bank im Land der Wohnung oder eine Besicherung über Vermögen im Wohnsitzland. Rechnen Sie mit etwas höherem Eigenkapitalbedarf.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
