Vorsorgewohnung verkaufen: ImmoESt, Vorsteuerberichtigung und die richtige Exit-Strategie

Die ImmoESt in Kürze

Seit 2012 unterliegen private Grundstücksverkäufe in Österreich der Immobilienertragsteuer. Der Steuersatz beträgt 30 % auf den Veräußerungsgewinn, unabhängig davon, wie lange Sie die Wohnung gehalten haben. Die frühere zehnjährige Spekulationsfrist gibt es nicht mehr. Die Steuer ist eine Endbesteuerung: Der Gewinn wird nicht zum übrigen Einkommen gezählt und treibt Ihre Progression nicht nach oben.

Zwei Befreiungen, die Eigennutzer kennen, gelten für die Anlegerwohnung nicht: Die Hauptwohnsitzbefreiung setzt voraus, dass Sie selbst dort gewohnt haben, und die Herstellerbefreiung für selbst errichtete Gebäude entfällt, soweit das Gebäude in den letzten zehn Jahren vermietet war. Eine vermietete Wohnung ist beim Verkauf also immer steuerpflichtig – die Frage ist nur, wie hoch die Basis ist.

Neuvermögen oder Altvermögen

Die Berechnung hängt davon ab, wann Sie gekauft haben:

Jede Vorsorgewohnung, die Sie heute kaufen, ist Neuvermögen. Altvermögen betrifft Anleger, die ihre Wohnung vor 2002 erworben haben – für sie ist die Pauschale von 4,2 % vom Erlös meist deutlich günstiger als die Regelbesteuerung, weil die Wertsteigerung seither hoch war.

Anschaffungskosten und Herstellungskosten richtig ansetzen

Beim Neuvermögen ist der Gewinn die Differenz zwischen Verkaufserlös und den adaptierten Anschaffungskosten. Was hinein- und herausgerechnet wird, entscheidet über Tausende Euro:

• Plus Anschaffungskosten: Kaufpreis netto (bei Vorsteuerabzug ohne Umsatzsteuer) samt Anschaffungsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Maklerprovision.
• Plus Herstellungskosten: Zubauten, erstmaliger Einbau von Bad oder Heizung, Zusammenlegungen.
• Plus Instandsetzungskosten, soweit sie noch nicht als Werbungskosten abgesetzt wurden – bei der 15-Jahres-Verteilung also die noch offenen Fünfzehntel.
• Minus abgesetzte AfA: Alle Abschreibungsbeträge, die Sie während der Vermietung geltend gemacht haben, kürzen die Anschaffungskosten. Die AfA wird damit beim Verkauf nachversteuert – mit 30 % statt mit Ihrem Grenzsteuersatz, was bei hohem Einkommen ein Vorteil bleibt.
• Minus Kosten der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter. Andere Verkaufskosten wie Maklerprovision oder Inserate sind beim besonderen Steuersatz nicht abzugsfähig.

Der frühere Inflationsabschlag wurde 2016 gestrichen. Wertsteigerungen, die nur die Inflation abbilden, werden voll besteuert.

Beispielrechnung nach zwölf Jahren

Vorsorgewohnung, Kauf 2026 für 250.000 € netto, Nebenkosten 18.000 €, Grundanteil 40 %, Gebäudeanteil 160.800 €. Verkauf nach zwölf Jahren um 340.000 € (entspricht rund 2,5 % Wertsteigerung pro Jahr). Steuerpflichtiger Verkauf an einen anderen Anleger, siehe unten.

Ohne die AfA-Kürzung läge der Gewinn bei rund 71.500 € und die Steuer bei 21.500 €. Der Unterschied von rund 10.800 € ist der Preis für zwölf Jahre Abschreibung – die Ihnen bei 40 % Grenzsteuersatz rund 14.500 € Einkommensteuer gespart hat. Die Abschreibung bleibt also vorteilhaft, aber nicht so stark, wie es die laufende Steuererklärung suggeriert. Wie sich die AfA berechnet, steht in AfA für Anlegerwohnungen.

Verkaufen Sie mit Verlust, können Sie 60 % des Verlusts über 15 Jahre verteilt mit Einkünften aus Vermietung ausgleichen oder auf Antrag 60 % sofort im Verkaufsjahr.

Abwicklung: Der Notar rechnet ab

Die ImmoESt wird vom Parteienvertreter – Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet – selbst berechnet und an das Finanzamt abgeführt, spätestens am 15. des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Kaufpreises. Sie erhalten dafür eine Abrechnung. Die Selbstberechnung ist die Regel; mit ihr ist die Steuer erledigt, sofern Sie nicht zur Regelbesteuerung optieren. Halten Sie Kaufvertrag, Nebenkostenbelege, Anlagenverzeichnis mit AfA und Instandsetzungsbelege bereit – ohne Nachweis setzt der Parteienvertreter die Anschaffungskosten niedriger an.

Vorsteuerberichtigung: Die zweite Steuer beim Verkauf

Bei einer Vorsorgewohnung kommt zur ImmoESt die Umsatzsteuer. Der Verkauf einer Wohnung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Damit endet die steuerpflichtige Verwendung, und die beim Kauf erstattete Vorsteuer muss für jedes Jahr, das am 20-jährigen Berichtigungszeitraum fehlt, zu einem Zwanzigstel zurückgezahlt werden.

Der Ausweg heißt Option zur Steuerpflicht: Sie können den Verkauf freiwillig umsatzsteuerpflichtig behandeln und 20 % Umsatzsteuer auf den Kaufpreis ausweisen. Dann bleibt Ihre Vorsteuer unberührt. Das funktioniert nur, wenn der Käufer selbst Unternehmer ist und die Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückholt – also ein anderer Anleger, der die Wohnung weiter vermietet. Für ihn ist die Wohnung dann eine neue Vorsorgewohnung mit eigenem Vorsteuerabzug und eigenem 20-Jahres-Zeitraum. Für einen Eigennutzer als Käufer wäre die Umsatzsteuer dagegen ein echter Preisaufschlag; hier bleibt nur der steuerfreie Verkauf mit Berichtigung.

Die Grunderwerbsteuer des Käufers berechnet sich beim steuerpflichtigen Verkauf vom Bruttopreis – ein Argument in der Preisverhandlung, das Sie kennen sollten. Die Grundlagen zur Vorsteuer stehen in Vorsorgewohnung und Steuer.

Exit-Strategien

1. Halten über 20 Jahre

Nach Ablauf des Berichtigungszeitraums ist die Vorsteuer sicher, die Liebhabereiprognose abgeschlossen und der Kredit weitgehend getilgt. Die ImmoESt bleibt, aber der Verkauf ist frei von Nebenbedingungen. Für Anleger mit Fokus auf Pensionsvorsorge ist das der Normalfall – oder sie verkaufen gar nicht und leben von der Miete.

2. Verkauf an einen Anleger mit Umsatzsteuer-Option

Der Verkauf innerhalb der 20 Jahre ohne Vorsteuerschaden. Der Käuferkreis ist kleiner, aber Vorsorgewohnungen mit laufendem Mietvertrag und dokumentierter Historie sind für Anleger attraktiv, weil das Vermietungsrisiko entfällt. Der Kaufvertrag muss die Option ausdrücklich enthalten.

3. Verkauf zeitlich planen

Vor Erreichen des Gesamtüberschusses laut Prognoserechnung ist ein Verkauf riskant, weil das Finanzamt rückwirkend Liebhaberei annehmen kann. Nach Erreichen des Überschusses und mit möglichst wenigen offenen Berichtigungsjahren wird der Exit günstiger. Auch Instandsetzungen kurz vor dem Verkauf lohnen selten: Sie erhöhen die Basis nur um den noch nicht abgesetzten Teil.

4. Übergabe an die nächste Generation

Eine Schenkung löst keine ImmoESt aus; der Beschenkte übernimmt Ihre Anschaffungskosten und Ihre AfA-Historie und zahlt die Steuer erst bei einem eigenen Verkauf. Fällig wird Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif vom Grundstückswert. Umsatzsteuerlich ist die Schenkung wie ein steuerfreier Verkauf zu behandeln, es sei denn, der Beschenkte führt die steuerpflichtige Vermietung fort – das braucht Gestaltung. Die Nutzung durch Kinder ohne Miete ist dagegen eine Eigennutzung mit Berichtigungsfolge, siehe Anlegerwohnung selbst nutzen.

Welche Variante in Ihrer Situation die geringste Gesamtbelastung ergibt, hängt von Haltedauer, Grenzsteuersatz und Käufer ab; die Berechnung im Einzelfall übernimmt Ihr Steuerberater, die Optionserklärung im Kaufvertrag der Notar oder Anwalt.

Unser Anlegerrechner zeigt neben der laufenden Rendite auch den Nettoerlös nach ImmoESt für verschiedene Verkaufszeitpunkte. Über das Anlegerprofil erreichen Sie uns außerdem, wenn Sie eine vermietete Wohnung an einen Anleger verkaufen wollen – wir vermitteln solche Objekte off-market an vorgemerkte Käufer.

Häufige Fragen