Praxis · Österreich und Deutschland
Vermietete Wohnung verkaufen: Käuferkreis, Preisabschlag, Steuer und der richtige Zeitpunkt
Eine vermietete Wohnung verkauft man an Anleger, nicht an Eigennutzer – das halbiert den Käuferkreis und entscheidet über den Preis. Ob Sie einen Abschlag hinnehmen oder einen Aufschlag erzielen, hängt an Mietvertrag, Mietniveau und Restlaufzeit. Dazu kommen Steuerfragen, die man vor dem Inserat klären muss: ImmoESt, Vorsteuerberichtigung binnen 20 Jahren und in Deutschland die Zehnjahresfrist.
Der Käuferkreis bestimmt den Preis
Eine leere Eigentumswohnung wird von zwei Gruppen nachgefragt: von Eigennutzern, die emotional und nach Lage entscheiden, und von Anlegern, die nach Rendite rechnen. Eigennutzer zahlen im Regelfall mehr. Ist die Wohnung vermietet, fällt diese Gruppe aus – der Käufer kann nicht einziehen, und in Österreich kann er den Mieter bei unbefristeten Verträgen im MRG-Bereich auch nicht hinauskündigen.
Übrig bleibt der Anleger. Er bewertet Ihre Wohnung nicht nach Quadratmeterpreisen im Portal, sondern nach dem Faktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete. Damit hängt Ihr Verkaufspreis unmittelbar an der Miete, die im Vertrag steht – nicht an der, die heute erzielbar wäre.
| Situation | Wirkung auf den Preis (Richtwerte 2026) | Warum |
|---|---|---|
| Unbefristeter Altmietvertrag, Miete deutlich unter Markt, Richtwert- oder Kategoriemiete | Abschlag rund 20–35 % gegenüber der freien Wohnung | Der Ertrag ist gedeckelt, das Ende des Vertrags ist nicht absehbar, Eigennutzer scheiden aus |
| Unbefristeter Vertrag, marktkonforme freie Miete, Teilanwendung | Abschlag rund 5–15 % | Solider Ertrag, aber kein Zugriff auf die Wohnung |
| Befristeter Vertrag mit kurzer Restlaufzeit | Nahezu Preis der freien Wohnung | Der Käufer sieht ein absehbares Enddatum und kann neu vermieten oder einziehen |
| Neuwertige Wohnung, verlässlicher Mieter, Miete über dem Ortsschnitt, laufende Verwaltung | Aufschlag von wenigen Prozent möglich | Der Käufer kauft einen eingelaufenen Cashflow ohne Anlaufrisiko und ohne Erstvermietungskosten |
| Deutschland, Mietspiegelmiete deutlich unter ortsüblich, Sperrfrist nach Umwandlung läuft | Abschlag rund 10–25 % | Mieterhöhung nur in Schritten der Kappungsgrenze, Eigenbedarf jahrelang gesperrt |
Die Zahlen sind Bandbreiten aus der Vermittlungspraxis, keine Marktstatistik. Entscheidend ist immer die konkrete Vertragslage. Wie sich der Faktor rechnerisch aus der Miete ergibt, zeigt Rendite berechnen.
Kauf bricht nicht Miete: Der Vertrag geht auf den Käufer über
In Österreich tritt der Erwerber einer vermieteten Wohnung im Anwendungsbereich des MRG kraft Gesetz in den Mietvertrag ein (§ 2 Abs. 1 MRG). Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Außerhalb des MRG – etwa bei einer Ferienwohnung im Vollausnahmebereich – gilt § 1120 ABGB; dort kann der Erwerber unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen aufkündigen, sofern das Mietrecht nicht im Grundbuch angemerkt ist. In Deutschland ordnet § 566 BGB dasselbe an: „Kauf bricht nicht Miete", der Erwerber tritt mit dem Eigentumsübergang in alle Rechte und Pflichten ein.
Praktische Folgen, die im Kaufvertrag geregelt gehören:
- Kaution. Sie ist an den Käufer weiterzugeben und im Vertrag betraglich samt Veranlagungsform zu nennen. In Deutschland haftet der Erwerber dem Mieter für die Rückzahlung, unabhängig davon, ob er sie erhalten hat.
- Mietzinsstichtag. Wer die Miete des Übergabemonats bekommt, wird ausdrücklich festgelegt; ebenso, wer die offene Betriebskostenabrechnung des laufenden Jahres trägt.
- Mieterinformation. Nach dem Eigentumsübergang informieren Sie den Mieter gemeinsam mit dem Käufer schriftlich über neuen Vermieter und neues Konto. Ohne diese Mitteilung zahlt der Mieter mit schuldbefreiender Wirkung weiter an Sie.
- Zusagen. Mündliche Nebenabreden mit dem Mieter – geduldete Untervermietung, Tierhaltung, Stellplatz – gehen mit über und gehören offengelegt.
Timing: Zinsniveau, Befristungsende, Steuerfristen
Bei einer Anlageimmobilie ist der Verkaufszeitpunkt eine Rechengröße. Vier Punkte bestimmen ihn:
- Zinsniveau. Anleger rechnen mit Fremdkapital. Sinkt der Kreditzins um einen Prozentpunkt, steigt der Preis, den ein Käufer bei gleicher Eigenkapitalrendite darstellen kann, spürbar. Verkäufe in Hochzinsphasen treffen auf dünnere Nachfrage.
- Ende der Befristung. Ein Verkauf sechs bis zwölf Monate vor Ablauf eines befristeten Vertrags ist der Idealfall: Der Käufer hat Planungssicherheit und Sie haben laufende Einnahmen bis zur Übergabe.
- Zehnjahresfrist in Deutschland. Der Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ist als privates Veräußerungsgeschäft mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern, danach steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht die Übergabe. Bei mehr als drei Verkäufen in fünf Jahren droht gewerblicher Grundstückshandel.
- Vorsteuerberichtigung in Österreich. Sie läuft zwanzig Jahre und ist der am häufigsten übersehene Punkt (siehe unten).
Steuer beim Verkauf in Österreich: ImmoESt und Vorsteuer
Auf den Veräußerungsgewinn fallen 30 % Immobilienertragsteuer an (Neuvermögen, Anschaffung ab 31. März 2002). Eine Spekulationsfrist gibt es nicht, die Hauptwohnsitzbefreiung greift bei einer vermieteten Wohnung nicht. Bemessungsgrundlage ist der Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten; bereits geltend gemachte AfA erhöht den Gewinn, Instandsetzungs-Fünfzehntel sind zu berücksichtigen. Altvermögen wird pauschal mit 4,2 % vom Erlös besteuert. Berechnet und abgeführt wird die Steuer vom Vertragserrichter; Details unter ImmoESt beim Verkauf.
Wer die Wohnung netto vom Bauträger gekauft und die Vorsteuer gezogen hat, muss vor dem Verkauf den Berichtigungszeitraum prüfen: Der Verkauf einer Wohnung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, und jede noch offene Zwanzigstel der seinerzeitigen Vorsteuer ist zurückzuzahlen. Bei 60.000 € Vorsteuer und einem Verkauf im achten Jahr sind das zwölf Zwanzigstel, also 36.000 € – ein Betrag, der jede Renditerechnung kippt. Der Ausweg ist die Option zur Steuerpflicht des Verkaufs; sie setzt voraus, dass der Käufer die Wohnung nahezu ausschließlich für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze verwendet, also seinerseits steuerpflichtig vermietet. Das gehört in die Vertragsverhandlung, nicht in den Notartermin. Hintergrund unter Umsatzsteueroption; die konkrete Berechnung prüft Ihr Steuerberater im Einzelfall.
Unterlagen, die der Anlegerkäufer verlangt
- Grundbuchsauszug, Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten
- Mietvertrag samt Nachträgen, Übergabeprotokoll, Kautionsnachweis, Wertsicherungshistorie
- Nachweis der Mietzahlungen der letzten 12 bis 24 Monate, Mahnhistorie
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, aktuelle Vorschreibung der Hausverwaltung
- Jahresabrechnungen und Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft, Stand der Rücklage, beschlossene und absehbare Sanierungen
- Energieausweis (Pflicht in beiden Ländern), Baubeschreibung, Wohnungsplan
- Steuerliche Historie: AfA-Bemessung, Vorsteuerabzug und dessen Berichtigungszeitraum, offene Instandsetzungszehntel oder -fünfzehntel
Wer diese Mappe vollständig vorlegt, verkauft schneller und mit weniger Preisnachlass. Fehlende Beschlusssammlungen und unklare Rücklagen sind das häufigste Argument für Abschläge in der Verhandlung.
Besichtigung beim Mieter
Der Mieter muss Besichtigungen dulden, aber nur in zumutbarem Umfang und nach angemessener Vorankündigung. In Österreich folgt die Duldungspflicht aus § 8 MRG, in Deutschland aus dem Mietvertrag und der Rücksichtnahmepflicht. Praktisch bewährt sich: zwei bis drei gebündelte Termine, Ankündigung eine Woche vorher, Fotos nur mit Zustimmung, keine Veröffentlichung von Innenaufnahmen mit persönlichen Gegenständen. Ein Mieter, der sich übergangen fühlt, kann einen Verkauf über Monate blockieren – ein kurzes persönliches Gespräch vor dem ersten Termin ist die wirksamste Maßnahme im ganzen Prozess.
Der elegantere Weg ist, ganz ohne Besichtigung zu verkaufen: Ein Anleger, der die Zahlen, die Lage und den Zustand des Hauses kennt, kauft eine vermietete Wohnung regelmäßig ohne Innenbesichtigung. Das setzt eine belastbare Dokumentation voraus – und einen Käufer, der bereits sucht.
Off-Market über eine Anlegerkartei
Genau dafür existiert die Anlegerkartei. Statt eines Portalinserats, das den Mieter verunsichert und jeden Nachbarn informiert, wird die Wohnung einem definierten Kreis von Investoren mit passendem Suchprofil angeboten. Vorteile: keine Störung des Mietverhältnisses, keine öffentliche Preisgeschichte, kein Vermarktungsdruck, und der Verkauf scheitert nicht an Finanzierungszusagen von Eigennutzern. Wie das abläuft, steht unter Off-Market-Anlegerwohnungen.
Wenn Sie prüfen wollen, ob Halten oder Verkaufen für Ihre Wohnung die bessere Rechnung ist, stellen Sie im Rechner den laufenden Nettoertrag dem Erlös nach Steuer gegenüber. Und wenn Sie umgekehrt kaufen: Über das Anlegerprofil bekommen Sie genau solche bereits vermieteten Objekte vorab zu sehen – Off-Market, mit offengelegten Abrechnungen und Mietverträgen, bevor sie auf einem Portal erscheinen.
Häufige Fragen
Kann ich meine Wohnung verkaufen, ohne dem Mieter zu kündigen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über – in Österreich nach § 2 Abs. 1 MRG, in Deutschland nach § 566 BGB. Der Verkauf selbst ist kein Kündigungsgrund. Kaution, Mietzinsstichtag und offene Betriebskostenabrechnung werden im Kaufvertrag geregelt.
Wie groß ist der Preisabschlag bei einer vermieteten Wohnung?
Das hängt am Vertrag. Bei unbefristetem Altmietvertrag mit Miete deutlich unter Markt sind rund 20 bis 35 % gegenüber der freien Wohnung üblich, bei marktkonformer Miete rund 5 bis 15 %. Läuft eine Befristung demnächst aus oder ist die Miete überdurchschnittlich, ist der Abschlag gering bis null.
Muss ich beim Verkauf die Vorsteuer zurückzahlen?
Wenn Sie netto gekauft und die Vorsteuer gezogen haben, ja – anteilig für die noch offenen Jahre des zwanzigjährigen Berichtigungszeitraums, weil der Verkauf grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist. Vermeidbar ist das nur durch die Option zur Steuerpflicht, wenn der Käufer selbst steuerpflichtig vermietet. Das gehört vor Vertragsabschluss mit dem Steuerberater geklärt.
Welche Steuer fällt auf den Gewinn an?
In Österreich 30 % Immobilienertragsteuer ohne Spekulationsfrist, bei Altvermögen pauschal 4,2 % vom Erlös. In Deutschland ist der Gewinn nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei, davor mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern; maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge.
Darf der Mieter Besichtigungen verweigern?
Nein, er muss sie in zumutbarem Umfang und nach angemessener Vorankündigung dulden. Erzwingen lässt sich das in der Praxis kaum sinnvoll. Besser sind wenige gebündelte Termine – oder ein Off-Market-Verkauf an einen Anleger, der ohne Innenbesichtigung kauft.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
