Umsatzsteuer-Option bei der Vorsorgewohnung: So läuft der Vorsteuerabzug Schritt für Schritt

Warum die Option überhaupt nötig ist

Wer Wohnungen vermietet, ist umsatzsteuerlich Unternehmer. Bis zu einem Jahresumsatz von 55.000 € netto (Grenze seit 2025) gilt aber automatisch die Kleinunternehmerregelung: Die Mieten sind umsatzsteuerfrei, dafür gibt es keinen Vorsteuerabzug. Für eine Vorsorgewohnung vom Bauträger ist das die falsche Ausgangslage, denn der Bauträger stellt 20 % Umsatzsteuer in Rechnung – bei 250.000 € netto sind das 50.000 €. Nur wer auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet und zur Regelbesteuerung optiert, bekommt diese 50.000 € vom Finanzamt zurück.

Der Verzicht ist eine Erklärung nach § 6 Abs. 3 UStG. Sie bindet für mindestens fünf Kalenderjahre und wird beim Finanzamt schriftlich abgegeben, in der Praxis mit dem Formular U12. Wie die Grundmechanik wirkt, steht in Vorsorgewohnung und Steuer; hier geht es um die Reihenfolge der Schritte.

Schritt 1: Steuernummer und UID beantragen

Noch vor der ersten Zahlung an den Bauträger melden Sie dem Finanzamt die Aufnahme der Vermietungstätigkeit. Dafür dient der Fragebogen zur Betriebseröffnung (Verf 24), heute meist über FinanzOnline. Darin geben Sie den voraussichtlichen Umsatz an und beantragen eine UID-Nummer. Die UID brauchen Sie, weil Rechnungen über 10.000 € die UID des Leistungsempfängers tragen müssen – ohne sie ist die Bauträgerrechnung formal mangelhaft und der Vorsteuerabzug angreifbar.

Das Finanzamt fragt bei Vermietern regelmäßig nach, ob die Tätigkeit ernsthaft auf Einnahmen gerichtet ist. Ein unterschriebener Kaufvertrag, eine Finanzierungszusage und eine erste Prognoserechnung reichen als Nachweis der Vermietungsabsicht. Der Vorsteuerabzug steht nämlich bereits in der Bauphase zu, also lange vor der ersten Miete – vorausgesetzt, die Absicht zur steuerpflichtigen Vermietung ist belegbar.

Schritt 2: Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung (U12)

Mit dem Formular U12 erklären Sie den Verzicht auf die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer. Drei Punkte sind dabei wichtig:

• Zeitpunkt: Die Erklärung kann bis zur Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheids für das betreffende Jahr abgegeben werden. Wer sie mit dem Verf 24 einreicht, hat das Thema erledigt, bevor die erste Rechnung kommt.
• Bindung: fünf Kalenderjahre. Ein Widerruf ist erst danach möglich und muss bis zum Ende des ersten Monats des Jahres erklärt werden, ab dem er gelten soll.
• Wirkung: Ab dem Verzicht sind alle Ihre Vermietungsumsätze steuerpflichtig – auch eine schon vorhandene Bestandswohnung, die Sie bisher steuerfrei vermietet haben. Die Option gilt für den Unternehmer, nicht für die einzelne Wohnung.

Der letzte Punkt überrascht viele Käufer: Wer neben der Vorsorgewohnung eine Altbauwohnung vermietet, muss deren Mieter künftig 10 % Umsatzsteuer verrechnen oder die Miete um diesen Anteil kürzen. Das gehört vor der Unterschrift durchgerechnet.

Schritt 3: Rechnungen des Bauträgers nach Ratenplan

Beim Neubau zahlen Sie nach Bauträgervertragsgesetz nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt. Der Bauträger stellt für jede fällige Rate eine Teilrechnung mit 20 % Umsatzsteuer. Die Vorsteuer aus einer Anzahlungsrechnung dürfen Sie abziehen, sobald die Rechnung vorliegt und Sie die Rate tatsächlich bezahlt haben – beides muss im selben Voranmeldungszeitraum erfüllt sein.

Prüfen Sie jede Teilrechnung auf die Merkmale des § 11 UStG: Name und Anschrift von Bauträger und Käufer, beide UID-Nummern, Bezeichnung der Leistung (Wohnung, Top-Nummer, Stellplatz), Zeitraum bzw. Fälligkeit, Nettoentgelt, Steuersatz, Steuerbetrag, Ausstellungsdatum und fortlaufende Rechnungsnummer. Fehlt ein Merkmal, verlangen Sie eine korrigierte Rechnung, bevor Sie die Vorsteuer geltend machen – ein nachträglicher Formmangel bei einer Prüfung kostet Zinsen und Nerven. Das Zusammenspiel mit dem Treuhänder beschreibt Bauträgervertrag und BTVG.

Schritt 4: Umsatzsteuervoranmeldung (U30) und Auszahlung

Die Vorsteuer holen Sie über die Umsatzsteuervoranmeldung zurück. Bei einem Vorjahresumsatz bis 100.000 € ist das Quartal der Voranmeldungszeitraum, darüber der Monat; ganz kleine Unternehmer mit Umsatz bis 55.000 € sind von der Abgabepflicht befreit, geben in der Bauphase aber freiwillig ab, weil sonst das Guthaben erst mit der Jahreserklärung kommt (nach Rechtslage 2026, Einzelfall prüfen). Die U30 ist bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Ende des Zeitraums einzureichen, also für das erste Quartal bis 15. Mai.

Ergibt die Voranmeldung ein Guthaben, wird es auf dem Abgabenkonto gutgeschrieben. Die Auszahlung auf Ihr Bankkonto müssen Sie in FinanzOnline gesondert beantragen (Rückzahlungsantrag), sonst bleibt das Geld als Guthaben stehen. Zwischen Einreichung und Überweisung liegen erfahrungsgemäß einige Wochen; bei hohen Erstattungen im Erstjahr fragt das Finanzamt oft Kaufvertrag und Rechnungen an, was den Vorgang um weitere Wochen streckt. Diese Lücke muss die Finanzierung tragen – üblich ist ein Zwischenkredit über den Umsatzsteuerbetrag oder ein Kreditrahmen, der nach Auszahlung sofort getilgt wird.

Zeitachse am Beispiel: 250.000 € netto, Ratenplan nach BTVG

Angenommen, Sie kaufen im Jänner eine Wohnung um 250.000 € netto (300.000 € brutto) mit dem gesetzlichen Ratenplan nach Baufortschritt. Die Bauzeit beträgt 18 Monate. Vereinfacht ergibt sich folgender Ablauf (Beispiel, Prozentsätze des Ratenplans A nach § 10 BTVG):

Die größte Einzelerstattung von 17.500 € kommt also frühestens im Spätsommer des ersten Jahres, obwohl Sie die Rate im Juni bezahlt haben. Wer statt Ratenplan eine schuldrechtliche Sicherung mit Zahlung bei Übergabe vereinbart hat, zahlt die gesamte Umsatzsteuer auf einmal und bekommt sie auch in einem Schwung zurück – dafür ist der Zwischenfinanzierungsbedarf kürzer, aber höher.

Auch die Vorsteuer aus Nebenkosten ist abziehbar: Vertragserrichtung, Treuhand und eine allfällige Maklerprovision enthalten 20 % Umsatzsteuer. Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr dagegen enthalten keine Umsatzsteuer, hier gibt es nichts zu holen. Eine Aufstellung aller Posten finden Sie in Kaufnebenkosten in Österreich.

Schritt 5: 10 % Umsatzsteuer auf die Miete

Ab der Übergabe an den Mieter erzielen Sie steuerpflichtige Umsätze. Die Wohnraumvermietung unterliegt dem ermäßigten Satz von 10 %, ebenso die weiterverrechneten Betriebskosten. Ein mitvermieteter Garagen- oder Abstellplatz unterliegt 20 %. Der Mietvertrag weist Nettomiete, Betriebskosten und Umsatzsteuer getrennt aus; der Mieter zahlt den Bruttobetrag, Sie führen die Umsatzsteuer über die U30 ab.

Rechenbeispiel: 850 € Nettomiete plus 150 € Betriebskosten ergeben 1.000 € netto, darauf 100 € Umsatzsteuer, der Mieter überweist 1.100 €. Bei 20 € netto für den Stellplatz kommen 4 € Umsatzsteuer dazu. Im Quartal führen Sie rund 312 € ab, abzüglich der Vorsteuer aus Hausverwaltungshonorar, Reparaturen und Steuerberatung. Für Sie ist das ein Durchlaufposten, für die Kalkulation der Bruttomiete am Markt aber relevant: Der Mieter vergleicht Bruttomieten, und Ihr Angebot enthält 10 %, das der Kleinunternehmer nebenan nicht ausweist.

Schritt 6: Jahreserklärung U1

Zusätzlich zu den Voranmeldungen geben Sie jährlich die Umsatzsteuererklärung U1 ab, zusammen mit der Einkommensteuererklärung. Frist ist der 30. April des Folgejahres in Papierform, der 30. Juni über FinanzOnline; mit steuerlicher Vertretung gilt die Quotenregelung mit deutlich längeren Fristen. Die U1 fasst alle Umsätze und Vorsteuern des Jahres zusammen; Abweichungen zu den Voranmeldungen werden nachgezahlt oder gutgeschrieben. Wie die Erklärungen zusammenhängen, erklärt Steuererklärung mit Beilage E1b.

Die 20-Jahres-Berichtigung nach § 12 Abs. 10 UStG

Die erstattete Vorsteuer ist an die steuerpflichtige Nutzung gebunden. Ändert sich die Verwendung innerhalb von 20 Jahren ab der erstmaligen Nutzung – Eigennutzung, unentgeltliche Überlassung an ein Kind, steuerfreier Verkauf, Wechsel zurück in die Kleinunternehmerregelung –, wird die Vorsteuer für jedes noch offene Jahr um ein Zwanzigstel berichtigt. Bei 50.000 € Vorsteuer entspricht ein Jahr 2.500 €.

Der Berichtigungszeitraum beginnt mit dem Jahr, in dem die Wohnung erstmals als Anlagevermögen verwendet wird – also mit der Vermietung, nicht mit der ersten Rate. Ein Verkauf an einen anderen Anleger lässt sich steuerpflichtig gestalten (Option nach § 6 Abs. 2 UStG im Kaufvertrag): Dann fällt keine Berichtigung an, der Käufer zieht die Vorsteuer selbst ab und beginnt seinen eigenen Zwanzigjahreszeitraum. Wie sich das mit der ImmoESt verträgt, steht in ImmoESt und Verkauf. Unterlagen zur Wohnung heben Sie wegen dieser Frist 22 Jahre auf, nicht nur die üblichen sieben.

Checkliste für den Ablauf

1. Verf 24 einreichen, UID beantragen – vor der ersten Rate.
2. U12 abgeben, fünfjährige Bindung und Auswirkung auf andere Wohnungen prüfen.
3. Zwischenfinanzierung der Umsatzsteuer mit der Bank vereinbaren.
4. Jede Teilrechnung auf § 11 UStG prüfen, erst dann zahlen und Vorsteuer geltend machen.
5. U30 je Quartal bis zum 15. des zweitfolgenden Monats, Rückzahlungsantrag stellen.
6. Mietvertrag mit 10 % USt (20 % Stellplatz) ausweisen, Umsatzsteuer laufend abführen.
7. U1 jährlich, Belege 22 Jahre aufbewahren, 20-Jahres-Frist im Kalender.

Die Umsatzsteuer-Option ist Routine, wenn die Reihenfolge stimmt, und teuer, wenn ein Schritt fehlt – etwa eine Rate ohne UID auf der Rechnung oder eine Eigennutzung im Jahr acht. Die Einzelfallprüfung, insbesondere zur Bindungsfrist bei bereits vorhandenen Wohnungen und zur Gestaltung eines späteren Verkaufs, übernimmt Ihr Steuerberater.

Wie viel Vorsteuer, AfA und Zwischenfinanzierung in Ihrem Fall ausmachen, rechnen Sie mit unserem Anlegerrechner durch. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Neubauprojekte unserer Bauträger-Partner vor der öffentlichen Vermarktung – inklusive Off-Market-Angeboten, bei denen der Ratenplan von Anfang an feststeht.

Häufige Fragen