Steuererklärung für die Anlegerwohnung: Beilage E1b Zeile für Zeile, Werbungskosten-Checkliste und Fristen

Wer eine Erklärung abgeben muss

Arbeitnehmer mit Nebeneinkünften aus Vermietung von mehr als 730 € im Jahr sind zur Einkommensteuererklärung verpflichtet (§ 41 Abs. 1 Z 1 EStG). Das gilt auch, wenn die Wohnung einen Verlust bringt – gerade dann lohnt die Abgabe, weil der Verlust das Lohnsteuer-Einkommen mindert und eine Gutschrift auslöst. Die Erklärung besteht aus dem Hauptformular E1 und je Einkunftsquelle einer Beilage E1b. Zwei Wohnungen bedeuten zwei Beilagen; gehört eine Wohnung Ehepartnern gemeinsam, wird stattdessen eine Feststellungserklärung E6 mit Beilage E6b abgegeben, und jeder trägt seinen Anteil in die eigene E1 ein.

In FinanzOnline sind die Formulare hinterlegt und rechnen die Summen selbst; die Kennzahlen entsprechen den Papierformularen. Die folgenden Angaben beziehen sich auf den Formularstand 2026 – FinanzOnline führt durch die jeweils aktuelle Fassung (Einzelfall prüfen).

Die Beilage E1b Abschnitt für Abschnitt

Abschnitt 1: Angaben zum Objekt

Adresse der Wohnung, Ihr Eigentumsanteil in Prozent und der Beginn der Vermietung. Hier geben Sie außerdem an, ob Sie die Einkünfte nach dem Netto- oder Bruttosystem ermitteln. Regelbesteuerte Vermieter mit Vorsteuerabzug wählen das Nettosystem: Einnahmen und Ausgaben ohne Umsatzsteuer, die Umsatzsteuer ist ein Durchlaufposten. Kleinunternehmer ohne Umsatzsteuer-Option rechnen brutto, die in den Kosten enthaltene Umsatzsteuer ist dann Teil der Werbungskosten.

Abschnitt 2: AfA-Grundlagen im Anschaffungsjahr

Im Jahr des Kaufs erklären Sie die Anschaffungskosten samt Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Maklerprovision), den ausgeschiedenen Grundanteil (pauschal 40, 30 oder 20 % oder per Gutachten), den AfA-Satz und ob Sie die beschleunigte AfA in Anspruch nehmen. Diese Angaben binden für die Folgejahre; ein späterer Wechsel des Grundanteils braucht einen Nachweis. Wie der Grundanteil bestimmt wird, steht in Grundanteil und Gebäudeanteil.

Abschnitt 3: Einnahmen (Kennzahl 9460)

Alle Zuflüsse des Kalenderjahres: Hauptmietzins, weiterverrechnete Betriebskosten, Entgelt für Stellplatz oder Möblierung, Einnahmen aus Kurzzeitvermietung. Es zählt der Zufluss, nicht der Vertrag – eine im Dezember für Jänner überwiesene Miete gehört ins alte Jahr. Die Kaution ist keine Einnahme, solange sie nicht einbehalten wird. Betriebskostenakonti sind Einnahmen, die Weiterleitung an die Hausverwaltung ist Werbungskosten; im Ergebnis heben sie sich auf, müssen aber beide erklärt werden.

Abschnitt 4: Werbungskosten

• AfA (Kennzahl 9500): 1,5 % vom Gebäudeanteil, in den ersten beiden Jahren nach Anschaffung seit 1.7.2020 bis zu 4,5 und 3 %. Halbjahres-AfA, wenn die Vermietung erst im zweiten Halbjahr beginnt. Dazu die AfA für Einrichtung, etwa die Küche über zehn Jahre. Details in AfA bei der Anlegerwohnung.
• Fremdfinanzierungskosten (Kennzahl 9510): Kreditzinsen laut Jahresbestätigung der Bank, nicht die Tilgung. Dazu Kontoführung des Kreditkontos, Bearbeitungsgebühr und Pfandrechtsgebühr im Zahlungsjahr; ein Disagio wird auf die Laufzeit verteilt (nach Rechtslage 2026, Einzelfall prüfen).
• Sofort abgesetzte Instandhaltung (Kennzahl 9520): Reparaturen, Ausmalen, Ersatz einzelner Teile.
• Fünfzehntel Instandsetzung (Kennzahl 9430): je ein Fünfzehntel jeder Instandsetzung der letzten 15 Jahre – die Fünfzehntel-Tabelle aus Instandhaltung, Instandsetzung, Herstellung ist hier die Grundlage.
• Fünfzehntel bzw. Zehntel Herstellung (Kennzahl 9440): nur bei begünstigtem Herstellungsaufwand nach § 28 Abs. 3 EStG, bei der Eigentumswohnung selten.
• Übrige Werbungskosten (Kennzahl 9530): alles andere aus der Checkliste unten.

Die Differenz aus Einnahmen und Werbungskosten ist Ihr Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung; FinanzOnline überträgt es in das Hauptformular E1 (Kennzahl 370). Ein negatives Ergebnis mindert Ihr Gesamteinkommen.

Werbungskosten-Checkliste

Die Mietvertragsgebühr für Wohnungsmietverträge wurde 2017 abgeschafft; bei Geschäftsraummieten fällt sie weiter an und wäre Werbungskosten. Wer Leerstand hat, setzt die in dieser Zeit selbst getragenen Betriebskosten ab; die Vermietungsabsicht muss aber belegbar bleiben, etwa durch Inserate.

Beispiel: Beilage E1b für eine Vorsorgewohnung im ersten und dritten Jahr

Wohnung um 250.000 € netto, Gebäudeanteil 60 % (150.000 €), Kredit 200.000 € zu 3 %, Nettosystem. Miete 850 € plus 150 € Betriebskosten monatlich, vermietet ab Jänner.

Bei einem Grenzsteuersatz von 40 % bringt das erste Jahr rund 1.600 € Lohnsteuergutschrift, das dritte Jahr kostet rund 230 €. Beide Ergebnisse gehören in die Prognoserechnung, die das Finanzamt bei Anfangsverlusten anfordert.

Umsatzsteuer: U30 und U1

Regelbesteuerte Vermieter geben Umsatzsteuervoranmeldungen (U30) ab – vierteljährlich bei einem Vorjahresumsatz bis 100.000 €, bis zum 15. des zweitfolgenden Monats – und einmal jährlich die Umsatzsteuererklärung U1. Die U1 fasst Umsätze (10 % Wohnungsmiete und Betriebskosten, 20 % Stellplatz) und Vorsteuern zusammen und gleicht Abweichungen zu den Voranmeldungen aus. Kleinunternehmer ohne Option brauchen bei Umsätzen unter 55.000 € und ohne Steuerschuld keine U1. Wichtig: Die Umsatzsteuer aus den Betriebskosten, die die Hausverwaltung Ihnen in Rechnung stellt, ist nur mit einer ordnungsgemäßen Rechnung an Sie als Vermieter abziehbar – die Vorschreibung der WEG reicht meist, wenn die Verwaltung Ihre UID kennt.

Fristen und Aufbewahrung

Die Quotenregelung ist der praktische Hauptgrund für einen Steuerberater: Er reicht die Erklärungen seiner Klienten nach einem mit dem Finanzamt vereinbarten Zeitplan ein, bei Bedarf bis weit ins zweite Folgejahr. Ohne Vertretung können Sie einzeln eine Fristverlängerung beantragen; wer die Frist ohne Antrag versäumt, riskiert einen Verspätungszuschlag von bis zu 10 % der Steuer (§ 135 BAO). Anspruchszinsen ab 1. Oktober lassen sich mit einer Anzahlung vermeiden, wenn eine Nachzahlung absehbar ist.

Die 22 Jahre bei den Unterlagen zur Wohnung ergeben sich aus dem 20-jährigen Vorsteuer-Berichtigungszeitraum plus zwei Jahre: Kaufvertrag, Bauträgerrechnungen, Prognoserechnung, U12 und alle Rechnungen zu Instandsetzung und Herstellung bleiben so lange im Ordner – digital genügt, wenn die Lesbarkeit gesichert ist.

Was der Steuerberater kostet

Für eine vermietete Wohnung mit E1, E1b und U1 liegen die Honorare 2026 grob zwischen 600 und 1.200 € pro Jahr, jede weitere Beilage E1b kostet rund 200 bis 400 € zusätzlich, laufende Voranmeldungen 50 bis 100 € je Quartal. Das erste Jahr mit Verf 24, U12, Prognoserechnung und Vorsteuererstattung ist teurer, rechnen Sie mit 1.000 bis 2.000 € (Richtwerte, je nach Kanzlei und Region). Der auf die Vermietung entfallende Anteil ist Werbungskosten in Kennzahl 9530; der Rest, etwa die Arbeitnehmerveranlagung, ist Sonderausgabe.

Selbst erklären ist bei einer Wohnung mit Standardfällen machbar, wenn die Fünfzehntel-Tabelle, die AfA-Grundlagen und die Rücklagenabrechnung sauber geführt werden. Sobald Instandsetzung, Umsatzsteuer-Option, Miteigentum oder ein Verkauf dazukommen, zahlt sich die Kanzlei durch die Quotenfrist und die Fehlervermeidung meist von selbst. Die Einordnung von Grenzfällen und die Prognoserechnung bleiben in jedem Fall Sache des Steuerberaters.

Welche Werbungskosten und welche AfA Ihre Wohnung im Jahr abwirft und was nach Steuern bleibt, rechnen Sie mit dem Anlegerrechner durch. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Projekte unserer Bauträger-Partner vor der öffentlichen Vermarktung – inklusive Off-Market-Angeboten, zu denen Prognoserechnung und Steuerunterlagen von Beginn an mitgeliefert werden.

Häufige Fragen