Steuer · Österreich
AfA bei der Anlegerwohnung: So funktioniert die Abschreibung in Österreich
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt den Kaufpreis des Gebäudes über rund 67 Jahre auf Ihre Steuererklärungen: 1,5 % pro Jahr, in den ersten beiden Jahren beschleunigt 4,5 und 3 %. Sie ist der größte Werbungskostenposten, der kein Geld kostet. Hier steht, wie Sie die Basis richtig ermitteln und was das in Euro bringt.
Was die AfA ist und warum sie zählt
Eine Wohnung nutzt sich ab, der Grund darunter nicht. Das Steuerrecht erlaubt deshalb, den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten abzusetzen. Für Wohngebäude, die vermietet werden, gilt ohne Nachweis ein Satz von 1,5 % pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von rund 67 Jahren entspricht. Eine kürzere Nutzungsdauer und damit ein höherer Satz sind möglich, brauchen aber ein Gutachten – relevant bei älteren Bestandsobjekten, nicht beim Neubau.
Die AfA ist ein Buchwert, kein Zahlungsvorgang. Sie mindert Ihre steuerpflichtigen Mieteinkünfte, ohne dass Geld abfließt. Zusammen mit den Kreditzinsen sorgt sie dafür, dass eine Vorsorgewohnung in den ersten Jahren steuerlich Verluste ausweist, die mit Ihrem übrigen Einkommen ausgeglichen werden.
Schritt 1: Die Anschaffungskosten
Basis der AfA sind die gesamten Anschaffungskosten, nicht nur der Kaufpreis. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und Maklerprovision – alles, was nötig war, um die Wohnung zu erwerben. Nicht dazu zählen Finanzierungskosten wie Pfandrechtseintragung oder Bankgebühren; die sind Werbungskosten für sich. Bei einer Vorsorgewohnung mit Vorsteuerabzug gehört die Umsatzsteuer nicht zu den Anschaffungskosten, weil Sie sie zurückbekommen. Welche Posten in welcher Höhe anfallen, steht in Kaufnebenkosten in Österreich.
Schritt 2: Grundanteil herausrechnen
Nur das Gebäude wird abgeschrieben. Der Anteil, der auf den Grund entfällt, wird nach der Grundanteilverordnung pauschal angesetzt:
| Lage | Grundanteil | Gebäudeanteil (AfA-Basis) |
|---|---|---|
| Gemeinde ab 100.000 Einwohnern oder Baulandpreis ab rund 400 €/m², Gebäude mit bis zu zehn Wohneinheiten | 40 % | 60 % |
| Gemeinde ab 100.000 Einwohnern oder Baulandpreis ab rund 400 €/m², Gebäude mit mehr als zehn Wohneinheiten | 30 % | 70 % |
| Kleinere Gemeinden mit niedrigem Baulandpreis | 20 % | 80 % |
Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck liegen über 100.000 Einwohnern; dort gelten 40 % oder 30 %, je nach Größe der Anlage. Ein typisches Bauträgerprojekt mit 20 oder 40 Wohnungen kommt auf 30 %. Weicht der tatsächliche Grundanteil offensichtlich und erheblich ab, können Sie ihn durch ein Gutachten nachweisen – das lohnt, wenn der Gebäudewert deutlich höher liegt, etwa bei einer hochwertigen Wohnung auf günstigem Grund.
Schritt 3: Der Satz – 1,5 % oder beschleunigt
Für Gebäude, die seit 1. Juli 2020 angeschafft oder hergestellt wurden, gilt die beschleunigte AfA: im ersten Jahr das Dreifache des Normalsatzes (4,5 %), im zweiten Jahr das Doppelte (3 %), ab dem dritten Jahr 1,5 %. Die Halbjahresregel entfällt dabei: Auch wenn Sie die Wohnung erst im Dezember vermieten, steht im ersten Jahr die volle 4,5-%-AfA zu. Bei der normalen AfA gilt dagegen die halbe Jahres-AfA, wenn die Vermietung in der zweiten Jahreshälfte beginnt.
Die beschleunigte AfA ist keine zusätzliche Abschreibung, sondern eine vorgezogene. Über die gesamte Nutzungsdauer wird nicht mehr abgesetzt, nur früher – was bei progressiver Einkommensteuer und Zinsen einen realen Vorteil bringt. Die AfA beginnt mit der Vermietungsbereitschaft, nicht erst mit dem ersten Mieter.
Beispielrechnung
Neubauwohnung in Graz, Anlage mit acht Wohneinheiten, Nettokaufpreis 250.000 €. Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Eintragung vom Bruttopreis, Vertragserrichtung) rund 18.000 €. Anschaffungskosten gesamt: 268.000 €. Grundanteil 40 %.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Anschaffungskosten gesamt | 268.000 € |
| Grundanteil 40 % | 107.200 € |
| Gebäudeanteil (AfA-Basis) | 160.800 € |
| AfA Jahr 1 (4,5 %) | 7.236 € |
| AfA Jahr 2 (3 %) | 4.824 € |
| AfA ab Jahr 3 (1,5 %) | 2.412 € |
| AfA gesamt nach 20 Jahren | 55.476 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 40 % spart die AfA im ersten Jahr rund 2.890 € Einkommensteuer, im zweiten rund 1.930 €, danach rund 965 € jährlich. Läge die Wohnung in einer Anlage mit 30 Wohneinheiten (Grundanteil 30 %), stiege die Basis auf 187.600 € und die laufende AfA auf 2.814 €. In einer Kleinstadt mit 20 % Grundanteil wären es 214.400 € Basis und 3.216 € AfA pro Jahr.
Wie sich die AfA in die Gesamtprognose einfügt, zeigt das Rechenbeispiel Vorsorgewohnung. Und ein Punkt für später: Beim Verkauf werden die Anschaffungskosten um die abgesetzte AfA gekürzt, sodass der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn entsprechend höher ausfällt – Details in ImmoESt beim Verkauf.
Instandhaltung, Instandsetzung, Herstellung
Was Sie nach dem Kauf in die Wohnung investieren, wird steuerlich unterschiedlich behandelt. Die Abgrenzung entscheidet, ob ein Betrag sofort, über 15 Jahre oder über die Restnutzungsdauer wirkt:
| Art | Beispiele | Absetzung |
|---|---|---|
| Instandhaltung | Ausmalen, Reparatur der Therme, Austausch einzelner Geräte, kleinere Reparaturen | sofort im Jahr der Zahlung (wahlweise auf 15 Jahre verteilt) |
| Instandsetzung | Austausch aller Fenster, neue Heizung, Sanierung von Bad und Elektrik, Fassadendämmung – Maßnahmen, die Nutzwert oder Nutzungsdauer wesentlich erhöhen | zwingend verteilt auf 15 Jahre |
| Herstellungsaufwand | Zubau, erstmaliger Einbau eines Bads oder einer Zentralheizung, Zusammenlegung von Wohnungen | erhöht die AfA-Basis, Absetzung mit dem AfA-Satz über die Restnutzungsdauer |
Faustregel: Wird bei einer Maßnahme mehr als ein Viertel eines Bauteils (Fenster, Leitungen, Heizung) erneuert, spricht das Finanzamt von Instandsetzung. Beim Neubau spielt das erst nach Jahren eine Rolle; bei einer Bestandswohnung mit geplanter Sanierung sollten Sie die 15-Jahres-Verteilung von Anfang an in der Prognoserechnung berücksichtigen.
Einrichtung und Küche getrennt abschreiben
Wird die Wohnung möbliert oder mit Einbauküche vermietet, gehören Küche und Möbel nicht zum Gebäude. Sie werden gesondert über ihre eigene Nutzungsdauer abgeschrieben – bei einer Küche meist zehn Jahre, bei Möbeln fünf bis zehn Jahre. Gegenstände bis 1.000 € netto können Sie im Jahr der Anschaffung voll absetzen. Wenn der Bauträger die Küche mitverkauft, sollte sie in der Rechnung gesondert ausgewiesen sein, sonst geht sie in der 1,5-%-AfA des Gebäudes unter.
Typische Fehler
- Den Grundanteil vergessen und den vollen Kaufpreis abschreiben – wird bei jeder Prüfung korrigiert, samt Nachzahlung.
- Nebenkosten nicht aktivieren und dadurch AfA-Basis verschenken.
- Die beschleunigte AfA nicht nutzen, weil das Steuerformular sie nicht automatisch vorschlägt.
- Instandsetzung als Instandhaltung sofort absetzen – die häufigste Korrektur der Betriebsprüfung bei Bestandswohnungen.
- Nach dem Kauf keinen Anlagenverzeichnis-Eintrag anlegen; die Basis lässt sich Jahre später nur mühsam rekonstruieren.
Die Abgrenzung von Instandhaltung und Instandsetzung, die Wahl des Grundanteils und die Frage, ob ein Gutachten lohnt, prüft im Einzelfall Ihr Steuerberater.
Was die AfA bei Ihrem konkreten Kaufpreis und Grenzsteuersatz an monatlicher Entlastung bringt, zeigt unser Anlegerrechner. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Objekte mit ausgewiesener AfA-Basis – auch Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner vor dem offiziellen Verkaufsstart.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Wohnung in Österreich?
1,5 % pro Jahr vom Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Für Anschaffungen seit 1. Juli 2020 gilt beschleunigt 4,5 % im ersten und 3 % im zweiten Jahr. Der Grundanteil wird vorher pauschal mit 40, 30 oder 20 % herausgerechnet.
Zählen die Kaufnebenkosten zur AfA-Basis?
Ja. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und Maklerprovision sind Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Basis. Finanzierungskosten wie Pfandrechtseintragung oder Bankspesen gehören nicht dazu; sie sind eigene Werbungskosten.
Kann ich einen niedrigeren Grundanteil als 40 % ansetzen?
Ja, wenn Sie nachweisen, dass der tatsächliche Grundanteil erheblich abweicht – üblicherweise durch ein Sachverständigengutachten. In Anlagen mit mehr als zehn Wohneinheiten gilt in Großstädten ohnehin der niedrigere Pauschalsatz von 30 %.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?
Instandhaltung erhält den Zustand und wird sofort abgesetzt, etwa Ausmalen oder eine Reparatur. Instandsetzung erhöht Nutzwert oder Nutzungsdauer wesentlich, etwa der Tausch aller Fenster, und wird zwingend auf 15 Jahre verteilt. Herstellungsaufwand erweitert die Wohnung und erhöht die AfA-Basis.
Was passiert mit der AfA, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Beim Verkauf werden die Anschaffungskosten um die abgesetzte AfA gekürzt. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn steigt dadurch um die Summe der AfA-Beträge und wird mit 30 % ImmoESt besteuert – die Abschreibung wird also zum Teil nachversteuert.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
