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Grundanteil und Gebäudeanteil: Wie die AfA-Bemessungsgrundlage Ihrer Anlegerwohnung entsteht
Nur das Gebäude wird abgeschrieben, der Grund nicht. Wie viel vom Kaufpreis auf den Grund entfällt, legt in Österreich die Grundanteilverordnung mit 20, 30 oder 40 % pauschal fest – oder ein Gutachten. Der Unterschied zwischen 20 und 40 % kostet bei einer Wohnung um 300.000 € jedes Jahr rund 900 € AfA. Dieser Artikel zeigt, welcher Satz wann gilt, was in die Basis gehört und wann sich ein Gutachten rechnet.
Warum der Grundanteil über die AfA entscheidet
Die Absetzung für Abnutzung erfasst den Wertverzehr eines Gebäudes. Grund und Boden nutzen sich nicht ab, deshalb ist ihr Anteil am Kaufpreis von der Abschreibung ausgenommen. Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie immer beides: einen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft und das damit verbundene Nutzungsrecht an der Wohnung. Der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden, und diese Aufteilung bestimmt für die gesamte Haltedauer, wie viel AfA Sie jährlich absetzen. Die Grundlagen der AfA – 1,5 % pro Jahr, beschleunigte AfA mit 4,5 % und 3 % in den ersten beiden Jahren – behandelt AfA für Anlegerwohnungen; hier geht es allein um die Bemessungsgrundlage.
Die Grundanteilverordnung: 20, 30 oder 40 %
Seit 2016 gibt § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG einen pauschalen Grundanteil von 40 % vor, den die Grundanteilverordnung (GrundanteilV 2016) nach Gemeindegröße und Baulandpreis differenziert. Maßgeblich sind zwei Kriterien der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, und die Zahl der Einheiten im Gebäude:
| Gemeinde | Gebäude | Pauschaler Grundanteil | Gebäudeanteil (AfA-Basis) |
|---|---|---|---|
| unter 100.000 Einwohner und Baulandpreis unter 400 €/m² | alle | 20 % | 80 % |
| ab 100.000 Einwohner oder Baulandpreis ab 400 €/m² | mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten | 30 % | 70 % |
| ab 100.000 Einwohner oder Baulandpreis ab 400 €/m² | bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten | 40 % | 60 % |
Über 100.000 Einwohner liegen Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck und Klagenfurt. Die Baulandpreisgrenze von 400 €/m² erreichen aber auch viele kleinere Gemeinden – Umlandgemeinden von Wien und Graz, Seegemeinden in Kärnten und Salzburg, große Teile Tirols und Vorarlbergs. Der Baulandpreis ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land in der Gemeinde; das Finanzamt zieht dafür Kaufpreissammlungen und Immobilienpreisspiegel heran. Wer in einer Bezirksstadt mit knapp unter 400 €/m² kauft, sollte den Wert dokumentieren, bevor er 20 % ansetzt.
Gezählt werden die Einheiten des Gebäudes, nicht der Wohnanlage: Ein Bauträgerprojekt mit drei Stiegen zu je acht Wohnungen besteht aus drei Gebäuden mit je acht Einheiten – in Graz gilt dann 40 %, nicht 30 %. Bei einem einzelnen Haus mit zwölf Wohnungen sind es 30 %. Der Unterschied ist bei der Objektauswahl selten ein Entscheidungskriterium, aber er gehört in die Kalkulation.
Was in die Bemessungsgrundlage gehört
Die AfA-Basis ist der Gebäudeanteil der gesamten Anschaffungskosten – nicht nur des Kaufpreises. Anschaffungsnebenkosten werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt:
- Kaufpreis netto, wenn Sie die Vorsteuer abgezogen haben; brutto, wenn kein Vorsteuerabzug zusteht (Bestandswohnung von privat, Kleinunternehmer).
- Grunderwerbsteuer 3,5 % und Eintragungsgebühr 1,1 %.
- Vertragserrichtung und Treuhand, Beglaubigungen, Grundbuchsgesuch.
- Maklerprovision, sofern angefallen (beim Bauträgerkauf meist nicht).
- Gutachten zur Grundanteilsermittlung, weil es dem Erwerb dient.
Nicht in die AfA-Basis gehören die Finanzierungskosten: Pfandrechtseintragung (1,2 % der Kreditsumme), Bearbeitungsgebühr, Schätzgebühr der Bank. Sie sind Werbungskosten der Finanzierung und werden getrennt behandelt. Ebenfalls getrennt laufen Einrichtungsgegenstände wie eine mitgekaufte Einbauküche – sie sind eigene Wirtschaftsgüter mit kürzerer Nutzungsdauer und sollten im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen sein. Eine vollständige Aufstellung der Nebenkosten finden Sie in Kaufnebenkosten in Österreich.
Drei Beispiele: Wien, Graz, Kleinstadt
Angenommen, der Nettokaufpreis beträgt jeweils 300.000 €, dazu kommen 4,6 % Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr sowie rund 4.500 € Vertragserrichtung – Anschaffungskosten gesamt rund 318.300 €. Die Wohnung wird ab dem Erstjahr vermietet, die beschleunigte AfA kommt zur Anwendung.
| Objekt | Grundanteil | AfA-Basis | AfA Jahr 1 (4,5 %) | AfA Jahr 2 (3 %) | AfA ab Jahr 3 (1,5 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| Wien, Neubau mit 24 Einheiten | 30 % | 222.810 € | 10.026 € | 6.684 € | 3.342 € |
| Graz, Stadthaus mit 8 Einheiten | 40 % | 190.980 € | 8.594 € | 5.729 € | 2.865 € |
| Bezirksstadt, Baulandpreis unter 400 €/m² | 20 % | 254.640 € | 11.459 € | 7.639 € | 3.820 € |
Zwischen Graz-Stadthaus und Bezirksstadt liegen im Regeljahr rund 955 € AfA, in den ersten beiden Jahren zusammen fast 4.800 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 48 % entspricht das 458 € Steuerersparnis pro Jahr – nicht entscheidend, aber über 20 Jahre rund 9.000 €. Die Bezirksstadt hat steuerlich also die höhere AfA, aber meist die niedrigere Wertsteigerung des Grundes; der pauschale Grundanteil spiegelt genau diesen Zusammenhang. Wie sich das in der Gesamtrendite auswirkt, rechnet Rendite berechnen durch.
Abweichen von der Pauschale: Gutachten oder offenkundige Abweichung
Die Verordnung ist eine Vermutung, kein Zwang. § 3 GrundanteilV lässt einen anderen Anteil zu, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich abweichen – das ist der Fall, wenn der tatsächliche Grundanteil um mindestens 50 % vom pauschalen abweicht, also etwa 20 % statt 40 % oder 60 % statt 40 %. Der Nachweis erfolgt in der Praxis durch ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen, das den Bodenwert der Liegenschaft (Vergleichspreise, anteilige Fläche) dem Gebäudewert (Sachwert oder Ertragswert) gegenüberstellt.
Wann rechnet sich das? Ein Gutachten kostet grob 1.500 bis 3.000 € (Richtwert, nach Auftrag und Objekt). Es lohnt sich, wenn es den Gebäudeanteil um mindestens 15 Prozentpunkte hebt:
| Fall | Grundanteil pauschal | Grundanteil laut Gutachten | Mehr-AfA pro Jahr (1,5 %) | Steuerersparnis bei 48 % |
|---|---|---|---|---|
| Graz, Neubau mit hohem Baukostenanteil | 40 % | 22 % | 859 € | 412 €/Jahr |
| Wien, Neubau am Stadtrand, 8 Einheiten | 40 % | 25 % | 716 € | 344 €/Jahr |
| Innsbruck, Bestand in zentraler Lage | 30 % | 45 % | negativ – Pauschale behalten | – |
Das dritte Beispiel zeigt die Kehrseite: Das Finanzamt kann seinerseits einen höheren Grundanteil ansetzen, wenn er offenkundig ist – etwa bei einer Altbauwohnung in Innsbruck oder Salzburg, wo der Bodenwert die Hälfte des Kaufpreises übersteigt. Wer dort die Pauschale von 30 % nutzt, fährt gut; ein Gutachten würde ihm schaden. Beim Neubau vom Bauträger ist es umgekehrt: Hohe Baukosten drücken den Grundanteil oft unter die Pauschale, und ein Gutachten hebt die AfA. Zahlen zu Bau- und Grundkosten liefert der Bauträger in seiner Kalkulation – fragen Sie danach.
Aufteilung im Kaufvertrag: Indiz, kein Beweis
Viele Bauträgerverträge weisen Grund- und Gebäudeanteil getrennt aus. Das ist hilfreich, bindet das Finanzamt aber nicht: Eine vertragliche Aufteilung wird nur anerkannt, wenn sie den tatsächlichen Wertverhältnissen entspricht. Ein Grundanteil von 10 % im Vertrag ohne Gutachten führt zur Pauschale, nicht zur AfA-Basis von 90 %. Umgekehrt schützt die Vertragsaufteilung Sie vor Diskussionen, wenn sie plausibel ist und mit der Kalkulation des Bauträgers übereinstimmt – lassen Sie sich die Herleitung geben und legen Sie sie zur Steuererklärung.
Ein zweiter Punkt betrifft die Umsatzsteuer: Der Bauträger verkauft Grund und Gebäude als Einheit mit 20 % Umsatzsteuer, die Aufteilung ändert daran nichts. Für den Vorsteuerabzug ist der Grundanteil also irrelevant, für die AfA entscheidend.
Sonderfälle in der Praxis
- Stellplatz und Kellerabteil: Sie gehören zur Wohnung und werden mit demselben Grundanteil aufgeteilt, ein eigener Ansatz ist nicht nötig. Eine separat parifizierte Garage im Nachbargebäude ist ein eigenes Wirtschaftsgut mit eigener Aufteilung.
- Erwerb vor 2016: Für damals angeschaffte Wohnungen galt eine Pauschale von 20 %. Die Umstellung auf 30 oder 40 % ab 2016 hat die AfA-Basis dieser Wohnungen gekürzt, sofern kein Nachweis erbracht wurde.
- Unentgeltlicher Erwerb: Bei Schenkung oder Erbschaft wird die AfA des Vorgängers fortgeführt, es gibt keine neue Aufteilung – Details in Schenkung und Erbschaft.
- Verkauf: Bei der ImmoESt zählt der gesamte Veräußerungsgewinn, Grund und Gebäude zusammen. Die abgesetzte AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn – siehe ImmoESt beim Verkauf.
- Baurecht: Bei Wohnungen auf Baurechtsgrund gibt es keinen Grundanteil; der Baurechtszins ist laufende Werbungskosten, die Anschaffungskosten sind zu 100 % Gebäude.
Was das für Ihre Entscheidung bedeutet
Der Grundanteil ist eine feste Größe, die Sie einmal beim Kauf festlegen und dann Jahrzehnte mittragen. Zwei Dinge sollten Sie deshalb vor der ersten Steuererklärung klären: Welcher Pauschalsatz gilt für Gemeinde und Gebäude, und liegt der tatsächliche Grundanteil so weit darunter, dass sich ein Gutachten rechnet? Bei Neubauten in Graz, Linz oder Wiener Randlagen mit bis zu zehn Einheiten ist die Frage fast immer einen Blick wert. Die Einzelfallprüfung, insbesondere die Beurteilung eines Gutachtens und die Behandlung der Nebenkosten, übernimmt Ihr Steuerberater.
Wie sich AfA-Basis und Grundanteil auf Ihre Nettobelastung auswirken, zeigt der Anlegerrechner. Über das Anlegerprofil bekommen Sie Projekte unserer Bauträger-Partner vor der öffentlichen Vermarktung, inklusive Off-Market-Angeboten – mit der Kalkulation von Grund- und Baukosten, die Sie für die Aufteilung brauchen.
Häufige Fragen
Welcher Grundanteil gilt für eine Neubauwohnung in Graz?
Graz hat über 100.000 Einwohner. Hat das Gebäude bis zu zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten, gilt pauschal 40 % Grundanteil, bei mehr als zehn Einheiten 30 %. Gezählt wird das Gebäude, nicht die gesamte Wohnanlage. Ein Gutachten kann einen niedrigeren Anteil nachweisen.
Kann ich den Grundanteil einfach niedriger ansetzen, wenn er im Kaufvertrag so steht?
Nein. Die Aufteilung im Kaufvertrag ist ein Indiz, aber kein Nachweis. Das Finanzamt wendet die Pauschale an, wenn die tatsächlichen Verhältnisse nicht offenkundig erheblich abweichen. Ein vom Pauschalsatz abweichender Wert braucht in der Regel ein Sachverständigengutachten.
Wann lohnt sich ein Gutachten zum Grundanteil?
Wenn es den Gebäudeanteil um mindestens etwa 15 Prozentpunkte hebt. Bei 300.000 € Anschaffungskosten und 48 % Grenzsteuersatz bringt jeder Prozentpunkt weniger Grundanteil rund 22 € Steuerersparnis pro Jahr; 18 Punkte sind etwa 400 € jährlich. Die Kosten von grob 1.500 bis 3.000 € sind dann nach wenigen Jahren verdient.
Gehören Grunderwerbsteuer und Notar in die AfA-Basis?
Ja. Alle Anschaffungsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Maklerprovision – werden im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt. Der Gebäudeanteil davon erhöht die AfA-Basis. Finanzierungskosten wie die Pfandrechtseintragung bleiben draußen.
Ändert sich der Grundanteil, wenn die Gemeinde 100.000 Einwohner überschreitet?
Maßgeblich sind die Verhältnisse im Jahr der Anschaffung. Der einmal festgelegte Grundanteil bleibt für die Haltedauer bestehen; ein späteres Wachstum der Gemeinde ändert die AfA-Basis nicht.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
