Instandhaltung, Instandsetzung oder Herstellung? Die steuerliche Abgrenzung bei der Anlegerwohnung

Drei Kategorien, drei Geschwindigkeiten

Das Einkommensteuergesetz kennt bei vermieteten Gebäuden drei Arten von Aufwand, die sich in der Geschwindigkeit des Abzugs unterscheiden. Instandhaltung ist Erhaltungsaufwand ohne wesentliche Verbesserung und wird im Jahr der Zahlung voll abgesetzt. Instandsetzung ist Erhaltungsaufwand, der den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängert; bei Wohngebäuden ist er zwingend auf 15 Jahre zu verteilen (§ 28 Abs. 2 EStG). Herstellung schließlich verändert die Wesensart des Gebäudes und erhöht die Bemessungsgrundlage der Absetzung für Abnutzung – bei 1,5 % pro Jahr also ein Abzug über rund 67 Jahre.

Für die typische Anlegerwohnung im Neubau oder in einer Eigentumsanlage nach 1945 ist die dritte Spalte der teure Fall: Herstellungsaufwand von 30.000 € bringt nur 450 € Werbungskosten pro Jahr. Die Sonderregel des § 28 Abs. 3 EStG mit Fünfzehnteln für Herstellungsaufwand gilt nur für Gebäude im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, für Denkmalschutzmaßnahmen und geförderte Sanierungen – also im Zinshaus, nicht in der Eigentumswohnung mit freiem Mietzins.

Die 25-Prozent-Regel bei der Instandsetzung

Die Verwaltungspraxis (Einkommensteuerrichtlinien, Rz 6450 ff.) zieht die Grenze zwischen Instandhaltung und Instandsetzung anhand einer Mengenregel: Wird ein Gebäudeteil zu mehr als 25 % ausgetauscht, ist der Nutzungswert wesentlich erhöht und es liegt Instandsetzung vor. Als Gebäudeteile gelten etwa Fenster, Türen, Dach, Fassade samt Wärmedämmung, Stiegen, Zwischenwände, Unterböden, Aufzug, Heizungsanlage sowie die Elektro-, Gas-, Wasser- und Sanitärinstallationen. Ein einzelnes Fenster von zehn ist Instandhaltung, alle zehn sind Instandsetzung.

Zwei Punkte gehen in der Praxis oft unter. Erstens: Die Grenze gilt je Gebäudeteil und je Jahr, ein auf drei Jahre gestreckter Fenstertausch ist deshalb nicht automatisch dreimal Instandhaltung – das Finanzamt sieht bei einheitlicher Planung ein Gesamtvorhaben. Zweitens: Auch Instandsetzung bleibt Erhaltungsaufwand. Sie erhöht nicht die AfA-Basis, und der Grund- und Bodenanteil spielt keine Rolle; die 15 Jahre laufen unabhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Anders als in Deutschland gibt es in Österreich keine anschaffungsnahen Herstellungskosten mehr: Eine Sanierung unmittelbar nach dem Kauf wird nach ihrer Art eingeordnet, nicht nach ihrem Zeitpunkt (nach Rechtslage 2026, Einzelfall prüfen). Wer eine Bestandswohnung kauft und im ersten Jahr Fenster und Bad erneuert, hat also Instandsetzung, keine Anschaffungskosten.

Vier Beispiele: Küche, Bad, Fenster, Zusammenlegung

Einbauküche

Eine Einbauküche ist kein Gebäudebestandteil, sondern ein eigenes bewegliches Wirtschaftsgut. Sie wird weder sofort abgesetzt noch auf 15 Jahre verteilt, sondern über ihre eigene Nutzungsdauer abgeschrieben – üblich sind zehn Jahre. Eine Küche um 9.000 € bringt 900 € AfA pro Jahr, im Anschaffungsjahr bei Kauf im zweiten Halbjahr die Halbjahres-AfA von 450 €. Einzelne Geräte oder Möbelstücke bis 1.000 € netto sind geringwertige Wirtschaftsgüter und im Zahlungsjahr voll abzugsfähig. Der Austausch eines defekten Geschirrspülers in einer bestehenden Küche ist dagegen Instandhaltung.

Badsanierung

Hier entscheidet der Umfang. Wird nur die Armatur oder ein gesprungenes Waschbecken getauscht, ist das Instandhaltung. Werden Sanitärinstallationen, Fliesen und Objekte komplett erneuert, sind mehr als 25 % der Sanitärinstallation der Wohnung betroffen: Instandsetzung, 15 Jahre. Bei 18.000 € sind das 1.200 € pro Jahr. Herstellung liegt vor, wenn ein Bad neu geschaffen wird, wo vorher keines war – etwa bei der Umwandlung einer Abstellkammer in ein zweites Bad oder beim Ersteinbau eines Bades in eine Substandardwohnung; in diesem Fall steigt die Kategorie, und der Aufwand wandert in die AfA-Basis.

Fenstertausch

Der Tausch aller Fenster einer Wohnung um 12.000 € ist der Lehrbuchfall der Instandsetzung: 800 € pro Jahr über 15 Jahre. Auch die Verbesserung von Zweifach- auf Dreifachverglasung ändert daran nichts; eine technisch bessere Ausführung im Rahmen des zeitgemäßen Standards bleibt Erhaltung. Ein einzelnes Fenster, eine neue Dichtung oder ein Rollladenmotor sind Instandhaltung.

Zusammenlegung zweier Wohnungen

Werden zwei Wohnungen zu einer verbunden, Wände entfernt, ein zweites Bad aufgelöst und ein neuer Grundriss geschaffen, ändert sich die Wesensart: Herstellung. Die Kosten von beispielsweise 60.000 € erhöhen die AfA-Basis und werden mit 1,5 % – 900 € pro Jahr – abgesetzt. Bei einem Altbau im Vollanwendungsbereich des MRG könnten dieselben 60.000 € als Fünfzehntel mit 4.000 € pro Jahr laufen; deshalb ist die Frage der MRG-Anwendung bei einer Sanierungsentscheidung immer mitzudenken (siehe Mietrecht für Anleger).

Das Wahlrecht bei der Instandhaltung

Nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsaufwendungen dürfen Sie freiwillig auf 15 Jahre verteilen. Das klingt nach einem Nachteil, ist aber ein Steuerungsinstrument: Wer in einem Jahr mit niedrigem Einkommen einen hohen Reparaturaufwand hat, verschenkt den Sofortabzug im Nulltarif. Die Verteilung schiebt Werbungskosten in Jahre mit höherem Grenzsteuersatz. Ebenso wichtig ist das Wahlrecht für die Liebhabereiprüfung: Ein Totalverlust im Jahr drei wegen einer Großreparatur kann die Prognose kippen, gleichmäßige Fünfzehntel halten sie im Plan. Das Wahlrecht wird in der Beilage E1b ausgeübt und bindet für den betreffenden Aufwand.

Zahlungen an die WEG: Rücklage ist noch kein Aufwand

Bei der Eigentumswohnung zahlen Sie einen Großteil der Erhaltungskosten nicht selbst, sondern über die Eigentümergemeinschaft. Steuerlich gilt nach herrschender Verwaltungspraxis: Die monatliche Einzahlung in die Rücklage (Reparaturfonds) ist noch keine Werbungskosten, weil das Geld erst angespart wird. Abzugsfähig wird der auf Sie entfallende Anteil erst, wenn die Gemeinschaft die Rücklage tatsächlich verwendet – und dann nach der Art der Maßnahme: Dachreparatur als Instandhaltung sofort, Fassadendämmung als Instandsetzung auf 15 Jahre, Liftzubau als Herstellung über die AfA (nach Rechtslage 2026, Einzelfall prüfen).

In der Praxis brauchen Sie dafür die Jahresabrechnung der Hausverwaltung, die Entnahmen aus der Rücklage nach Maßnahmen aufschlüsselt, und Ihren Nutzwertanteil. Bei 180 € Rücklage im Monat und einer Fassadensanierung, für die die Gemeinschaft 400.000 € entnimmt, bringt ein Anteil von 3 % genau 12.000 € Instandsetzung, also 800 € pro Jahr über 15 Jahre. Eine Sonderumlage, die direkt für eine konkrete Maßnahme eingehoben wird, ist hingegen sofort zuordenbar. Wie Rücklage und Betriebskosten wirtschaftlich zusammenhängen, steht in Wohnungseigentum für Anleger und Leerstand, Rücklagen, Betriebskosten.

Offene Fünfzehntel beim Verkauf

Verkaufen Sie die Wohnung im Jahr sechs nach einer Instandsetzung, sind neun Fünfzehntel noch nicht abgesetzt. Sie gehen nicht verloren, wechseln aber das Regime: Nach § 30 Abs. 3 EStG erhöhen noch nicht berücksichtigte Instandsetzungsaufwendungen die Anschaffungskosten und mindern damit den Veräußerungsgewinn, der der ImmoESt von 30 % unterliegt. Bei 18.000 € Badsanierung und 9 offenen Fünfzehnteln sind das 10.800 € weniger Gewinn, also 3.240 € weniger ImmoESt – gegenüber einem Abzug beim Tarif zu 40 oder 48 % ein Nachteil, aber kein Verlust des Aufwands. Das Fünfzehntel des Verkaufsjahres selbst steht noch als Werbungskosten zu.

Umgekehrt gilt für Herstellungsaufwand, der nach § 28 Abs. 3 EStG beschleunigt in Fünfzehnteln abgesetzt wurde: Bei einem Verkauf innerhalb von 15 Jahren wird die Hälfte dieser Beträge den Anschaffungskosten wieder hinzugerechnet, die Begünstigung also zur Hälfte neutralisiert (nach Rechtslage 2026, Einzelfall prüfen). Bei unentgeltlicher Übertragung – Schenkung an ein Kind, Erbschaft – setzt der Rechtsnachfolger die offenen Fünfzehntel ab dem Folgejahr einfach fort, ebenso die AfA.

Dokumentation, die bei der Prüfung hält

1. Rechnungen nach Gebäudeteilen trennen lassen: eine Sammelrechnung „Sanierung Wohnung“ zwingt das Finanzamt zur Schätzung, meist zu Ihrem Nachteil.
2. Fotos vor und nach der Maßnahme, dazu die Anzahl der getauschten Elemente (Fenster, Heizkörper, Steckdosen) – die 25-Prozent-Regel braucht Zahlen.
3. Abrechnung der Hausverwaltung mit Rücklagenverwendung und Nutzwertanteil jedes Jahr ablegen.
4. Fünfzehntel-Tabelle führen: Jahr des Aufwands, Betrag, Restbetrag – sie ist beim Verkauf die Grundlage der ImmoESt-Berechnung.
5. Belege sieben Jahre aufbewahren, bei Vorsteuerabzug 22 Jahre.

Die Einordnung im Grenzbereich – etwa ob eine Kategorieanhebung vorliegt oder eine Sammelmaßnahme in Teile zerlegt werden darf – ist Sache des Steuerberaters; die Grundregeln sollten Sie aber kennen, bevor Sie den Handwerker beauftragen, denn die Rechnungsgestaltung entscheidet mit.

Wie sich Instandsetzung und AfA auf Ihre Nettorendite auswirken, rechnen Sie mit dem Anlegerrechner durch. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Neubau- und Bestandsangebote unserer Bauträger-Partner vor der öffentlichen Vermarktung – inklusive Off-Market-Objekten, bei denen Sanierungsstand und Rücklage schon geprüft sind.

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