Off-Market-Anlegerwohnungen: Warum sie existieren und wie Sie Zugang bekommen

Was Off-Market bedeutet und was nicht

Off-Market bezeichnet Immobilien, die verkauft werden, ohne öffentlich inseriert zu sein: kein Portal, kein Schaufenster, keine Anzeige. Der Verkäufer beauftragt einen Makler oder Vermittler, der die Wohnung einem begrenzten Kreis vorgemerkter Interessenten anbietet. Kommt es zum Abschluss, hat der Markt die Wohnung nie gesehen.

Zwei Missverständnisse sind verbreitet. Erstens: Off-Market heißt nicht automatisch billig. Es heißt, dass der Preis in einer Verhandlung zwischen wenigen Parteien entsteht statt in einem Bieterverfahren. Zweitens: Off-Market ist keine Grauzone. Es gelten dieselben Verträge, dieselbe Grunderwerbsteuer, dieselbe Maklerprovision und dieselben Prüfpflichten wie bei jedem anderen Kauf. Der Unterschied liegt in der Vermarktung, nicht in der Rechtslage.

Warum Wohnungen off-market verkauft werden

Es gibt fünf typische Situationen, in denen Verkäufer auf ein Inserat verzichten:

• Diskretion des Verkäufers. Erbengemeinschaften, Scheidungen, Unternehmer mit wirtschaftlichen Gründen, Prominente. Niemand soll wissen, dass verkauft wird, und niemand soll durch die Wohnung laufen, der nur schauen will.
• Vermietete Wohnung. Ein Inserat mit Fotos beunruhigt den Mieter und erschwert Besichtigungen. Vermietete Anlegerwohnungen werden deshalb häufig direkt an Anleger vermittelt, die mit Mietvertrag und Rendite als Unterlage kaufen und die Wohnung ein einziges Mal besichtigen.
• Paketverkäufe. Ein Bauträger verkauft die letzten acht Einheiten eines Projekts an einen oder wenige Anleger, ein Privatinvestor gibt drei Wohnungen in einem Haus ab. Pakete werden nie inseriert; Portale sind für Einzelkäufer gebaut.
• Vorabverkauf beim Neubau. Bauträger bieten Projekte vor Vermarktungsstart vorgemerkten Anlegern an, um den Vorverkaufsstand für die Baufinanzierung zu erreichen. Wer dann kauft, hat Auswahl bei den Wohnungen und oft einen Preis vor der ersten Preisanpassung.
• Zeitdruck. Der Verkäufer braucht in acht Wochen einen Abschluss (Anschlussfinanzierung, Zwischenfinanzierung eines neuen Objekts, Steuertermin). Ein Inserat mit Besichtigungswochenenden dauert zu lange; ein Makler mit fünf bonitätsgeprüften Käufern liefert schneller.

Für Makler ist Off-Market ebenfalls attraktiv: Kein Inseratebudget, keine 40 Besichtigungen mit Schaulustigen, dafür ein Abschluss mit einem Käufer, der weiß, was er will. Das funktioniert nur, wenn der Makler eine gepflegte Käuferliste hat. Deshalb existiert das Instrument des Anlegerprofils.

Warum die Konditionen besser sind

Ein Portalinserat erzeugt Wettbewerb. In gefragten Lagen führt das zu Preisen über dem Angebotspreis oder zu Bieterverfahren. Off-Market fehlt dieser Mechanismus. Der Verkäufer tauscht einen potenziell höheren Preis gegen Sicherheit, Tempo und Diskretion. Was Sie als Käufer davon haben:

Der Preisvorteil liegt nach unserer Erfahrung typischerweise im Bereich weniger Prozent gegenüber vergleichbaren Inseraten, in Einzelfällen mehr, manchmal null. Was zuverlässig besser ist: Zeit, Unterlagen und Auswahl. Bei einem Vervielfältiger von 28 macht ein Preisunterschied von 4 % rund 0,15 Prozentpunkte Bruttorendite; über 25 Jahre Haltedauer ist das ein fünfstelliger Betrag, siehe Rendite berechnen.

Wie der Zugang über ein Anlegerprofil funktioniert

Off-Market-Objekte werden nicht gesucht, sie werden zugeteilt. Der Vermittler hat eine Wohnung und geht seine Liste durch: Wer sucht in dieser Stadt, in diesem Budget, in dieser Größe, mit welcher Finanzierung, mit welchem Zeithorizont? Wer auf der Liste steht und passt, bekommt das Angebot. Wer nicht auf der Liste steht, erfährt nie davon.

Das Anlegerprofil ist genau diese Liste. Es fragt ab, was der Vermittler wissen muss, um Sie zuzuordnen:

1. Zielregion: eine oder mehrere Städte in Österreich oder Süddeutschland, gegebenenfalls Bezirke oder Stadtteile.
2. Budget und Eigenkapital: Kaufpreisrahmen und verfügbares Eigenkapital. Ohne diese Angabe kann niemand einschätzen, ob ein Angebot mit 380.000 € für Sie realistisch ist.
3. Finanzierungsstand: Bankgespräch geführt, Finanzierungszusage vorhanden, Barzahler. Verkäufer unter Zeitdruck bevorzugen Käufer mit Zusage.
4. Objektart: Neubau vom Bauträger mit Vorsteuer, Bestand vermietet, Bestand leer, Paket.
5. Strategie: laufender Ertrag, Wertsteigerung, spätere Eigennutzung, Pensionsvorsorge. Davon hängt ab, ob befristete oder unbefristete Mietverträge passen.
6. Zeithorizont: Kauf in drei Monaten oder in zwei Jahren.

Je konkreter das Profil, desto häufiger passt ein Angebot. Ein Profil „Wien, alles, jederzeit" wird selten bedient, weil es keine Zuordnung erlaubt. Ein Profil „Graz oder Linz, 200.000 bis 280.000 €, 25 % Eigenkapital, Bankgespräch geführt, Neubau mit Vorsteuer oder vermieteter Bestand ab Baujahr 2000, Haltedauer 20 Jahre" wird bedient, sobald etwas Passendes kommt. Sie erhalten dann eine vollständige Anlegerdokumentation, nicht ein Exposé mit vier Fotos.

Prüfung: Off-Market heißt nicht weniger prüfen

Weil kein Markt mitgeprüft hat, prüfen Sie selbst umso genauer. Die Grundregel: Dieselbe Sorgfalt wie bei jedem Kauf, mit mehr Zeit, die Sie tatsächlich haben. Die Punkte:

• Preis gegen Vergleichswerte: Angebotsmediane der Lage (etwa wertradar.com für Österreich), Kaufpreissammlung, eigene Recherche. Ein Off-Market-Angebot 10 % über dem Median ist keine Gelegenheit, sondern ein Verkäufer, der den Bieterwettbewerb scheut, weil er den Preis nicht erzielen würde.
• Grundbuch: Eigentümer, Lasten, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Anmerkungen. Bei vermieteten Wohnungen zusätzlich der Mietvertrag mit allen Nachträgen und die letzte Betriebskostenabrechnung.
• Eigentümergemeinschaft: Rücklage, Beschlüsse der letzten drei Jahre, anstehende Sanierungen, Rechtsstreitigkeiten.
• Bauträger bei Neubau: Firmenbuch, Referenzen, Baufinanzierung, Sicherungsvariante nach BTVG, siehe Bauträgervertrag.
• Vermittler: Gewerbeberechtigung als Immobilienmakler, Haftpflichtversicherung, Referenzen. Ein Off-Market-Angebot von einer Privatperson ohne Berechtigung, die „einen Freund kennt", ist kein Off-Market-Deal.
• Steuer und Recht: Vorsteueroption, Prognoserechnung, Grundanteil, Vertragsentwurf. Ihr Steuerberater und ein unabhängiger Rechtsanwalt prüfen den konkreten Fall vor der Unterschrift, unabhängig davon, wie gut die Unterlagen des Vermittlers sind.

Die häufigsten Fehler beim Kauf gelten off-market genauso, siehe Die 7 häufigsten Fehler.

Diskretion: Was Sie als Käufer zusagen

Off-Market funktioniert nur, wenn beide Seiten schweigen. Üblich ist eine kurze Vertraulichkeitserklärung vor Übermittlung der Adresse und der Unterlagen: keine Weitergabe an Dritte außer Bank, Steuerberater und Anwalt, keine Kontaktaufnahme mit Mietern oder Nachbarn ohne Abstimmung, keine Veröffentlichung. Sie sollten das ernst nehmen. Ein Käufer, der Unterlagen weiterreicht oder beim Mieter klingelt, wird von der Liste gestrichen, und die Liste ist in dieser Branche das einzige, was zählt.

Umgekehrt gilt dieselbe Diskretion für Sie: Ihre Profildaten, Ihr Budget, Ihre Finanzierungssituation bleiben beim Vermittler und gehen nicht an Verkäufer, bevor Sie ein konkretes Angebot annehmen möchten.

Für wen Off-Market sinnvoll ist

Für Anleger, die wissen, was sie suchen, eine Finanzierung vorbereitet haben und in zwei bis vier Wochen entscheiden können. Für Anleger mit Paketinteresse oder mehreren Zielstädten. Für Anleger, die einen Neubau vor Vermarktungsstart mit Auswahl wollen. Weniger sinnvoll ist Off-Market für den ersten Blick in den Markt: Wer noch nicht weiß, ob es Graz oder München, Neubau oder Bestand sein soll, orientiert sich zuerst über die Projektübersicht und die Städteseiten und verfeinert dann sein Profil.

Legen Sie Ihr Anlegerprofil mit Region, Budget und Finanzierungsstand an; ab dann erhalten Sie passende Wohnungen, die nicht inseriert werden, mit vollständiger Unterlage. Mit dem Rechner prüfen Sie jedes Angebot in wenigen Minuten auf Rendite, Kreditrate und Steuerwirkung, bevor Sie zusagen.

Häufige Fragen