Anlegerwohnung kaufen – was beachten? Die Checkliste in sieben Phasen

Phase 1: Standort – Nachfrage vor Aussicht

Die Anlegerwohnung wird an Menschen vermietet, die dort leben wollen, und irgendwann an jemanden verkauft, der dort investieren will. Beides braucht Nachfrage. Prüfen Sie, bevor Sie ein Objekt ansehen:

• Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde und des Bezirks: wächst, stagniert, schrumpft? Landesstatistik und Statistik Austria liefern die Zahlen kostenlos.
• Öffentliche Anbindung: Straßenbahn, S-Bahn oder Bus im Taktverkehr in Gehweite. Für die Mietergruppe der Zweizimmerwohnung (Singles, Paare, Pendler) ist das wichtiger als der Parkplatz.
• Arbeitgeber, Hochschulen, Kliniken im Umkreis: Sie sichern die Nachfrage über Konjunkturzyklen.
• Mietniveau und Angebotsdauer: Wie lange stehen vergleichbare Wohnungen im Inserat? Zwei Wochen sind gut, zwei Monate ein Warnsignal.
• Verhältnis Kaufpreis zu Miete: Bruttorendite 2026 in Graz und Linz rund 3–4,5 %, Wien 2,5–4 %, Klagenfurt 3,5–4,5 %, Salzburg und Innsbruck 2,5–3,5 %. Ein Angebot, das deutlich außerhalb liegt, braucht eine Erklärung.

Die Details zur Lagebewertung stehen unter Lagekriterien für Anlegerwohnungen; die Stadtprofile für Wien, Graz, Linz und Klagenfurt liefern die Zahlen je Stadt.

Phase 2: Objekt – vermietbar, wiederverkaufbar, kalkulierbar

• Größe und Schnitt: 40–55 m² mit zwei Zimmern ist die meistgesuchte Kategorie; jeder Quadratmeter darüber kostet Kaufpreis, bringt aber unterproportional Miete.
• Ausstattung mit Mietwirkung: Freifläche (Balkon, Loggia), Lift, Abstellraum, Kellerabteil. Keine Ausstattung mit Eigennutzer-Wirkung: teure Küche, Designbad, Parkett aus Massivholz – die Miete honoriert sie nicht.
• Baujahr und Mietrecht: Baubewilligung vor 1945 bzw. 1953 heißt Vollanwendung des MRG mit Richtwertmiete (Wien rund 7 €/m² netto plus Zuschläge, Befristungsabschlag 25 %). Eigentumswohnungen in Gebäuden nach 1945 unterliegen der Teilanwendung: freier Mietzins, aber Befristungs- und Kündigungsschutz.
• Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung. Ein schlechter HWB ist ein Preisargument – und ein Sanierungsrisiko, weil die EU-Gebäuderichtlinie die Sanierung der schlechtesten Bestandsgebäude bis 2030/2033 verlangt.
• Betriebskosten: Die letzten zwei Jahresabrechnungen zeigen, ob das Haus günstig läuft. Hohe Betriebskosten drücken die erzielbare Nettomiete, weil der Mieter auf die Gesamtbelastung schaut.

Phase 3: Unterlagen – was Sie vor dem Anbot in der Hand haben müssen

Fehlt eine dieser Unterlagen, ist das kein Grund zur Eile, sondern zur Nachfrage. Verkäufer, die Protokolle nicht herausgeben, haben meist einen Grund.

Phase 4: Bauträger oder Verkäufer – wem Sie Ihr Geld anvertrauen

Beim Neubau schützt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG): Zahlungen laufen über einen Treuhänder (Notar oder Anwalt), entweder nach Ratenplan gemäß Baufortschritt oder mit schuldrechtlicher Sicherung durch Bankgarantie. Es gibt ein Rücktrittsrecht und einen Haftrücklass von 2 % oder eine gleichwertige Garantie für drei Jahre. Prüfen Sie zusätzlich:

• Referenzprojekte des Bauträgers – fertiggestellt, bezogen, wie ist der Zustand nach fünf Jahren?
• Firmenbuchauszug: Alter der Gesellschaft, Kapital, wer steht dahinter?
• Fertigstellungstermin und Pönale bei Verzug im Vertrag.
• Was ist im Kaufpreis enthalten, was kommt als Sonderwunsch dazu?

Beim Bestandskauf von privat prüfen Sie stattdessen den Verkäufer im Grundbuch und lassen den Kaufvertrag von einem eigenen Vertragserrichter oder Anwalt lesen – nicht nur vom Treuhänder der Gegenseite. Alles zum BTVG unter Bauträgervertrag und BTVG.

Phase 5: Finanzierung – Struktur vor Zinssatz

Die KIM-Verordnung ist Mitte 2025 ausgelaufen, die Banken halten sich aber weiter an ihre Leitplanken: rund 20 % Eigenkapital, Schuldendienst unter 40 % des Nettoeinkommens, Laufzeit bis 35 Jahre. Für die Anlegerwohnung kommen eigene Fragen dazu:

• Annuität oder endfällig? Endfällige Kredite senken die monatliche Belastung und maximieren den Zinsabzug, verlangen aber einen Tilgungsträger und Disziplin. Für die meisten Käufer ist die lange Annuität die robustere Wahl.
• Fixzins oder variabel? Bei Zinsen von grob 3–4 % (Richtwert 2026) ist eine Fixzinsphase von zehn bis fünfzehn Jahren eine Versicherung, die den Cashflow planbar macht.
• Vorsteuerkredit beim Neubau: Die 20 % Umsatzsteuer müssen bis zur Erstattung zwischenfinanziert werden – als eigener Kreditteil vereinbaren.
• Rechnen Sie mit Zuschuss: Bei 75 % Fremdfinanzierung liegt der monatliche Cashflow 2026 fast immer im Minus. Der Betrag muss aus dem laufenden Einkommen tragbar sein, auch wenn der Steuervorteil nach zwei Jahren kleiner wird.

Mehr dazu unter Finanzierung der Anlegerwohnung.

Phase 6: Steuer – vor dem Kauf klären, nicht danach

• Vorsteuerabzug beim Neubau: Option zur Regelbesteuerung (Kleinunternehmergrenze 55.000 €, Verzicht fünf Jahre bindend), 10 % USt auf die Miete, Berichtigungszeitraum 20 Jahre.
• Prognoserechnung: Gesamtüberschuss binnen 20 Jahren (23 Jahre ab erstem Aufwand bei Bauphase), sonst Liebhaberei mit Verluststreichung und Vorsteuerrückforderung. Die Rechnung gehört vor die Unterschrift.
• AfA: 1,5 % vom Gebäudeanteil, Grundanteil pauschal 40 % in Städten über 100.000 Einwohnern (sonst 30 % oder 20 %), beschleunigt 4,5 % und 3 % in den ersten beiden Jahren.
• Grenzsteuersatz: Der steuerliche Effekt lohnt sich ab rund 40 % spürbar; bei 20 oder 30 % ist er ein Nebeneffekt.
• Exit: ImmoESt 30 % auf den Veräußerungsgewinn, keine Spekulationsfrist, keine Hauptwohnsitzbefreiung für vermietete Wohnungen.

Diese Punkte klären Sie mit dem Steuerberater anhand Ihrer Einkommenssituation – dieser Artikel ersetzt diese Einzelfallprüfung nicht. Die Grundlagen: Vorsorgewohnung und Steuer.

Phase 7: Vermietung – der Betrieb nach dem Kauf

• Mietvertrag: Befristung mindestens drei Jahre; schriftlich, mit Indexklausel (freie Mieten ab 2026 mit gedämpfter Indexierung), Kaution meist drei Monatsmieten, Betriebskosten-Akonto.
• Mieterauswahl: Einkommensnachweis, Bonitätsauskunft, Vormieterreferenz. Ein Monat Leerstand für die bessere Mieterin ist günstiger als ein Jahr Ärger.
• Verwaltung: Selbst oder Hausverwaltung? Vermietungsgarantien und Mietenpools sind ein eigenes Kapitel mit eigenen Kosten – hier erklärt.
• Rücklage: Eigenes Konto mit rund drei Monatsmieten plus 1 €/m² pro Monat für Instandhaltung in der Wohnung. Der Reparaturfonds des Hauses deckt nur das Gemeinschaftseigentum.
• Kurzzeitvermietung: In Wien in Wohnzonen auf 90 Tage im Jahr begrenzt, in Graz und Salzburg über Widmung und Raumordnung geregelt; der Wohnungseigentumsvertrag kann sie zusätzlich ausschließen. Nicht als Renditeplan einkalkulieren, wenn nicht ausdrücklich zulässig.

Die kurze Version zum Abhaken

1. Nachfrage am Standort belegt, nicht vermutet.
2. Zweizimmerwohnung mit Freifläche, Baujahr und Mietrecht geklärt.
3. Grundbuch, Protokolle, Betriebskosten, Energieausweis gelesen.
4. Bauträger geprüft, BTVG-Treuhand im Vertrag, oder eigener Anwalt beim Bestand.
5. Finanzierung mit Fixzinsphase, Zuschuss aus dem Einkommen tragbar.
6. Prognoserechnung positiv, Vorsteuer- und AfA-Weg mit Steuerberater fixiert.
7. Rücklage angelegt, Mietvertrag vorbereitet, Verwaltung entschieden.

Wer alle sieben Punkte mit Ja beantwortet, kauft keine Wohnung, die sich nur im Prospekt rechnet.

Wenn Sie diese Prüfung nicht bei jedem Inserat neu beginnen wollen: Mit dem Anlegerprofil beschreiben Sie einmal Budget, Region und Ziel und erhalten vorgeprüfte Objekte – auch Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner und aus dem Bestand, die nicht auf den Portalen erscheinen. Die Zahlen jedes Objekts prüfen Sie im Rendite-Rechner.

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