Mietrecht in Österreich für Anleger: Was Vermieter einer Anlegerwohnung wissen müssen

Drei Anwendungsbereiche des MRG: Voll, Teil, Ausnahme

Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) kennt keine einheitliche Regel für alle Wohnungen. Es unterscheidet drei Stufen, und die Stufe bestimmt, wie viel Sie als Vermieter gestalten dürfen.

Für die klassische Anlegerwohnung ist der mittlere Bereich der Normalfall: Eine Vorsorgewohnung vom Bauträger oder eine Eigentumswohnung in einem Haus aus den 1970er-Jahren liegt in der Teilanwendung. Sie legen die Miete am Markt fest, müssen aber die Befristungs- und Kündigungsregeln des MRG einhalten. Wer eine Altbauwohnung als Anlage kauft, rechnet mit dem Richtwert. Details dazu und wie beides in der Kalkulation zusammenspielt finden Sie unter Neubau oder Bestand.

Richtwertmiete: So funktioniert die Obergrenze im Altbau

Im Vollanwendungsbereich bildet der Richtwert je Bundesland die Basis. Für Wien liegt er 2026 bei rund 7 €/m² netto pro Monat, in Vorarlberg oder Salzburg höher, in Burgenland niedriger. Auf den Richtwert kommen Zuschläge für Lage, Ausstattung, Stockwerk, Balkon oder Lift und Abschläge für Nachteile wie Erdgeschoss zur Straße oder fehlende Zentralheizung. Ergebnis ist der zulässige Hauptmietzins.

Zwei Punkte sind für Anleger entscheidend:

• Lagezuschlag: Er ist der größte Hebel und zugleich der am häufigsten beanstandete. In Wiener Gründerzeitvierteln, die die Stadt als solche einstuft, ist ein Lagezuschlag oft ausgeschlossen. Die Schlichtungsstellen prüfen streng.
• Überprüfbarkeit: Mieter können den Mietzins bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht überprüfen lassen, bei befristeten Verträgen sogar noch bis zu zehn Jahre nach Vertragsende. Rückzahlungen zu hoher Mieten treffen den Vermieter mit Zinsen.

Für die Renditerechnung heißt das: Bei Altbau nicht mit der Angebotsmiete des Marktes rechnen, sondern mit dem rechtlich zulässigen Wert. Der Rechner lässt Sie beide Szenarien gegenüberstellen.

Befristung: mindestens drei Jahre, im Richtwert 25 % Abschlag

Befristete Mietverträge im MRG-Bereich (Voll- und Teilanwendung) müssen schriftlich sein und mindestens drei Jahre laufen. Kürzere Befristungen sind unwirksam, der Vertrag gilt dann als unbefristet. Verlängerungen wieder um mindestens drei Jahre sind möglich, schriftlich und vor Ablauf.

Der Mieter darf einen befristeten Vertrag nach Ablauf des ersten Jahres mit drei Monaten Frist kündigen; der Vermieter ist an die Laufzeit gebunden. Läuft die Frist ab, ohne dass Sie die Räumung verlangen oder eine schriftliche Verlängerung vereinbaren, verlängert sich der Vertrag kraft Gesetz einmalig um drei Jahre und danach unbefristet.

Im Richtwertbereich kostet die Befristung Geld: Vom zulässigen Hauptmietzins sind 25 % abzuziehen. Im Teilanwendungsbereich gibt es keinen gesetzlichen Abschlag, der Markt honoriert unbefristete Verträge aber meist nicht mit höherer Miete, weshalb viele Anleger dort ohnehin befristen.

Kündigungsschutz: Der Vermieter braucht einen Grund

Im Voll- und Teilanwendungsbereich kann der Vermieter unbefristete Verträge nur gerichtlich und nur aus den im MRG genannten Gründen kündigen. Praktisch relevant sind Nichtzahlung des Mietzinses trotz Mahnung, erheblich nachteiliger Gebrauch, Nichtbenützung der Wohnung durch den Mieter und der dringende Eigenbedarf, der hohe Anforderungen hat und bei Anlegerwohnungen selten greift. Der Verkauf der Wohnung ist kein Kündigungsgrund; der Käufer tritt in den Vertrag ein.

Für die Anlagestrategie heißt das: Wer die Wohnung später selbst nutzen oder leer verkaufen möchte, muss befristen. Wer die Wohnung dauerhaft als Ertragsobjekt sieht, gewinnt mit unbefristeten Verträgen stabile Mieter und spart Wechselkosten. Wie die Eigennutzung steuerlich wirkt, steht unter Eigennutzung der Anlegerwohnung.

Mietpreisbremse 2025 bis 2028: Was sie für Anleger bedeutet

Die 2025 beschlossene Mietpreisbremse greift in erster Linie bei Richtwert- und Kategoriemieten: Die Anpassung 2025 entfiel, 2026 sind plus 1 % zulässig, 2027 plus 2 %, ab 2028 gilt ein Deckel bei hoher Inflation. Freie Mieten im Teilanwendungsbereich und im Vollausnahmebereich sind ab 2026 mit gedämpfter Indexierung erfasst; die konkrete Formel richtet sich nach der Inflation des Vorjahres.

Zwei Folgen für die Kalkulation:

1. Die Wertsicherungsklausel im Mietvertrag ist nicht mehr automatisch der volle VPI. Wer die Miete in der Prognoserechnung mit der vollen Inflation fortschreibt, rechnet zu optimistisch. Rechnen Sie 2026 bis 2028 mit den gesetzlichen Werten, danach konservativ.
2. Bei Neuvermietung im freien Bereich bleibt der Startmietzins frei. Der Markt setzt den Preis, nicht das Gesetz. Deshalb schneiden Teilanwendungsobjekte in Städten mit Zuzug in der laufenden Ertragsrechnung besser ab als Richtwertobjekte.

Wertsicherungsklauseln sollten so formuliert sein, dass sie den gesetzlichen Rahmen einhalten; unklare Klauseln waren zuletzt häufig Gegenstand von Verbandsklagen. Was die Rechtslage für Ihren Vertrag konkret bedeutet, prüft ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt oder Ihr Steuerberater im Einzelfall.

Betriebskosten: Was Sie umlegen dürfen

Im MRG-Bereich ist der Katalog der umlegbaren Betriebskosten abschließend geregelt (§ 21 MRG): Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Kanalräumung, Schädlingsbekämpfung, Rauchfangkehrer, Beleuchtung der Allgemeinflächen, Feuer- und Haftpflichtversicherung des Hauses, Hausbetreuung, Verwaltungskostenpauschale, Grundsteuer. Nicht umlegbar sind Instandhaltung und Reparaturen, die Rücklage der Eigentümergemeinschaft, Ihre Kreditzinsen und Ihre eigene Hausverwaltung, sofern Sie eine separate Mietverwaltung beauftragen.

Praktisch heißt das für Eigentümer einer Anlegerwohnung: Die Vorschreibung der Hausverwaltung enthält umlegbare und nicht umlegbare Posten gemischt. Nur die umlegbaren dürfen als Betriebskostenakonto an den Mieter weitergegeben werden, mit jährlicher Abrechnung bis 30. Juni des Folgejahres. Die Reparaturrücklage bleibt bei Ihnen. Wie hoch dieser Block typischerweise ist, zeigt der Artikel Leerstand, Rücklagen, Betriebskosten.

Im Vollausnahmebereich ist die Umlage frei vereinbar, in der Praxis werden aber dieselben Positionen verwendet.

Kaution: Höhe, Verzinsung, Rückgabe

Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, gerichtlich anerkannt sind bis zu sechs, darüber braucht es eine Begründung. Die Kaution ist getrennt von Ihrem Vermögen zu veranlagen, etwa auf einem Sparbuch, und nach Vertragsende samt Zinsen zurückzugeben, soweit keine offenen Forderungen bestehen. Normale Abnützung darf nicht abgezogen werden; Schäden über den gewöhnlichen Gebrauch hinaus schon. Ein dokumentiertes Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug ist die einzige belastbare Grundlage im Streitfall.

Alternativ kann der Mieter eine Bankgarantie oder eine Kautionsversicherung stellen. Für den Vermieter ist das Sparbuch mit Verpfändung die einfachste Form.

Checkliste für den Mietvertrag der Anlegerwohnung

• Anwendungsbereich des MRG feststellen (Baubewilligungsdatum, Förderung, Objekttyp).
• Befristung schriftlich, mindestens drei Jahre, Enddatum konkret nennen.
• Mietzins in Hauptmietzins, Betriebskostenakonto und USt (10 %) aufgeschlüsselt ausweisen.
• Wertsicherung gesetzeskonform formulieren, Anpassungsrhythmus definieren.
• Betriebskostenkatalog nach § 21 MRG anführen, Abrechnungstermin nennen.
• Kaution samt Veranlagungsform, Übergabeprotokoll als Beilage.
• Erhaltungspflichten klar trennen: Vermieter für ernste Schäden und Heizthermen, Mieter für Wartung und kleine Instandhaltung.
• Untervermietung und Kurzzeitvermietung regeln, siehe Kurzzeitvermietung.

Eine seriöse Hausverwaltung oder Mietverwaltung bringt einen aktuellen Mustervertrag mit und übernimmt Neuvermietung, Abrechnung und Mahnwesen. Wer das Rundum-sorglos-Paket nutzt, gibt genau diese Punkte ab.

Wenn Sie wissen möchten, welche Wohnung zu Ihrer Strategie passt, legen Sie ein Anlegerprofil an: Sie erhalten passende Projekte in Voll- oder Teilanwendung und Zugang zu Off-Market-Angeboten, die nicht auf Portalen erscheinen. Mit dem Rechner prüfen Sie vorab, wie sich Richtwert oder freie Miete auf Ihre Rendite auswirken.

Häufige Fragen