Anlegerwohnung selbst nutzen: Was die Eigennutzung steuerlich und mietrechtlich kostet

Zwei Fragen, die Sie trennen müssen

Wer über Eigennutzung nachdenkt, hat es mit zwei getrennten Rechtsgebieten zu tun. Das Steuerrecht fragt, was mit Vorsteuer, Verlusten und Abschreibung passiert, wenn die unternehmerische Vermietung endet. Das Mietrecht fragt, ob und wann Sie die Wohnung vom Mieter überhaupt zurückbekommen. Beide Fragen haben klare Antworten – und beide sprechen dafür, die Eigennutzung schon beim Kauf mitzudenken statt erst, wenn der Wunsch da ist.

Steuerfolge 1: Vorsteuerberichtigung

Die beim Kauf einer Vorsorgewohnung erstattete Vorsteuer setzt voraus, dass die Wohnung 20 Jahre lang für steuerpflichtige Vermietung verwendet wird. Ziehen Sie selbst ein, endet diese Verwendung. Für jedes Jahr, das am Zwanzigjahreszeitraum fehlt, zahlen Sie ein Zwanzigstel zurück. Maßgeblich ist das Kalenderjahr der Änderung; das Jahr des Einzugs zählt bereits als offenes Jahr.

Die Berichtigung wird in der Umsatzsteuererklärung des Änderungsjahres erklärt und ist auf einmal fällig, nicht in Raten über die Restlaufzeit. Wer nach acht Jahren einzieht, braucht also 32.500 € Liquidität – zusätzlich zum laufenden Kredit. Auch die Vorsteuer aus späteren Investitionen wie einer Küche oder Sanierung unterliegt einer Berichtigung, dort mit fünf bzw. 20 Jahren je nach Art. Die Grundlagen stehen in Vorsorgewohnung und Steuer.

Keine Berichtigung fällt an, wenn Sie beim Kauf gar keine Vorsteuer geltend gemacht haben – etwa bei einer Bestandswohnung von privat. Wer eine spätere Eigennutzung ernsthaft plant, sollte deshalb prüfen, ob die Bestandswohnung ohne Vorsteuerabzug nicht die ehrlichere Variante ist.

Steuerfolge 2: Liebhaberei rückwirkend

Die Verluste der ersten Jahre wurden anerkannt, weil Ihre Prognoserechnung einen Gesamtüberschuss binnen 20 Jahren zeigte. Beenden Sie die Vermietung vorher aus privaten Gründen, betrachtet das Finanzamt den Zeitraum als abgeschlossen und prüft, ob bis dahin tatsächlich ein Gesamtüberschuss erzielt wurde. War das nicht der Fall, gilt die Vermietung rückwirkend als Liebhaberei: Die Verlustausgleiche werden zurückgefordert, und zwar mit Ihrem damaligen Grenzsteuersatz. Bei rund 11.000 € Anfangsverlusten und 40 % Steuersatz sind das rund 4.400 € Nachzahlung plus Zinsen.

Anders liegt der Fall, wenn die Beendigung auf Unwägbarkeiten zurückgeht, die beim Kauf nicht absehbar waren – etwa eine schwere Erkrankung, Arbeitslosigkeit oder eine Scheidung, die den Einzug erzwingt. Dann bleibt die ursprüngliche Prognose maßgeblich. Der Nachweis liegt bei Ihnen.

Steuerfolge 3: Laufende Abzüge enden, ImmoESt-Chance beginnt

Mit dem Einzug enden AfA, Zinsabzug und alle Werbungskosten. Der Kredit läuft weiter, aber ohne steuerliche Entlastung; aus 6.000 € Zinsen, die vorher 2.400 € Steuer gespart haben, werden 6.000 € volle Belastung. Der Wechsel ins Privatvermögen selbst löst dagegen keine Steuer aus – die Wohnung war immer Privatvermögen, nur die Nutzung ändert sich.

Ein Vorteil entsteht auf der anderen Seite: Nutzen Sie die Wohnung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz, ist ein späterer Verkauf von der ImmoESt befreit – die sogenannte Fünf-aus-zehn-Regel. Für eine Wohnung mit hoher Wertsteigerung kann das die Vorsteuerberichtigung mehr als aufwiegen. Wie hoch die ImmoESt sonst ausfällt, zeigt ImmoESt beim Verkauf.

Mietrecht: Wie Sie die Wohnung zurückbekommen

Eine Eigentumswohnung im Neubau nach 1953 fällt in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes: freier Mietzins, aber voller Befristungs- und Kündigungsschutz. Das bedeutet, ein unbefristeter Mieter kann nur aus den im MRG genannten Gründen gekündigt werden. Eigenbedarf ist ein solcher Grund, aber ein schwacher:

• Der Bedarf muss dringend sein – der Wunsch, in der eigenen Wohnung zu leben, genügt nicht. Anerkannt werden etwa der Verlust der bisherigen Wohnung oder eine gesundheitlich zwingende Änderung.
• Der Eigenbedarf gilt für Sie selbst oder für Verwandte in gerader Linie – Kinder, Enkel, Eltern. Nicht für Geschwister oder Lebensgefährten.
• Bei einer gekauften Wohnung mit bestehendem Mietvertrag kann Eigenbedarf erst zehn Jahre nach dem Erwerb geltend gemacht werden.
• Das Gericht wägt die Interessen ab; bei Kündigung ohne Ersatzwohnung müssen Ihre Interessen die des Mieters deutlich überwiegen.

In der Praxis scheitern die meisten Eigenbedarfskündigungen gegen unbefristete Mieter oder dauern Jahre. Die Alternative ist eine einvernehmliche Auflösung gegen Ablöse – die kostet Geld, aber sie ist planbar.

Der befristete Mietvertrag als planbarer Weg

Wer sich die Option Eigennutzung offenhalten will, vermietet befristet. Im Teilanwendungsbereich des MRG gilt:

Damit planen Sie in Dreijahresschritten. Wollen Sie in sieben Jahren einziehen, schließen Sie einen Vertrag auf drei Jahre, verlängern um weitere drei und lassen den Vertrag dann auslaufen, oder Sie befristen gleich auf sieben Jahre – jede Dauer ab drei Jahren ist zulässig. Wichtig ist, das Ende aktiv zu managen: Rechtzeitig schriftlich erklären, dass nicht verlängert wird, und die Wohnung tatsächlich übernehmen. Am Markt kostet die Befristung etwas Miete, weil Mieter unbefristete Verträge bevorzugen; in Städten mit knappem Angebot ist der Abschlag gering. Die Grundlagen zum Mietrecht: Mietrecht in Österreich für Anleger.

Nutzung durch Kinder

Der häufigste Eigennutzungswunsch ist nicht der eigene Einzug, sondern das Kind, das zum Studium in die Stadt zieht. Hier gibt es zwei Wege mit sehr unterschiedlichen Folgen:

Das Finanzamt prüft Mietverträge zwischen nahen Angehörigen streng: Der Vertrag muss nach außen erkennbar, klar und so gestaltet sein, wie er zwischen Fremden geschlossen würde. Eine Miete deutlich unter dem Ortsniveau wird nicht anerkannt – die Vermietung gilt dann als Liebhaberei oder als private Unterhaltsleistung. Wer die Miete des Kindes über eine Schenkung finanziert, sollte das getrennt und dokumentiert tun. Ob eine Konstruktion in Ihrem Fall hält, prüft der Steuerberater; die mietrechtliche Seite gehört zum Anwalt oder Notar.

Eigennutzung schon beim Kauf mitdenken

• Einzug in unter 20 Jahren wahrscheinlich: Bestandswohnung ohne Vorsteuer oder Liquiditätsreserve für die Berichtigung einplanen.
• Einzug frühestens nach 20 Jahren: Vorsorgewohnung ohne Einschränkung.
• In jedem Fall befristet vermieten, wenn die Option bestehen bleiben soll.
• Einzug erst nach Erreichen des Gesamtüberschusses laut Prognoserechnung, damit die Verluste nicht rückwirkend fallen.
• Bei Nutzung durch Kinder: fremdüblicher Mietvertrag statt Gratiswohnen.

Unser Anlegerrechner zeigt, was eine spätere Eigennutzung an Vorsteuer kostet und wie sich der Verzicht auf Zinsabzug und AfA auf Ihre Belastung auswirkt. Über das Anlegerprofil nennen Sie uns Ihren Zeithorizont – wir schlagen dann Bestand oder Neubau vor und zeigen Ihnen Off-Market-Objekte unserer Partner, die zu Ihrem Plan passen.

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