Mietvertrag richtig gestalten: Befristung, Wertsicherung, Kaution, Betriebskosten und Erhaltung aus Vermietersicht

Zuerst klären: Welche Regeln gelten für Ihre Wohnung?

Die typische Anlegerwohnung, eine Eigentumswohnung in einem nach 1945 errichteten Haus, fällt in den Teilanwendungsbereich des MRG. Zwingend gelten dort nur Befristung (§ 29), Kündigungsschutz (§ 30), Kaution (§ 16b) und der Eintritt von Angehörigen; Mietzinshöhe, Betriebskostenumlage, Erhaltung des Inneren und Untervermietung richten sich nach Vertrag und ABGB. Altbau mit Baubewilligung vor 1945 fällt unter die Vollanwendung mit Richtwertmiete, Betriebskostenkatalog und gesetzlicher Erhaltungspflicht. Den Überblick gibt Mietrecht in Österreich für Anleger.

Befristung: drei Jahre, schriftlich, mit Kalender

Eine Befristung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart ist und der Endtermin datumsmäßig feststeht. Schriftlich heißt: Unterschrift beider Parteien, ein E-Mail-Wechsel reicht nicht. Mindestdauer sind drei Jahre; kürzere Befristungen sind unwirksam, der Vertrag gilt als unbefristet und Sie kommen nur noch über die Kündigungsgründe des § 30 MRG heraus.

Der Mieter kann nach Ablauf des ersten Jahres jederzeit mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten kündigen, Sie als Vermieter nicht. Läuft die Befristung ab und keine Seite reagiert, verlängert sich der Vertrag einmalig um drei Jahre, danach ist er unbefristet. Das Ablaufdatum gehört deshalb in einen Kalender mit Wiedervorlage vier Monate vorher: schriftliche Verlängerung um mindestens drei Jahre oder Rückforderung zum Endtermin. Im Vollanwendungsbereich kostet die Befristung 25 % Abschlag vom Richtwert, im Teilanwendungsbereich nichts.

Wertsicherung: die Klausel, an der die meisten Verträge scheitern

Im Teilanwendungsbereich ist der Mietzins frei, seine Anpassung aber nur, wenn eine Wertsicherungsklausel im Vertrag steht. Üblich ist die Bindung an den Verbraucherpreisindex der Statistik Austria (aktuell VPI 2020), Ausgangsbasis ist die Indexzahl des Monats des Vertragsabschlusses. Zwei Bauarten sind gebräuchlich: die Anpassung einmal jährlich zu einem fixen Termin oder die Schwellenwertklausel, bei der erst eine Veränderung um mehr als etwa 5 % die Anpassung auslöst. Für die Kalkulation ist die jährliche Anpassung berechenbarer.

Gegenüber Verbrauchern, und das sind Ihre Mieter praktisch immer, muss die Klausel zweiseitig sein, also auch eine Senkung vorsehen; sie darf keine Erhöhung in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss erlauben (der OGH hat 2023 solche Klauseln zur Gänze für unwirksam erklärt, die Miete blieb auf Dauer eingefroren); und sie muss Index, Basis und Berechnungsweg transparent nennen. Seit 2026 gilt zusätzlich eine gesetzliche Dämpfung für frei vereinbarte Mieten: Anpassung höchstens einmal im Jahr, und liegt die Teuerung über 3 %, darf der darüberliegende Teil nur zur Hälfte weitergegeben werden. Die Anpassung selbst müssen Sie schriftlich geltend machen; wer das drei Jahre lang vergisst, verliert bei 3 % Inflation rund 9 % Miete, und im Vollanwendungsbereich ist eine rückwirkende Nachforderung ausgeschlossen.

Kaution: Höhe, Anlage, Rückgabe

Drei Bruttomonatsmieten gelten als unbedenklich; bis zu sechs akzeptiert der OGH nur bei besonderem Sicherungsbedürfnis, etwa hochwertiger Einrichtung. Nach § 16b MRG, der auch im Teilanwendungsbereich gilt, ist die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen auf Sparbuch oder Kautionskonto anzulegen und nach Rückstellung unverzüglich samt Zinsen abzurechnen; Abzüge nur für konkret bezifferte Forderungen, pauschale „Abnutzung“ hält nicht. Ohne Übergabeprotokoll tragen Sie die Beweislast. Eine Bankgarantie ist als Alternative zulässig.

Betriebskosten: nur, was im Vertrag steht

Im Teilanwendungsbereich schulden Mieter Betriebskosten nur, wenn der Vertrag sie ausdrücklich überbindet: Positionen aufzählen oder auf §§ 21 bis 24 MRG verweisen; „alle Betriebskosten“ ist intransparent und fällt im Verbraucherprozess. Vereinbaren Sie monatliche Akontozahlungen und die Jahresabrechnung bis 30. Juni. Rücklage, Instandhaltung und Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft sind nie umlegbar, Heizung und Warmwasser aus der Zentralanlage laufen nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz. Katalog und Fristen im Detail: Betriebskostenabrechnung für Vermieter.

Erhaltung: § 3 MRG gegen § 1096 ABGB

Im Vollanwendungsbereich legt § 3 MRG fest, was Sie erhalten müssen: allgemeine Teile, ernste Schäden, Gesundheitsgefährdungen und seit der Wohnrechtsnovelle 2015 Heizthermen, Boiler und Wärmebereitstellungsgeräte; der Mieter wartet (§ 8 MRG). Im Teilanwendungsbereich gilt § 1096 ABGB, der dem Vermieter die Erhaltung in brauchbarem Zustand auferlegt, aber abdingbar ist: Böden, Malerei, Armaturen und Geräte dürfen Sie vertraglich dem Mieter übertragen. Drei Grenzen bleiben: Die Thermenpflicht trifft seit 2015 auch hier den Vermieter, ernste Schäden sind nicht abwälzbar, und eine Klausel, die dem Mieter pauschal sämtliche Erhaltung aufbürdet, ist gegenüber Verbrauchern gröblich benachteiligend und unwirksam. Auf die Mietzinsminderung bei Unbrauchbarkeit kann bei Wohnraum nicht im Voraus verzichtet werden.

Untervermietung, Tierhaltung, Hausordnung

Im Vollanwendungsbereich dürfen Sie die Untervermietung nur bei wichtigem Grund untersagen, etwa bei gänzlicher Weitergabe. Im Teilanwendungsbereich binden Sie sie an Ihre schriftliche Zustimmung und schließen die touristische Kurzzeitvermietung ausdrücklich aus, weil sie im Wohnungseigentum die Widmung verletzt und Sie gegenüber der Gemeinschaft haften (Kurzzeitvermietung als Anleger). Ein generelles Tierverbot ist unwirksam: Kleintiere sind immer erlaubt, für Hunde und Katzen ist ein nicht willkürlich ausgeübter Zustimmungsvorbehalt zulässig, gefährliche Tiere können Sie ausschließen. Die Hausordnung gehört als Beilage in den Vertrag, sonst sind Verstöße des Mieters nicht sanktionierbar.

Übergabe, Energieausweis, Gebühr

Das Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel: Zählerstände, Anzahl der Schlüssel, Zustand jedes Raums mit datierten Fotos, vorhandene Mängel, Unterschrift beider Seiten. Dasselbe Protokoll bei Rückgabe entscheidet über die Kaution. Den Energieausweis müssen Sie schon im Inserat mit Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienzfaktor anführen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen, sonst drohen Verwaltungsstrafen bis 1.450 €. Die Rechtsgeschäftsgebühr auf Wohnungsmietverträge ist seit 11. November 2017 entfallen; nur Geschäftsraummieten sind weiter mit 1 % zu vergebühren. Als Unterkunftgeber unterschreiben Sie den Meldezettel des Mieters.

Checkliste vor der Unterschrift

1. Anwendungsbereich des MRG geprüft und im Vertrag benannt.
2. Befristung schriftlich, mindestens drei Jahre, Endtermin als Datum; Kalendereintrag vier Monate vorher.
3. Wertsicherung: VPI 2020, Basismonat, jährliche Anpassung, zweiseitig, erste Anpassung frühestens nach zwei Monaten.
4. Kaution drei Bruttomonatsmieten, Anlage auf getrenntem Konto.
5. Betriebskosten konkret aufgezählt oder Verweis auf §§ 21–24 MRG, Akonto und Abrechnungstermin.
6. Erhaltung des Inneren beim Mieter, Therme und ernste Schäden beim Vermieter.
7. Untervermietung nur mit Zustimmung; Beilagen Hausordnung, Energieausweis, Übergabeprotokoll.

Deutschland: Staffel, Index, Kaution, Schönheitsreparaturen

In Bayern und Baden-Württemberg ist eine Befristung nur mit gesetzlichem Grund zulässig (Eigenbedarf, Abriss, Werkswohnung), sonst ist der Vertrag unbefristet. Die Miete steigt über Vergleichsmiete und Kappungsgrenze, über eine Staffelmiete mit festen Beträgen im Abstand von mindestens einem Jahr oder über eine Indexmiete am Verbraucherpreisindex, die ebenfalls jeweils ein Jahr unverändert bleibt; die Mietpreisbremse gilt beim Einstieg trotzdem. Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt, in drei Raten zahlbar und getrennt anzulegen. Schönheitsreparaturen dürfen nur bei renoviert übergebener Wohnung und ohne starre Fristen überbunden werden. Mehr unter Mietrecht und Mietpreisbremse in Süddeutschland.

Ob eine konkrete Klausel im Einzelfall hält, prüft ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt; die steuerliche Behandlung von Kaution, Ablösen und Erhaltungsaufwand klärt Ihr Steuerberater.

Wenn Sie eine Wohnung suchen, deren Mietvertrag Sie von Anfang an selbst gestalten, legen Sie ein Anlegerprofil an: geprüfte Projekte samt Mustermietvertrag und Zugang zu Off-Market-Angeboten, die nicht auf Portalen erscheinen. Der Rechner zeigt, was eine korrekt gezogene Wertsicherung über zehn Jahre für Ihre Rendite bedeutet.

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