Die 7 häufigsten Fehler beim Kauf einer Anlegerwohnung – und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Die Prospektmiete für bare Münze nehmen

In jedem Exposé steht eine Miete. Sie stammt vom Verkäufer oder Bauträger, und sie ist eine Annahme, keine Zusage. Häufig liegt sie um 5–15 % über dem, was der Markt für die Wohnung zahlt – weil sie die Rendite im Prospekt schön macht und weil niemand den Käufer später fragt, ob sie erreicht wurde.

Die Wirkung ist größer als sie aussieht: Bei einer 45-m²-Wohnung in Graz bedeutet ein Euro Differenz pro Quadratmeter 540 € weniger Jahresmiete. Über 20 Jahre mit Indexierung sind das rund 13.000 € – und in Österreich kann genau dieser Betrag darüber entscheiden, ob die Prognoserechnung noch einen Gesamtüberschuss ausweist.

So vermeiden Sie ihn: Suchen Sie fünf aktuelle Inserate vergleichbarer Wohnungen im selben Bezirk und nehmen Sie den unteren Mittelwert. Fragen Sie beim Bestandskauf nach dem bestehenden Mietvertrag statt nach der „erzielbaren“ Miete. Rechnen Sie das Objekt mit 10 % weniger Miete noch einmal durch – trägt es sich dann nicht, ist es zu teuer.

Fehler 2: Die Nebenkosten vergessen

Der Kaufpreis ist die größte Zahl, aber nicht die letzte. In Österreich kommen Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragung 1,1 %, Pfandrechtseintragung 1,2 % der Kreditsumme, Vertragserrichtung und Treuhand rund 1–2 % und beim Bestand die Maklerprovision bis 3 % plus 20 % USt dazu – Faustregel rund 10 %. In Bayern sind es rund 9 %, in Baden-Württemberg wegen 5 % Grunderwerbsteuer rund 10,5 %.

Diese Kosten sind weg. Sie erhöhen nicht den Wert der Wohnung, aber die Summe, die die Miete verzinsen muss. Eine Bruttorendite von 3,5 % auf den Kaufpreis wird zu 3,2 % auf die Gesamtinvestition, und aus dem Eigenkapital von 25 % werden real 17 %, wenn die Nebenkosten nicht eingeplant waren.

So vermeiden Sie ihn: Jede Rechnung beginnt mit der Gesamtinvestition, nicht mit dem Kaufpreis. Dazu kommen die laufenden Eigentümerkosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind: Verwaltungshonorar, Reparaturfonds, Instandhaltung in der Wohnung, kalkulatorischer Leerstand. Aufstellung unter Kaufnebenkosten Österreich bzw. Bayern und Baden-Württemberg.

Fehler 3: Die Liebhaberei unterschätzen (Österreich)

Das österreichische Finanzamt erkennt eine Vermietung nur als Einkunftsquelle an, wenn sie binnen 20 Jahren (23 Jahre ab erstem Aufwand bei Bauphase) einen Gesamtüberschuss erwirtschaftet. Sonst gilt Liebhaberei: Die geltend gemachten Verluste werden gestrichen, die erstattete Vorsteuer wird zurückgefordert – im Beispiel einer 235.000-€-Wohnung sind das 47.000 €.

Der Fehler entsteht durch eine Kombination, die einzeln harmlos wirkt: hohe Fremdfinanzierung (85 % und mehr), optimistische Miete, endfälliger Kredit mit maximalem Zinsabzug. Jeder Baustein senkt das steuerliche Ergebnis; zusammen kippen sie die Prognose. Dass die Prognoserechnung vom Bauträger oder Vermittler mitgeliefert wird, ändert nichts an der Haftung: Sie gilt für den Käufer.

So vermeiden Sie ihn: Prognoserechnung vor der Unterschrift, mit Ihrer Finanzierung, Ihrer Miete und einem Sicherheitspolster von mindestens 10.000 € Gesamtüberschuss. Fremdkapitalanteil nicht über 75–80 %. Details unter Prognoserechnung und Liebhaberei. In Deutschland gibt es diese 20-Jahres-Prognose nicht; dort genügt die Überschusserzielungsabsicht, solange nicht verbilligt vermietet wird.

Fehler 4: Zu wenig Rücklage

Der Kauf ist finanziert, das Eigenkapital ist in der Wohnung, das Konto ist leer. Dann kündigt die Mieterin, die Wohnung braucht zwei Monate und einen Anstrich, und die Eigentümergemeinschaft beschließt eine Sonderumlage für die Fassade. Drei Ereignisse, die jedes für sich normal sind, treffen in einem Quartal zusammen – und der Vermieter muss den Dispo bemühen oder verkaufen.

So vermeiden Sie ihn: Rechnen Sie drei Monatsmieten plus sechs Monate Kreditrate als Liquiditätsreserve außerhalb der Wohnung. Legen Sie rund 1 € pro Quadratmeter und Monat für Instandhaltung innerhalb der Wohnung zurück – der Reparaturfonds des Hauses deckt nur das Gemeinschaftseigentum. Prüfen Sie vor dem Kauf den Stand des Reparaturfonds und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen auf geplante Sanierungen. Mehr unter Leerstand, Rücklagen, Betriebskosten.

Fehler 5: Die falsche Größe

Zu groß ist der häufigere Fehler: Die 90-m²-Wohnung kostet doppelt so viel wie die 45-m²-Wohnung, bringt aber nur rund 1,6-mal so viel Miete, weil die Miete pro Quadratmeter mit der Größe sinkt. Die Bruttorendite fällt, der Käuferkreis beim Exit schrumpft auf Familien, die selbst einziehen wollen – und die zahlen keine Anlegerpreise.

Zu klein ist der seltenere, aber teurere Fehler: Unter 30 m² steigt die Miete pro Quadratmeter zwar, aber die Mieter wechseln häufig, jede Neuvermietung kostet Leerstand und Aufwand, und beim Verkauf ist die Zielgruppe wieder nur der Anleger.

So vermeiden Sie ihn: Die Zweizimmerwohnung mit 40–55 m² und Freifläche ist nicht aus Zufall der Standard. Zwei kleinere Wohnungen streuen das Risiko besser als eine große zum gleichen Preis.

Fehler 6: Emotion statt Rechnung

„Da würde ich selbst wohnen“ ist der teuerste Satz beim Kauf einer Anlegerwohnung. Er führt zur Wohnung mit Ausblick, Designküche und Dachterrasse – Merkmale, die den Kaufpreis um 20 % erhöhen und die Miete um 5 %. Er führt auch zum Kauf im eigenen Heimatort, weil man ihn kennt, statt am Standort, an dem die Nachfrage ist.

Das Gegenstück ist der Zeitdruck des Verkäufers: „Nur noch drei Einheiten“, „Preiserhöhung ab nächstem Monat“. Beides sind Verkaufstechniken, keine Marktinformationen. Eine Anlegerwohnung, die heute gut ist, ist es auch nächste Woche noch – und wenn sie weg ist, gibt es eine andere.

So vermeiden Sie ihn: Rechnung vor Besichtigung. Legen Sie Ihre Kriterien schriftlich fest – Bruttorendite, Größe, Standort, maximaler Zuschuss pro Monat – bevor Sie das erste Exposé öffnen. Besichtigen Sie nur, was die Kriterien erfüllt. Und kaufen Sie nichts, was Sie nicht auch ohne die Besichtigung gekauft hätten.

Fehler 7: Keine Exit-Strategie

Eine Anlegerwohnung wird irgendwann verkauft, vererbt oder selbst genutzt. Wer beim Kauf nicht weiß, was davon in 10, 20 oder 30 Jahren passieren soll, kauft falsch: den Neubau mit Vorsteuerabzug, den er nach acht Jahren selbst beziehen will (Rückzahlung von 12/20 der Vorsteuer); die Altbauwohnung mit Richtwertmiete, deren Mieter unkündbar ist, als „Wohnung für die Kinder“; das Objekt in München, das nach neun Jahren verkauft werden muss – ein Jahr vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.

In Österreich gilt beim Verkauf ImmoESt von 30 % auf den Gewinn, ohne Spekulationsfrist und ohne Hauptwohnsitzbefreiung für vermietete Wohnungen; die geltend gemachte AfA erhöht den steuerlichen Gewinn. In Deutschland ist der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei, davor wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren machen Sie zum gewerblichen Grundstückshändler.

So vermeiden Sie ihn: Schreiben Sie vor dem Kauf einen Satz auf: „Ich halte die Wohnung mindestens bis Jahr X, dann verkaufe ich / behalte ich / ziehe ich ein.“ Prüfen Sie, welche Steuer- und Mietrechtsfolgen dieser Plan hat, und wählen Sie Objekt und Struktur danach. Details unter ImmoESt beim Verkauf und Eigennutzung der Anlegerwohnung.

Was die sieben Fehler gemeinsam haben

Keiner davon passiert beim Notar. Alle passieren vorher – in der Phase, in der eine Rechnung aufgestellt oder nicht aufgestellt wird. Die Gegenmaßnahme ist dieselbe: Gesamtinvestition statt Kaufpreis, Marktmiete statt Prospektmiete, Prognose mit Polster, Reserve außerhalb der Wohnung, Standardgröße, Kriterien vor Besichtigung, Plan für das Ende. Steuerliche Fragen im Einzelfall – Grenzsteuersatz, Vorsteuer, Spekulationsfrist – klärt Ihr Steuerberater; dieser Artikel ersetzt diese Beratung nicht.

Der Rendite-Rechner zwingt Sie zu genau dieser Rechnung: Nebenkosten, realistische Miete, Kosten, Finanzierung, Steuer. Und wer Objekte will, die diese Prüfung schon bestanden haben, legt ein Anlegerprofil an – mit Zugang zu Off-Market-Objekten, die es nicht auf die Portale schaffen und deshalb ohne Verkaufsdruck geprüft werden können.

Häufige Fragen