Mietrecht für Kapitalanleger in Süddeutschland: Mietspiegel, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Eigenbedarf

Der Mietspiegel als Referenzgröße

Fast alle Regeln des deutschen Mietrechts hängen an einem Wert: der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Sie wird im Mietspiegel der Gemeinde abgebildet, aufgeschlüsselt nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung. Städte über 50.000 Einwohner müssen seit 2023 einen Mietspiegel führen; München, Stuttgart, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Karlsruhe, Freiburg, Heidelberg und Mannheim haben qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und vor Gericht als Beweis anerkannt werden. Für Kapitalanleger ist der Mietspiegel damit das erste Dokument, das Sie vor dem Kauf lesen: Er zeigt, welche Miete Sie bei Neuvermietung verlangen dürfen und wie viel Luft eine bestehende Miete nach oben hat.

Mietpreisbremse: Neuvertrag höchstens 10 Prozent über Vergleichsmiete

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Welche Gemeinden das sind, legen die Länder per Verordnung fest: In Bayern sind es über 200 Gemeinden, darunter München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Erlangen, Würzburg und ein Großteil des Münchner Umlands; in Baden-Württemberg knapp 90, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg, Heidelberg, Mannheim und Ulm. Der Bund hat die Bremse bis Ende 2029 verlängert.

Vier Ausnahmen sind für Anleger entscheidend:

• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, bleiben dauerhaft von der Bremse ausgenommen, auch bei späteren Neuvermietungen.
• Umfassende Modernisierung: Wurde die Wohnung so saniert, dass der Aufwand rund einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus entspricht, gilt sie bei der ersten Vermietung danach als Neubau.
• Vormiete: Lag die Miete des Vormieters bereits über der Grenze, dürfen Sie diese Miete weiterverlangen, müssen den neuen Mieter aber vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren.
• Modernisierung in den letzten drei Jahren: Dann darf die Modernisierungsumlage auf die Grenze aufgeschlagen werden.

Verstöße werden teuer: Der Mieter kann die überhöhte Miete rügen und bekommt ab Vertragsbeginn zu viel gezahlte Miete zurück, wenn er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügt. Möblierte Wohnungen unterliegen der Bremse ebenfalls; zulässig ist nur ein angemessener Möblierungszuschlag.

Kappungsgrenze: 15 Prozent in drei Jahren

Für laufende Mietverhältnisse gilt die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in den per Verordnung bestimmten angespannten Märkten um höchstens 15 Prozent, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Die Erhöhung ist frühestens 15 Monate nach der letzten möglich und muss begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen. Der Mieter muss zustimmen; verweigert er, klagen Sie auf Zustimmung.

Für die Kalkulation heißt das: Eine Bestandswohnung, die 25 Prozent unter Mietspiegel vermietet ist, holt die Differenz in München oder Stuttgart frühestens in gut fünf Jahren auf. Kaufen Sie eine niedrig vermietete Wohnung, zahlen Sie das Aufholpotenzial nicht mit, sondern erarbeiten es sich langsam.

Indexmiete und Staffelmiete

Beide Modelle ersparen Ihnen das Mieterhöhungsverfahren mit Mietspiegel und Zustimmung. In den Inflationsjahren 2022 und 2023 haben Indexmieten stärker zugelegt als die Kappungsgrenze erlaubt hätte; politisch wird deshalb über eine Begrenzung diskutiert. Wer Neubau vermietet, kombiniert häufig die Ausnahme von der Mietpreisbremse mit einer Indexklausel.

Eigenbedarf und Sperrfristen nach Umwandlung

Kapitalanleger kündigen selten wegen Eigenbedarfs, aber die Regel bestimmt den Wiederverkaufswert: Eine vermietete Wohnung ist für Selbstnutzer weniger wert, wenn sie den Mieter jahrelang nicht kündigen können. Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und eine vermietete Wohnung verkauft, darf der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Die Länder dürfen die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern: Bayern hat das für die Gemeinden der Mieterschutzverordnung getan, in München, Nürnberg oder Augsburg gilt also die volle Sperrfrist von zehn Jahren. Baden-Württemberg hat in ausgewählten Gemeinden fünf Jahre festgelegt.

Dazu kommt bei der ersten Umwandlung das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und in angespannten Märkten eine Genehmigungspflicht für die Aufteilung von Mietshäusern (§ 250 BauGB), die Bayern und Baden-Württemberg anwenden. Wer eine bereits umgewandelte, vermietete Bestandswohnung kauft, sollte das Datum der Umwandlung und den Beginn der Sperrfrist kennen; steht es nicht in den Unterlagen, gibt die Teilungserklärung im Grundbuch Auskunft.

Zweckentfremdung: Kurzzeitvermietung ist begrenzt

München erlaubt die Vermietung einer Wohnung an Feriengäste ohne Genehmigung nur für höchstens acht Wochen im Jahr; darüber liegt eine Zweckentfremdung vor, die mit Bußgeldern bis 500.000 € geahndet werden kann. Auch Leerstand über drei Monate ohne Grund gilt als Zweckentfremdung. Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Konstanz und weitere Städte haben eigene Satzungen mit ähnlicher Wirkung. Das Geschäftsmodell Kurzzeitvermietung ist in süddeutschen Großstädten damit für Privatanleger praktisch ausgeschlossen; Details unter Kurzzeitvermietung für Anleger.

Modernisierungsumlage: 8 Prozent im Jahr

Modernisieren Sie die Wohnung, etwa durch neue Fenster, Dämmung oder einen Aufzug, dürfen Sie 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen (§ 559 BGB). Gedeckelt ist die Erhöhung auf 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² auf 2 €/m². Reine Instandhaltung, etwa der Ersatz einer defekten Heizung durch eine gleichwertige, ist keine Modernisierung und muss aus den Kosten herausgerechnet werden. Die Maßnahme ist drei Monate vorher anzukündigen, der Mieter kann Härtegründe einwenden. Für einen Heizungstausch nach dem Gebäudeenergiegesetz gilt seit 2024 ein eigener Satz: 10 Prozent der um die Förderung gekürzten Kosten, gedeckelt auf 0,50 €/m².

In der Eigentümergemeinschaft entscheiden Sie nicht allein: Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum beschließt die Versammlung, und Sie legen Ihren Anteil an den Kosten auf Ihren Mieter um. Rechnen Sie bei Bestandswohnungen mit Baujahr vor 1990 damit, dass in den nächsten zehn Jahren energetische Maßnahmen anstehen, siehe Energieausweis und Sanierungspflicht.

Was das für Ihre Kalkulation bedeutet

1. Rechnen Sie Mietsteigerungen im Bestand mit 1,5 bis 2,5 Prozent jährlich, nicht mit der Inflationsrate.
2. Neubau ab 2014 bietet freie Miethöhe bei Neuvermietung; der Mietspiegel bleibt Orientierung, weil Mieter Alternativen vergleichen.
3. Prüfen Sie vor dem Kauf, wie weit die aktuelle Miete unter dem Mietspiegel liegt, und bewerten Sie das Aufholpotenzial über fünf bis sechs Jahre.
4. Vereinbaren Sie bei Neuvermietung eine Indexklausel, um die Miete ohne Begründungsverfahren anzupassen.
5. Kalkulieren Sie keine Kurzzeitvermietung in Großstädten mit Zweckentfremdungssatzung.

Das österreichische Mietrecht folgt einer anderen Logik mit Richtwert, Befristung und Teilanwendung des MRG; der Vergleich steht unter Mietrecht Österreich für Anleger. Ob ein konkreter Mietvertrag, eine Indexklausel oder eine Modernisierungsankündigung den aktuellen Vorschriften entspricht, prüft im Einzelfall ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt.

Im Rechner hinterlegen Sie Ihre erwartete Mietsteigerung selbst und sehen, wie stark sie die Rendite über 20 Jahre verändert. Mit dem Anlegerprofil erhalten Sie Neubauangebote ohne Mietpreisbremse und Off-Market-Objekte, bei denen Mietvertrag und Mietspiegellage bereits geprüft sind.

Häufige Fragen