Praxis · Österreich
Kurzzeitvermietung der Anlegerwohnung: Airbnb in Österreich zwischen Ertrag und Regulierung
Kurzzeitvermietung bringt auf dem Papier das Doppelte einer Langzeitmiete. In der Praxis bleiben nach Plattformgebühr, Reinigung, Leerstand, Betriebskosten, Ortstaxe und Arbeitszeit oft 10 bis 30 % mehr, mit deutlich höherem Risiko und einer Rechtslage, die in Wien seit 2024 auf 90 Tage pro Jahr begrenzt. Dieser Artikel rechnet beide Modelle für dieselbe Wohnung durch und zeigt, wo Kurzzeit zulässig ist und wo nicht.
Rechtslage: Wo Kurzzeitvermietung erlaubt ist
Österreich hat kein Bundesgesetz zur Kurzzeitvermietung; die Regeln stehen in den Bauordnungen und Raumordnungsgesetzen der Länder und in den Widmungen der Gemeinden. Drei Städte sind für Anleger relevant:
| Stadt | Regel Stand 2026 | Praktische Folge |
|---|---|---|
| Wien | In Wohnzonen ist gewerbliche Kurzzeitvermietung verboten. Seit 1. Juli 2024 dürfen Wohnungen stadtweit maximal 90 Tage pro Jahr kurzzeitig vermietet werden; darüber braucht es eine Ausnahmebewilligung, die in Wohnzonen praktisch nicht erteilt wird. Registrierung bei der Stadt, Meldung der Nächtigungen, Ortstaxe 3,2 % des Nächtigungsentgelts. | Ganzjährige Airbnb-Vermietung ist in Wien für Anlegerwohnungen nicht mehr möglich. Zulässig bleibt: eigene Wohnung während Abwesenheit bis 90 Tage, Vermietung außerhalb von Wohnzonen mit Bewilligung. |
| Graz | Steiermärkisches Raumordnungsgesetz und Grazer Flächenwidmungsplan: Wohnungen in Wohngebieten sind dem Wohnen gewidmet; gewerbliche Beherbergung braucht eine entsprechende Widmung und baurechtliche Bewilligung (Nutzungsänderung). Ortstaxe der Stadt Graz. | Dauerhafte Kurzzeitvermietung nur in Objekten mit passender Widmung oder Bewilligung; viele Neubauprojekte schließen sie im Wohnungseigentumsvertrag ausdrücklich aus. |
| Salzburg | Salzburger Raumordnungsgesetz: Touristische Beherbergung in Wohnungen gilt als Zweitwohnungs- bzw. Beherbergungsnutzung und ist außerhalb ausgewiesener Gebiete unzulässig; strenge Kontrolle, hohe Strafen. Ortstaxe. | Faktisch kein Markt für Airbnb in klassischen Wohnungen; Ausnahme sind Objekte mit Beherbergungswidmung. |
Dazu kommt das Wohnungseigentumsrecht: Die touristische Vermietung einer Eigentumswohnung ist eine Widmungsänderung, die der Zustimmung aller anderen Eigentümer bedarf, so der Oberste Gerichtshof in mehreren Entscheidungen. Ein einzelner Nachbar kann sie untersagen lassen. Wer also eine Eigentumswohnung für Airbnb kauft, braucht drei Dinge: passende Widmung, baurechtliche Bewilligung und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, am besten im Wohnungseigentumsvertrag festgeschrieben. Ob ein konkretes Objekt diese Voraussetzungen erfüllt, prüft ein Anwalt vor dem Kauf, nicht danach.
Steuer: Vermietung oder Gewerbe
Kurzzeitvermietung ohne Zusatzleistungen ist steuerlich weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Werden hotelähnliche Leistungen erbracht (täglicher Zimmerservice, Frühstück, Rezeption, ständige Betreuung), wird sie zum Gewerbebetrieb mit Gewerbeanmeldung, Sozialversicherung und gewerblicher Buchführung. Die Grenze zieht die Finanzverwaltung nach dem Gesamtbild; Reinigung beim Gästewechsel und Wäsche allein machen noch kein Gewerbe.
Umsatzsteuerlich gilt für Beherbergung wie für Wohnraum 10 %. Dazu die Ortstaxe der Gemeinde, in Wien 3,2 % des Nächtigungsentgelts ohne USt und Frühstück, in Graz und Salzburg nach lokalem Satz je Nächtigung. Plattformen ziehen die Ortstaxe teilweise ein, die Verantwortung bleibt aber beim Vermieter. Für Vorsorgewohnungen mit Vorsteuerabzug gilt: Der Abzug bleibt bei Beherbergung erhalten, weil sie steuerpflichtig ist; bei Wechsel in eine gewerbliche Tätigkeit ist der 20-Jahres-Berichtigungszeitraum zu beachten. Die Einordnung Ihrer konkreten Tätigkeit und die Wirkung auf die Prognoserechnung klärt Ihr Steuerberater im Einzelfall.
Aufwand: Kurzzeit ist ein Betrieb, keine Anlage
Eine langzeitvermietete Wohnung kostet Sie pro Jahr wenige Stunden: Vorschreibung prüfen, Betriebskosten abrechnen, gelegentlich ein Reparaturauftrag. Eine kurzzeitvermietete Wohnung mit 150 Belegungstagen und durchschnittlich drei Nächten pro Buchung bringt rund 50 Gästewechsel. Jeder Wechsel bedeutet Kommunikation, Schlüsselübergabe oder Schließsystem, Reinigung, Wäsche, Kontrolle, Bewertung, Nachbestellung von Verbrauchsmaterial. Rechnen Sie mit zwei bis drei Stunden je Wechsel, wenn Sie selbst machen, oder mit 20 bis 30 % des Umsatzes für einen Verwalter, der es übernimmt.
Dazu kommen Kosten, die bei Langzeit der Mieter trägt: Strom, Heizung, Internet, TV, Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial, Möblierung samt Ersatz, Haushaltsversicherung mit Deckung für Beherbergung, Plattformgebühr (Airbnb rund 3 % Host-Gebühr, bei Booking rund 15 %), Fotos, Registrierung.
Ertragsvergleich: dieselbe Wohnung, zwei Modelle
Beispiel: 45 m² Wohnung in Graz, zentrale Lage mit passender Widmung, Kaufpreis 240.000 € netto. Langzeit: 13 €/m² Nettomiete. Kurzzeit: 85 € pro Nacht, 55 % Auslegung (rund 200 Nächte), Schnitt 3 Nächte je Buchung. Alle Werte gerundete Richtwerte 2026.
| Position pro Jahr | Langzeitvermietung | Kurzzeit selbst verwaltet | Kurzzeit mit Verwalter (25 %) |
|---|---|---|---|
| Umsatz netto (ohne USt) | 7.020 € | rund 15.450 € | rund 15.450 € |
| Plattformgebühr (Mix rund 8 %) | – | -1.240 € | -1.240 € |
| Ortstaxe (3 % Annahme Graz-Satz) | – | -460 € | -460 € |
| Reinigung und Wäsche (65 Wechsel à 45 €) | – | -2.930 € | -2.930 € |
| Strom, Heizung, Internet, TV | Mieter zahlt | -1.800 € | -1.800 € |
| Betriebskosten (nicht umlegbar / gesamt) | -460 € | -1.400 € | -1.400 € |
| Verbrauchsmaterial, Ersatz Möblierung, Versicherung | – | -1.200 € | -1.200 € |
| Verwalter | – | 0 € (rund 150 Stunden eigene Arbeit) | -3.860 € |
| Leerstand und Wechsel (3 %) | -210 € | in Auslastung enthalten | in Auslastung enthalten |
| Rücklage Wohnung (höhere Abnutzung) | -400 € | -800 € | -800 € |
| Ergebnis vor Zinsen, AfA, Steuer | rund 5.950 € | rund 5.620 € plus 150 Stunden Arbeit | rund 1.760 € |
Das Ergebnis überrascht viele: Bei realistischer Auslastung und vollständiger Kostenrechnung liegt die selbst verwaltete Kurzzeitvermietung ungefähr gleichauf mit der Langzeitvermietung, bewertet aber 150 Stunden eigene Arbeit mit null. Mit Verwalter fällt sie deutlich zurück. Erst ab rund 70 % Auslastung oder Nachtpreisen über 110 € kippt die Rechnung zugunsten der Kurzzeit. Solche Werte erreichen in Österreich Lagen mit Ganzjahrestourismus (Innsbruck, Salzburg-Altstadt, Wien Innere Stadt), und genau dort ist die Kurzzeitvermietung am stärksten reguliert.
Eine Zwischenform ist das Kurzzeit-Apartment auf Monatsbasis für Berufstätige auf Zeit, Projektmitarbeiter, Ärzte in Ausbildung und Studierende im Auslandssemester: möbliert, Mietdauer ein bis zwölf Monate, keine touristische Nutzung, damit meist keine Beherbergung im Sinn der Bauordnung. Die Mieten liegen rund 30 bis 50 % über der Langzeitmiete, die Wechselkosten deutlich unter Airbnb. Für Anleger, die mehr als Langzeit wollen, ohne einen Betrieb zu führen, ist das oft der bessere Weg; die Zulässigkeit ist trotzdem je Objekt zu prüfen.
Risiken, die im Kalkulator nicht stehen
- Regulierung. Wien hat 2024 von „gelegentlich erlaubt" auf 90 Tage umgestellt; andere Städte ziehen nach. Ein Geschäftsmodell, das von einer Regel abhängt, die sich in einer Legislaturperiode ändern kann, ist keine Vorsorge.
- Eigentümergemeinschaft. Ein einzelner Nachbar kann die touristische Nutzung gerichtlich untersagen lassen. Danach haben Sie eine möblierte Wohnung mit Airbnb-Ausstattung, die Sie langzeit vermieten müssen.
- Nachfrage. Kurzzeitmärkte reagieren sofort auf Konjunktur, Großevents, Pandemien, Flugpreise. 2020 und 2021 lag die Auslastung in vielen Städten monatelang unter 20 %; die Kreditrate lief weiter.
- Finanzierung. Banken bewerten Kurzzeiterträge nicht als gesicherte Miete. Für die Kreditwürdigkeit zählt die erzielbare Langzeitmiete; wer die Wohnung nur mit Kurzzeiterträgen finanziert bekommt, hat zu viel gekauft, siehe Finanzierung.
- Abnutzung und Haftung. Fünfzig Gästewechsel im Jahr bedeuten schnellere Abnutzung, häufigere Schäden, mehr Konflikte mit Nachbarn und eine Haftung als Beherberger, die die normale Haushaltsversicherung nicht deckt.
- Wiederverkauf. Eine als Ferienwohnung genutzte Einheit ist beim Verkauf schwerer zu bewerten; Banken der Käufer stellen dieselben Fragen wie Ihre.
Empfehlung
Kaufen Sie eine Anlegerwohnung so, dass sie als Langzeitvermietung ihre Kosten trägt. Wenn Widmung, Bewilligung und Eigentümergemeinschaft die Kurzzeitvermietung erlauben und die Lage ganzjährig nachgefragt ist, kann sie ein Zusatzertrag sein, mit dem Sie arbeiten, nicht die Grundlage der Finanzierung. Wer weder Betrieb noch Regulierungsrisiko will, prüft das monatsweise vermietete Apartment als Mittelweg oder bleibt bei der klassischen Langzeitvermietung mit befristetem Vertrag.
Wenn Sie in Ihrem Anlegerprofil angeben, dass Sie ein Apartment mit Kurzzeit- oder Monatsvermietung suchen, filtern wir Objekte nach Widmung und Eigentümervertrag vor, auch off-market, wo passende Einheiten selten inseriert werden. Beide Modelle rechnen Sie mit Ihren eigenen Annahmen zu Auslastung und Nachtpreis im Rechner durch.
Häufige Fragen
Darf ich meine Anlegerwohnung in Wien über Airbnb vermieten?
In Wohnzonen ist gewerbliche Kurzzeitvermietung verboten. Seit Juli 2024 gilt stadtweit eine Grenze von 90 Tagen pro Jahr, darüber braucht es eine Ausnahmebewilligung, die in Wohnzonen praktisch nicht erteilt wird. Dazu kommt die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Eine ganzjährige Airbnb-Anlegerwohnung ist in Wien nicht mehr möglich.
Wie viel mehr bringt Kurzzeitvermietung gegenüber Langzeit?
Der Umsatz liegt oft beim Doppelten, das Ergebnis nach Plattformgebühr, Reinigung, Energie, Betriebskosten, Ortstaxe und Abnutzung meist nur 10 bis 30 % darüber, wenn Sie selbst verwalten, und darunter, wenn ein Verwalter 20 bis 30 % nimmt. Erst ab rund 70 % Auslastung oder hohen Nachtpreisen kippt die Rechnung klar zugunsten der Kurzzeit.
Muss ich für Airbnb ein Gewerbe anmelden?
Nicht, solange Sie nur die Wohnung samt Reinigung beim Wechsel überlassen; das sind Einkünfte aus Vermietung. Hotelähnliche Leistungen wie täglicher Service, Frühstück oder Rezeption machen daraus einen Gewerbebetrieb mit Gewerbeanmeldung und Sozialversicherung. Die Grenze im Einzelfall klärt der Steuerberater.
Was ist die Ortstaxe und wer zahlt sie?
Eine Abgabe der Gemeinde je Nächtigung, in Wien 3,2 % des Nächtigungsentgelts, in Graz und Salzburg nach lokalem Satz. Der Gast zahlt sie mit dem Preis, der Vermieter meldet und führt sie ab. Plattformen ziehen sie teils ein, die Haftung bleibt beim Vermieter. Dazu kommt die Registrierungspflicht bei der Stadt.
Gibt es eine Alternative zwischen Airbnb und Langzeitmiete?
Ja, das möblierte Apartment auf Monatsbasis für Berufstätige auf Zeit, Ärzte in Ausbildung oder Studierende: ein bis zwölf Monate, keine touristische Nutzung, Miete rund 30 bis 50 % über Langzeit, Wechselkosten weit unter Airbnb. Die Zulässigkeit ist trotzdem je Objekt und Widmung zu prüfen.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
