Praxis · Österreich und Deutschland
Ferienwohnung als Anlegerwohnung: Betreibermodell, Widmung, Umsatzsteuer und der ehrliche Vergleich zur Langzeitvermietung
Betreibergeführte Ferienwohnungen werden Anlegern als Kombination aus Rendite und eigenem Urlaubsplatz angeboten: Sie kaufen ein Apartment in einer Ferienanlage, ein Betreiber vermietet es an Gäste, und einige Wochen im Jahr nutzen Sie es selbst. Die Rechnung kann aufgehen, sie funktioniert aber anders als bei der klassischen Anlegerwohnung: Der Ertrag ist saisonal und schwankt, die Kosten sind doppelt so hoch, die Widmung schreibt die Vermietung vor, und die Umsatzsteuer folgt der Beherbergung. Dieser Artikel erklärt das Modell für Tirol, Salzburg und Kärnten und stellt es der Langzeitvermietung gegenüber.
Das Modell: Kauf mit Vermietungspflicht
Ein Bauträger errichtet in einem Tourismusort eine Anlage mit 20 bis 80 Apartments, meist mit Rezeption, Wellnessbereich und Frühstücksraum, und verkauft die Einheiten einzeln an Anleger. Ein Betreiber, oft eine Tochter des Bauträgers oder ein Hotelbetrieb im Ort, übernimmt Vermarktung, Check-in, Reinigung und Wäsche und führt die Apartments wie ein Aparthotel. Sie schließen zwei Verträge: den Kaufvertrag über die Wohnung und den Betreibervertrag, der Sie verpflichtet, das Apartment dem Betreiber für die touristische Vermietung zu überlassen. Im Gegenzug erhalten Sie entweder eine fixe Pacht, 2026 meist 3 bis 4 % des Kaufpreises, oder eine Umsatzbeteiligung von 50 bis 70 % der Nettologiserlöse nach Abzug der Betreiberkosten.
Der Kaufpreis liegt in Tiroler, Salzburger und Kärntner Ferienorten 2026 grob bei 6.000 bis 9.000 €/m² netto für Neubau, in Spitzenlagen darüber. Ein Apartment mit 45 m² kostet also 270.000 bis 400.000 € zuzüglich Möblierung und Umsatzsteuer, die Sie bei unternehmerischer Vermietung zurückholen. Das ist teurer als die Anlegerwohnung in Innsbruck oder Salzburg, und die Wohnung ist kein normaler Wohnraum: Sie dürfen dort nicht dauerhaft wohnen und meist auch nicht dauerhaft vermieten.
Widmung: warum Sie vermieten müssen
Die drei westlichen Bundesländer beschränken Zweitwohnsitze streng. In Tirol sind Freizeitwohnsitze nur mit ausdrücklicher Widmung erlaubt, neue werden praktisch nicht mehr genehmigt; die Ferienanlage ist deshalb als gewerblicher Beherbergungsbetrieb oder Apartmenthaus gewidmet, und diese Widmung verpflichtet zur touristischen Vermietung. Eigennutzung ist nur im Rahmen des Betreibervertrags erlaubt, typischerweise zwei bis sechs Wochen pro Jahr außerhalb der Hochsaison. Wer das Apartment leer stehen lässt oder selbst dauerhaft nutzt, verstößt gegen die Raumordnung und riskiert Bescheide der Gemeinde. In Salzburg gilt Ähnliches über die Zweitwohnungs-Beschränkungsgemeinden des Raumordnungsgesetzes: touristische Beherbergungsbetriebe sind zulässig, Zweitwohnungen ohne Widmung nicht. Kärnten ist liberaler, Zweitwohnsitze sind in vielen Seegemeinden zulässig, aber mit Zweitwohnsitzabgabe belegt; Ferienanlagen am Wörthersee, Millstätter See oder Faaker See werden trotzdem überwiegend mit Vermietungspflicht verkauft, weil die Gemeinden Neubau nur für touristische Nutzung widmen.
Für Sie heißt das: Die Widmung ist kein Detail, sondern das Fundament des Investments. Prüfen Sie im Flächenwidmungsplan und in der Baubewilligung, was erlaubt ist, wie viele Tage Eigennutzung die Gemeinde akzeptiert und ob eine spätere Umwidmung in Wohnnutzung theoretisch möglich wäre. In Bayern ist das Thema anders gelagert: Dort greift in Tourismusgemeinden wie am Tegernsee oder Chiemsee das Zweckentfremdungsrecht, das die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen beschränkt, siehe Kurzzeitvermietung für Anleger.
Eigennutzung: was sie kostet
Die eigenen Wochen sind der emotionale Grund für den Kauf und der teuerste Posten der Kalkulation. Jede Woche, die Sie selbst nutzen, fehlt im Vermietungserlös; in der Hochsaison sind das 1.500 bis 3.000 € Umsatz je Woche. Steuerlich ist die Eigennutzung anteilig aus den Werbungskosten zu kürzen: Nutzen Sie das Apartment vier von 52 Wochen selbst, sind rund 8 % der Zinsen, AfA und Betriebskosten privat, und auf die Vorsteuer aus dem Kauf fällt für den privaten Anteil ein Eigenverbrauch an. Die Finanzverwaltung prüft bei Ferienwohnungen die Liebhaberei streng: Die Prognoserechnung muss trotz Eigennutzung innerhalb von 20 Jahren einen Gesamtüberschuss zeigen, sonst werden Verluste gestrichen und die Vorsteuer zurückgefordert, siehe Prognoserechnung und Liebhaberei. In Deutschland gilt: Wird die Ferienwohnung ausschließlich vermietet und die Vermietung erreicht rund 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit, wird die Überschusserzielungsabsicht ohne Prognose anerkannt; bei Eigennutzung ist eine Prognose über 30 Jahre vorzulegen.
Umsatzsteuer: Beherbergung, nicht Wohnraum
In Österreich unterliegt die Beherbergung dem Steuersatz von 10 %, ebenso wie die Wohnraumvermietung. Der Vorsteuerabzug von 20 % auf Kaufpreis, Möblierung und laufende Kosten steht Ihnen zu, sobald Sie als Unternehmer vermieten; bei einer Ferienwohnung ist das über den Betreibervertrag der Normalfall, die Kleinunternehmergrenze von 55.000 € wird durch Option zur Regelbesteuerung überschritten. Der Berichtigungszeitraum von 20 Jahren gilt auch hier: Wechseln Sie innerhalb dieser Frist zur reinen Eigennutzung oder verkaufen steuerfrei, wird die Vorsteuer anteilig zurückgefordert. Dazu kommen Ortstaxe und Registrierungspflicht, die der Betreiber abwickelt, aber Sie schulden. Ob bei umfangreichen Betreiberleistungen noch Einkünfte aus Vermietung oder schon aus Gewerbebetrieb vorliegen, ist eine Einzelfallfrage für den Steuerberater; ab Hotelcharakter wird es Gewerbe mit Sozialversicherungspflicht. In Deutschland ist die kurzfristige Beherbergung mit 7 % umsatzsteuerpflichtig, der Vorsteuerabzug von 19 % möglich; die Kleinunternehmergrenze liegt bei 25.000 € Vorjahresumsatz. Grundlagen: Umsatzsteuer-Option.
Saisonaler Ertrag und die echten Kosten
Eine gut geführte Ferienwohnung in einem Skiort mit Sommersaison erreicht 2026 grob 150 bis 200 Belegungsnächte pro Jahr, am See ohne Winter 100 bis 140. Bei einem Durchschnittserlös von 150 bis 250 € je Nacht ergibt das 22.000 bis 45.000 € Bruttoumsatz für ein 45-m²-Apartment. Davon gehen ab: Betreiberprovision oder Kostenanteil von 30 bis 50 %, Reinigung und Wäsche, Buchungsplattformen, Energie, Ortstaxe-Abwicklung, Verschleiß der Möblierung. Beim Eigentümer bleiben typischerweise 40 bis 55 % des Umsatzes, also 10.000 bis 22.000 € netto vor Betriebskosten des Hauses, Rücklage, Zinsen und Steuer. Bezogen auf einen Kaufpreis von 350.000 € sind das 3 bis 6 % brutto, mit großer Streuung nach Saison, Schneelage und Konjunktur. Ein schneearmer Winter oder ein Nachfragerückgang aus Deutschland, dem wichtigsten Quellmarkt, trifft den Ertrag sofort.
Die Betriebskosten des Hauses liegen mit Rezeption, Wellness, Winterdienst und höherer Instandhaltung bei 5 bis 8 €/m² monatlich, gegenüber 2,50 bis 3,50 €/m² bei einem Wohnhaus, und sind nicht auf Gäste umlegbar. Die Möblierung von 25.000 bis 40.000 € für ein hotelnahes Niveau muss alle sieben bis zehn Jahre erneuert werden. Diese Posten sind der Grund, warum die Nettorendite meist unter dem liegt, was der Prospekt als Bruttoertrag zeigt. Grundlagen der Kostenrechnung: Leerstand, Rücklagen, Betriebskosten.
Ferienwohnung und Langzeitvermietung im Vergleich
| Kriterium | Ferienwohnung mit Betreiber (Tirol/Salzburg/Kärnten) | Klassische Anlegerwohnung (Landeshauptstadt) |
|---|---|---|
| Kaufpreis Neubau €/m² netto | 6.000–9.000 | 4.500–7.500 (Graz bis Salzburg) |
| Ertrag | 3–6 % brutto, saisonal, schwankend | 2,5–4,5 % brutto, monatlich, stabil |
| Nettoertrag nach Kosten | 2–4 % | 2–3,5 % |
| Betriebskosten Haus | 5–8 €/m² monatlich, nicht umlegbar | 2,50–3,50 €/m², großteils umlegbar |
| Möblierung | 25.000–40.000 €, Erneuerung alle 7–10 Jahre | keine oder 5.000–8.000 € |
| Eigennutzung | 2–6 Wochen laut Betreibervertrag, kostet Erlös | nur nach Mieterauszug, Steuerfolgen |
| Mietrecht | MRG-Vollausnahme, keine Bindung | MRG-Teilanwendung, Befristung 3 Jahre |
| Umsatzsteuer AT | 10 % Beherbergung, Vorsteuerabzug | 10 % Wohnraum, Vorsteuerabzug |
| Wiederverkauf | an Anleger, abhängig vom Betreiber | Anleger und Eigennutzer |
| Hauptrisiko | Betreiber, Saison, Widmung | Leerstand, Zinsen |
Alle Werte sind Richtwerte 2026, keine Kaufvertragspreise. Die Ferienwohnung gewinnt beim Bruttoertrag in guten Jahren und bei der Freiheit vom Mietrecht; sie verliert bei Stabilität, Kosten und Wiederverkauf. Wer die Wohnung als Ertragsobjekt sieht, fährt mit der Langzeitvermietung ruhiger. Wer die eigenen Wochen am Berg oder am See einrechnet und den Ertrag als Zuschuss zur Finanzierung versteht, kann mit dem Betreibermodell zufrieden werden, sofern Betreiber und Widmung halten.
Prüfliste vor der Reservierung
- Flächenwidmung und Baubewilligung lesen: Was ist erlaubt, wie viele Tage Eigennutzung, was passiert bei Betreiberwechsel?
- Betreibervertrag: Laufzeit, Kündigungsrechte beider Seiten, Abrechnungsmodus, Einsicht in die Buchungsdaten, Regelung bei Insolvenz. Ein Betreiber, der zugleich Bauträger ist, muss nach dem Abverkauf noch ein Interesse am Betrieb haben.
- Referenzanlage des Betreibers besuchen und Auslastung der letzten drei Jahre verlangen, nicht die Prospektprognose.
- Betriebskostenabrechnung einer vergleichbaren Anlage anfordern und mit 5 bis 8 €/m² gegenrechnen.
- Prognoserechnung mit realistischer Eigennutzung, 120 Nächten im schlechten Jahr und 20 Jahren Laufzeit vom Steuerberater prüfen lassen, inklusive Vorsteuerberichtigung bei späterem Ausstieg.
- Finanzierung: Banken beleihen Ferienapartments mit Vermietungspflicht oft nur zu 50 bis 60 %, weil der Zweitmarkt vom Betreiber abhängt.
Wenn Sie im Anlegerprofil angeben, ob Sie eine Ferienwohnung mit Eigennutzung oder eine klassische Anlegerwohnung suchen, erhalten Sie passende Objekte vor der Veröffentlichung, darunter Off-Market-Angebote aus dem Bestand unserer Partner. Wie sich 4 % saisonaler Ertrag mit doppelten Betriebskosten gegen 3,5 % stabile Miete rechnen, zeigt der Rechner.
Häufige Fragen
Wie viel Rendite bringt eine Ferienwohnung mit Betreiber?
Bei 150 bis 200 Belegungsnächten im Skiort mit Sommersaison und 150 bis 250 € je Nacht bleiben nach Betreiberkosten 10.000 bis 22.000 € netto für ein 45-m²-Apartment, bezogen auf rund 350.000 € Kaufpreis 3 bis 6 % brutto. Nach Betriebskosten von 5 bis 8 €/m² monatlich und Möblierungsrücklage sind es 2 bis 4 %, mit starker Schwankung nach Saison und Schneelage.
Darf ich meine Ferienwohnung in Tirol selbst nutzen?
Nur im Rahmen des Betreibervertrags, meist zwei bis sechs Wochen pro Jahr außerhalb der Hochsaison. Die Anlage ist als Beherbergungsbetrieb gewidmet, ein Freizeitwohnsitz ohne Widmung ist in Tirol praktisch nicht genehmigungsfähig. Dauerhafte Eigennutzung oder Leerstand verstoßen gegen die Raumordnung. Salzburg regelt es ähnlich, Kärnten ist liberaler, aber mit Zweitwohnsitzabgabe.
Welche Umsatzsteuer gilt bei der Vermietung einer Ferienwohnung?
In Österreich 10 % auf die Beherbergung, mit Vorsteuerabzug von 20 % auf Kaufpreis, Möblierung und laufende Kosten, sobald Sie als Unternehmer vermieten. Der Berichtigungszeitraum von 20 Jahren gilt: Wer früher zur Eigennutzung wechselt oder steuerfrei verkauft, zahlt die Vorsteuer anteilig zurück. In Deutschland gelten 7 % auf kurzfristige Beherbergung mit Vorsteuerabzug von 19 %.
Ist eine Ferienwohnung als Kapitalanlage besser als eine normale Anlegerwohnung?
Als reines Ertragsobjekt meist nicht. Der Bruttoertrag kann in guten Jahren höher sein, aber Betriebskosten und Möblierung kosten das Doppelte, der Ertrag schwankt mit der Saison, und der Wiederverkauf hängt am Betreiber. Die Ferienwohnung lohnt sich, wenn Sie die eigenen Urlaubswochen als Teil des Ertrags rechnen und die Anlage langfristig halten.
Was passiert, wenn der Betreiber der Ferienanlage ausfällt?
Die Eigentümergemeinschaft muss einen neuen Betreiber finden, weil die Widmung eine touristische Vermietung vorschreibt und Eigennutzung oder Langzeitvermietung meist nicht zulässig sind. Bis dahin fallen Erlöse aus, Betriebskosten laufen weiter. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob der Betreiber Referenzanlagen führt, was der Vertrag bei Insolvenz regelt und ob die Gemeinde eine Umwidmung theoretisch zulässt.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
