Markt und Lage · Deutschland
Süddeutsche Standorte im Vergleich: 13 Städte in Bayern und Baden-Württemberg für die Kapitalanlage-Wohnung
München liefert mit 2,5 bis 3 Prozent die niedrigste Bruttorendite Süddeutschlands bei höchster Nachfragesicherheit; Mannheim, Nürnberg, Augsburg und Würzburg kommen auf 3 bis 3,6 Prozent. Die Tabelle zeigt Angebotsmediane, Mieten und Renditen 2026 für 13 Städte in Bayern und Baden-Württemberg und ordnet sie nach Rendite und Sicherheit.
Wie die Tabelle zu lesen ist
Die Zahlen sind Angebotsmediane für Eigentumswohnungen und Nettokaltmieten je Quadratmeter, Stand 2026, gerundet. Angebotspreise liegen über den tatsächlichen Kaufvertragspreisen, in schwächeren Märkten um 5 bis 10 Prozent. Die Bruttorendite ist Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, ohne Nebenkosten, Verwaltung und Rücklage; die Nettorendite liegt 0,5 bis 1 Prozentpunkt darunter. Neubau kostet in jeder Stadt 20 bis 40 Prozent mehr als der Median und rentiert entsprechend niedriger. In allen 13 Städten gelten Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 Prozent.
13 Städte auf einen Blick
| Stadt | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Bruttorendite | Treiber der Nachfrage |
|---|---|---|---|---|
| München | 8.000 bis 10.000 | 20 bis 24 | 2,5 bis 3 Prozent | Konzernzentralen, internationale Tech-Standorte, LMU und TU, anhaltender Zuzug, knappes Bauland |
| Nürnberg | 4.200 bis 5.200 | 12 bis 14 | 3 bis 3,5 Prozent | Metropolregion mit 3,5 Millionen Menschen, Siemens, Datev, neue Technische Universität, halbes Münchner Preisniveau |
| Augsburg | 4.200 bis 5.000 | 12 bis 14 | 3 bis 3,5 Prozent | Universität und Uniklinik, Pendler nach München in 30 bis 40 Minuten, Industrie im Umbau |
| Regensburg | 4.800 bis 5.800 | 13 bis 15 | 2,9 bis 3,3 Prozent | BMW, Continental, Infineon, Universität und OTH, sehr niedrige Arbeitslosigkeit, Welterbe-Altstadt |
| Ingolstadt | 4.300 bis 5.000 | 12 bis 14 | 3 bis 3,5 Prozent | Audi als dominanter Arbeitgeber, Technische Hochschule, junge Zuwanderung; Abhängigkeit von einer Branche |
| Würzburg | 4.000 bis 4.800 | 11 bis 13 | 3 bis 3,5 Prozent | Universität und Hochschule mit rund 35.000 Studierenden, Uniklinik, Verwaltung; kleiner, stabiler Markt |
| Erlangen | 4.800 bis 5.600 | 13 bis 15 | 3 bis 3,3 Prozent | Siemens Healthineers, Siemens Campus, FAU, hohe Kaufkraft, akademische Mieter |
| Stuttgart | 5.000 bis 6.500 | 15 bis 18 | 2,8 bis 3,3 Prozent | Mercedes-Benz, Porsche, Bosch, Kessellage begrenzt Bauland; Automobilbranche im Umbruch |
| Karlsruhe | 4.200 bis 5.200 | 12 bis 14 | 3 bis 3,5 Prozent | KIT, IT-Cluster, Bundesgerichte, EnBW, verlässliche Studentennachfrage |
| Freiburg | 5.500 bis 6.800 | 14 bis 17 | 2,7 bis 3,1 Prozent | Universität und Uniklinik, Zuzug wegen Lebensqualität, extrem knappes Bauland |
| Heidelberg | 5.200 bis 6.500 | 14 bis 16 | 2,8 bis 3,2 Prozent | Universität, Forschungsinstitute, SAP im benachbarten Walldorf, internationaler Zuzug, Neubau in der Bahnstadt |
| Mannheim | 3.800 bis 4.800 | 11 bis 13 | 3,1 bis 3,6 Prozent | Universität, Roche, Industrie, Konversionsflächen, günstigster Einstieg in die Metropolregion Rhein-Neckar |
| Ulm | 4.300 bis 5.200 | 12 bis 14 | 3 bis 3,5 Prozent | Universität und Wissenschaftsstadt, Daimler Truck, Liebherr, ICE nach Stuttgart in 30 Minuten; Neu-Ulm auf bayerischer Seite |
Sicherheit: München, Stuttgart, Freiburg, Heidelberg
In diesen vier Städten kaufen Sie die geringste Wahrscheinlichkeit von Leerstand und die höchste Liquidität beim Wiederverkauf. Der Preis dafür ist eine Bruttorendite unter 3 Prozent, bei Neubau oft unter 2,5 Prozent. Die Rechnung geht nur mit Eigenkapital, hohem Steuersatz und langem Horizont auf; sie ist ein Sachwert-Sparplan, keine Cashflow-Anlage. München bleibt der teuerste Markt Deutschlands, weil Bauland fehlt und Arbeitsplätze mit internationalem Gehaltsniveau weiter wachsen. Freiburg und Heidelberg sind kleiner, aber durch Universität und Klinik ähnlich abgesichert. Stuttgart trägt das Risiko der Automobil-Transformation, hat aber wegen der Tallage strukturell zu wenig Wohnungen. Eigene Seiten: München, Stuttgart, Freiburg.
Rendite: Mannheim, Nürnberg, Augsburg, Würzburg, Karlsruhe, Ulm
Hier liegt die Bruttorendite bei 3 bis 3,6 Prozent, und der Einstieg ist mit 3.800 bis 5.200 €/m² für eine 55-m²-Wohnung ab rund 220.000 € möglich. Nürnberg ist der größte dieser Märkte und für Anleger aus dem Münchner Raum die naheliegende Alternative: halbes Preisniveau, breite Wirtschaftsstruktur, Nachfrage aus der Metropolregion. Mannheim ist der günstigste Standort der Tabelle und profitiert von der Nähe zu Heidelberg und Ludwigshafen sowie von Konversionsflächen, die Neubau ermöglichen, was zugleich das Angebot erhöht. Augsburg lebt zunehmend von Pendlern, die sich München nicht leisten können. Würzburg, Karlsruhe und Ulm sind Universitätsstädte mit verlässlicher Nachfrage nach kleinen Wohnungen; Wiederverkauf und Vermietung sind dort einfach, große Wertsprünge selten. Eigene Seiten: Nürnberg, Augsburg.
Dazwischen: Regensburg, Erlangen, Ingolstadt
Diese drei Städte haben überdurchschnittliche Kaufkraft und niedrige Arbeitslosigkeit, weil jeweils ein großer Arbeitgeber dominiert: BMW und Continental in Regensburg, Siemens in Erlangen, Audi in Ingolstadt. Das stützt die Mieten, birgt aber ein Klumpenrisiko, das in Ingolstadt am stärksten ausgeprägt ist. Regensburg hat mit Universität, Altstadt und Chipindustrie die breiteste Basis der drei und wird deshalb bei Anlegern oft teurer gehandelt, als die Rendite rechtfertigt. Eigene Seite: Regensburg.
Drei Bewertungskriterien neben der Rendite
- Breite der Wirtschaft. Mehrere Branchen und ein öffentlicher Sektor (Universität, Klinik, Verwaltung) stabilisieren die Nachfrage besser als ein Konzern. München, Nürnberg, Karlsruhe und Mannheim sind hier am breitesten aufgestellt.
- Bauland und Neubaupipeline. Wo viel gebaut wird, wie in Mannheim oder in der Heidelberger Bahnstadt, steigen Mieten langsamer. Wo Bauland fehlt, wie in München, Freiburg oder Stuttgart, bleibt der Bestand knapp.
- Erreichbarkeit. Augsburg, Ulm und das Nürnberger Umland profitieren von schnellen Bahnverbindungen zu den teuren Zentren. Mieter weichen dorthin aus, wenn München oder Stuttgart nicht mehr leistbar sind.
Rechenbeispiel: dieselbe Wohnung in drei Städten
Eine 55-m²-Bestandswohnung kostet zum Median in München rund 495.000 €, in Stuttgart rund 315.000 €, in Nürnberg rund 258.000 €. Die Jahreskaltmiete beträgt bei 22, 16,5 und 13 €/m² rund 14.500, 10.900 und 8.600 €. Mit 30 Prozent Eigenkapital und einem Kredit zu 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung liegt die monatliche Rate in München bei rund 1.620 €, in Stuttgart bei rund 1.030 €, in Nürnberg bei rund 840 €; die Zuzahlung vor Steuer beträgt damit rund 410, 120 und 130 € monatlich, bevor Verwaltung und Rücklage abgezogen werden. In München setzen Sie 150.000 € Eigenkapital ein, in Nürnberg 77.000 €. Wer denselben Betrag anlegen möchte, kauft in Nürnberg zwei Wohnungen und streut das Risiko.
Standort und Steuer zusammen betrachten
Der Grundanteil des Kaufpreises ist in München mit 40 bis 50 Prozent deutlich höher als in Nürnberg oder Mannheim mit 20 bis 30 Prozent. Weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben wird, ist die AfA in günstigeren Städten relativ zum Kaufpreis höher. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent, in Baden-Württemberg 5,0 Prozent; Ulm und Neu-Ulm zeigen den Unterschied auf wenigen hundert Metern. Beide Effekte stehen in den Artikeln Steuern bei der vermieteten Eigentumswohnung und Kaufnebenkosten Bayern und Baden-Württemberg. Welche Gestaltung zu Ihrem Steuersatz passt, klärt im Einzelfall Ihr Steuerberater.
Die Mikrolage wiegt in jeder dieser Städte schwerer als der Stadtname: Anbindung an U- oder S-Bahn, Nähe zu Universität oder Arbeitgeber, ruhige Straße, Balkon und funktionaler Grundriss entscheiden über Leerstand und Miete. Die Kriterien stehen unter Lage-Kriterien für die Anlegerwohnung.
Mit dem Rechner vergleichen Sie zwei Städte mit Ihrem Eigenkapital und Steuersatz direkt nebeneinander. Über das Anlegerprofil nennen Sie uns Ihre Wunschregion und erhalten passende Objekte, darunter Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner, die in Nürnberg, Augsburg oder Regensburg nie in ein Portal gelangen.
Häufige Fragen
Welche süddeutsche Stadt bietet die höchste Mietrendite?
Mannheim mit rund 3,1 bis 3,6 Prozent brutto, gefolgt von Nürnberg, Augsburg, Würzburg, Karlsruhe, Ingolstadt und Ulm mit 3 bis 3,5 Prozent. München liegt mit 2,5 bis 3 Prozent am unteren Ende, bietet dafür die sicherste Nachfrage.
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Wohnung in München noch?
Als Cashflow-Anlage kaum, als langfristiger Sachwert mit steuerfreiem Verkauf nach zehn Jahren ja, wenn Eigenkapital und Steuersatz hoch sind. Rechnen Sie mit monatlicher Zuzahlung und kaufen Sie nur bei sehr guter Anbindung.
Ist Nürnberg als Alternative zu München sinnvoll?
Nürnberg kostet etwa die Hälfte, hat 3 bis 3,5 Prozent Bruttorendite, eine breite Wirtschaftsstruktur und eine neue Technische Universität. Für Anleger, die mit demselben Eigenkapital zwei Wohnungen statt einer kaufen wollen, ist es die naheliegende Wahl.
Welche Rolle spielt die Universität für die Standortwahl?
Universitätsstädte wie Würzburg, Karlsruhe, Freiburg, Heidelberg oder Erlangen haben eine verlässliche Nachfrage nach kleinen Wohnungen und geringen Leerstand. Der Mieterwechsel ist häufiger, die Vermietung dafür einfach; große Wertsprünge sind seltener als in den Metropolen.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
