Baden-Württemberg · Süddeutschland
Die Universitätsstadt im Südwesten: rund 30.000 Studierende, Uniklinik, Zuzug und ein chronischer Wohnungsmangel bei begrenztem Bauland.
Kapitalanlage-Wohnungen in Freiburg kosten 2026 rund 5.500 bis 6.800 €/m² (Angebotsmedian), die Nettomieten liegen bei 14 bis 17 €/m². Das ergibt Bruttorenditen von 2,6–3,1 %. Gefragte Lagen: Wiehre, Stühlinger, Herdern. Es gilt deutsches Steuer- und Mietrecht: 5 Prozent Grunderwerbsteuer, 3 Prozent AfA beim Neubau ab 2023, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
Freiburg hat neben Stuttgart die höchsten Mieten Baden-Württembergs und die knappste Fläche. Die Universität, die Uniklinik und der Zuzug in die Region halten die Nachfrage konstant hoch, Neubau entsteht vor allem im neuen Stadtteil Dietenbach.
Die Kaufpreise liegen bei 5.500 bis 6.800 €/m², die Mieten bei 14 bis 17 €/m². Bruttorenditen unter 3 Prozent machen Freiburg zur Wertanlage. Wiehre und Herdern sind die etablierten Lagen, Stühlinger und Haslach die günstigeren mit Uni-Nähe.
Freiburg ist angespannter Wohnungsmarkt mit Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
Wiehre · Stühlinger · Herdern · Haslach · Vauban · Umland: Emmendingen, Gundelfingen
| Kaufpreis (50 m² × 6.000 €) | 300.000 € |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (rund 10,4 %) | 31.200 € |
| Monatsmiete netto (15,5 €/m²) | 775 € |
| Jahresmiete | 9.300 € |
| Bruttorendite | 3,1 % |
| Nettorendite (15 % Puffer, inkl. Nebenkosten) | 2,4 % |
| Kreditrate bei 25 % EK, 3,6 %, 30 Jahre | 1.129 € / Monat |
Richtwerte 2026. Ihr eigenes Szenario mit Steuerwirkung und 20-Jahres-Sicht: Rechner mit Freiburg-Voreinstellung.
Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei, es gibt keinen Vorsteuerabzug. Dafür 2 Prozent AfA im Bestand, 3 Prozent beim Neubau ab 2023, degressive AfA von 5 Prozent bei Baubeginn bis September 2029 und die Sonder-AfA nach § 7b für Effizienzhäuser. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg: 5,0 Prozent. In Freiburg gelten Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Details: Steuern, Mietrecht, Nebenkosten.
Bestandswohnungen und Off-Market-Objekte in Freiburg vergeben wir über das Anlegerprofil, Neubau über unsere Partner vor Ort. Profil anlegen, dann sehen Sie passende Objekte zuerst.
Als Wertanlage mit sicherer Vermietung ja, Cashflow ist bei Standardfinanzierung nicht zu erwarten. Bruttorenditen liegen bei 2,6 bis 3,1 Prozent.
Stühlinger und Haslach für Rendite und Uni-Nähe, Wiehre und Herdern für Wertstabilität, Emmendingen und Gundelfingen im Umland als Alternative.
Kleine Einheiten bis 45 m² in Uni-Nähe und Zweizimmer- bis Dreizimmerwohnungen für Klinikpersonal.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
Mein Anlagevorhaben besprechen ↗
Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
