Bayern · Süddeutschland
Der teuerste Wohnungsmarkt Deutschlands mit der stabilsten Nachfrage: Konzernsitze, zwei Exzellenz-Universitäten, Zuzug und ein chronisches Wohnungsdefizit.
Kapitalanlage-Wohnungen in München kosten 2026 rund 8.000 bis 10.000 €/m² (Angebotsmedian), die Nettomieten liegen bei 20 bis 24 €/m². Das ergibt Bruttorenditen von 2,5–3,0 %. Gefragte Lagen: Giesing, Sendling, Moosach. Es gilt deutsches Steuer- und Mietrecht: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 3 Prozent AfA beim Neubau ab 2023, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
München ist die Wertanlage schlechthin. Die Kaufpreise sind hoch, die Mieten die höchsten Deutschlands, und die Nachfrage ist durch Konzerne und Universitäten so stabil wie nirgends sonst. Leerstand ist hier strukturell selten — aber auch in München entscheiden Lage, Zuschnitt und Miethöhe darüber, ob eine Wohnung bei einem Mieterwechsel schnell wieder vermietet ist.
Die Bruttorenditen liegen bei 2,5 bis 3 Prozent. Cashflow gibt es bei Standardfinanzierung kaum, dafür Wertsteigerung und Sicherheit. Interessant sind Giesing, Sendling, Moosach und Pasing mit Preisen unter 9.000 €/m² sowie das S-Bahn-Umland Freising, Dachau und Erding.
Wichtig für Anleger: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten, Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung haben in München eine Sperrfrist von zehn Jahren, und Kurzzeitvermietung ist über acht Wochen im Jahr genehmigungspflichtig. Steuerlich gibt es 3 Prozent AfA beim Neubau ab 2023 und die Sonder-AfA nach § 7b, aber keinen Vorsteuerabzug wie in Österreich.
Giesing · Sendling · Moosach · Pasing · Ramersdorf-Perlach · Umland: Freising, Dachau, Erding
| Kaufpreis (50 m² × 9.000 €) | 450.000 € |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (rund 8,9 %) | 40.050 € |
| Monatsmiete netto (22,0 €/m²) | 1.100 € |
| Jahresmiete | 13.200 € |
| Bruttorendite | 2,9 % |
| Nettorendite (15 % Puffer, inkl. Nebenkosten) | 2,3 % |
| Kreditrate bei 25 % EK, 3,6 %, 30 Jahre | 1.671 € / Monat |
Richtwerte 2026. Ihr eigenes Szenario mit Steuerwirkung und 20-Jahres-Sicht: Rechner mit München-Voreinstellung.
Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei, es gibt keinen Vorsteuerabzug. Dafür 2 Prozent AfA im Bestand, 3 Prozent beim Neubau ab 2023, degressive AfA von 5 Prozent bei Baubeginn bis September 2029 und die Sonder-AfA nach § 7b für Effizienzhäuser. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 Prozent. In München gelten Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Details: Steuern, Mietrecht, Nebenkosten.
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Als Wertanlage ja, für laufenden Cashflow nur mit hohem Eigenkapital. Bruttorenditen von 2,5 bis 3 Prozent decken die Kreditrate bei 20 Prozent Eigenkapital in der Regel nicht.
Giesing, Sendling, Moosach, Pasing und Ramersdorf: gute Anbindung, Preise unter dem Stadtschnitt. Im S-Bahn-Umland liegen die Renditen einen halben Prozentpunkt höher.
Mietpreisbremse (maximal 10 Prozent über Mietspiegel bei Neuvermietung, Ausnahme Neubau ab Oktober 2014), Kappungsgrenze 15 Prozent in drei Jahren, Sperrfrist für Eigenbedarf nach Umwandlung. Der Anwalt prüft den Einzelfall.
Anlegerprofil
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CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
