Süddeutschland · Bundesland
Die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands, der stärkste Arbeitsmarkt — und mit München der teuerste Wohnungsmarkt des Landes.
Kapitalanlage-Wohnungen in Bayern kosten 2026 zwischen 3.200 und 9.500 €/m² (Angebotsmediane), die Nettomieten liegen bei 11 bis 22 €/m². Daraus ergeben sich Bruttorenditen von 2,3–4,0 %. Tragfähige Märkte: München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Erlangen. Die Spanne ist groß, weil innerhalb des Bundeslands sehr unterschiedliche Märkte liegen — die Auswahl der Stadt entscheidet stärker über das Ergebnis als die Auswahl des Objekts.
Bayern ist für Kapitalanleger aus zwei Gründen attraktiv: Die Grunderwerbsteuer liegt mit 3,5 Prozent auf dem bundesweit niedrigsten Niveau, und der Arbeitsmarkt ist der stabilste Deutschlands. Die Kehrseite ist München, wo Kaufpreise von 8.000 bis 9.500 €/m² die Bruttorendite unter 2,5 Prozent drücken.
Die interessanteren Märkte liegen deshalb 60 bis 150 Kilometer weiter: Nürnberg und Fürth mit rund 4.500 €/m², Augsburg mit gutem Münchner Pendleranschluss, Regensburg mit Universität und BMW, Ingolstadt mit Audi, Würzburg und Erlangen mit Universität und Siemens Healthineers. Dort liegen die Bruttorenditen bei 3,0 bis 4,0 Prozent — bei einem Arbeitsmarkt, der dem Münchner in nichts nachsteht außer im Preis.
Steuerlich gilt in ganz Deutschland: keine Vorsteuer bei Wohnraumvermietung, dafür 2 Prozent AfA im Bestand, 3 Prozent beim Neubau ab 2023, degressive AfA von 5 Prozent bei Baubeginn bis September 2029 und die Sonder-AfA nach § 7b für Effizienzhäuser. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei — das ist der große Vorteil gegenüber Österreich, wo immer 30 Prozent ImmoESt anfallen.
| Stadt | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| München | 8.000–10.000 € | 20–24 € | 2,5–3,0 % |
| Nürnberg | 4.200–5.200 € | 12–14 € | 3,0–3,5 % |
| Augsburg | 4.200–5.000 € | 12–14 € | 3,0–3,5 % |
| Regensburg | 4.800–5.800 € | 13–15 € | 2,8–3,3 % |
| Ingolstadt | 4.300–5.000 € | 12–14 € | 3,0–3,5 % |
| Würzburg | 4.000–4.800 € | 11–13 € | 3,0–3,5 % |
| Erlangen | 4.800–5.600 € | 13–15 € | 2,8–3,3 % |
Bayern hat den niedrigsten Satz Deutschlands. Gegenüber Baden-Württemberg mit 5,0 Prozent spart das bei 300.000 € Kaufpreis rund 4.500 €.
Unter 2,5 Prozent brutto trägt sich München nur über Wertsteigerung und Steuerwirkung. Wer Cashflow sucht, fährt nach Nürnberg, Augsburg oder Regensburg.
Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Das ist der strukturelle Vorteil des deutschen Marktes gegenüber Österreich.
Der teuerste Wohnungsmarkt Deutschlands mit der stabilsten Nachfrage: Konzernsitze, zwei Exzellenz-Universitäten, Zuzug und ein chronisches Wohnungsdefizit.
Giesing · Sendling · Moosach · Pasing
Die Rendite-Alternative zu München: Metropolregion mit 3,5 Millionen Menschen, Industrie, Universität und Preisen bei der Hälfte der Landeshauptstadt.
Gostenhof · St. Johannis · Südstadt · Nordstadt
Die Pendler-Alternative zu München: 30 Minuten mit der Bahn, eigene Universität und Industrie, Preise bei der Hälfte der Landeshauptstadt.
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Die Wachstumsstadt der Oberpfalz: Universität, OTH, BMW, Continental, Infineon. Junge Bevölkerung und konstant knapper Wohnraum.
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Die Audi-Stadt an der Donau: höchste Kaufkraft Bayerns außerhalb Münchens, Technische Hochschule, ICE-Anschluss in beide Richtungen.
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Die Universitätsstadt am Main: rund 35.000 Studierende, Uniklinik, ICE-Knoten zwischen Frankfurt, Nürnberg und München.
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Die Siemens-Stadt: neuer Campus, Universität, Medical Valley. Höchste Akademikerquote Bayerns, knapper Wohnraum, stabile Mieten.
Innenstadt · Röthelheimpark · Bruck · Sieglitzhof
Der Rechner ist auf die Werte der jeweiligen Stadt voreingestellt. Einzelne Fragen beantworten die Teilrechner: Mietrendite, Kaufnebenkosten, Finanzierung, AfA.
Nürnberg und Ingolstadt liefern derzeit die besten Bruttorenditen unter den größeren bayerischen Städten, gefolgt von Augsburg und Würzburg. München ist eine Wertanlage.
3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2,0 Prozent Notar und Grundbuch, dazu gegebenenfalls Maklercourtage. In Summe rund 6 Prozent ohne und rund 9 Prozent mit Makler.
In den Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt ja, das betrifft München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Erlangen, Würzburg und weitere. Bei Erstvermietung im Neubau und nach umfassender Modernisierung gilt sie nicht.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
