Endfälliger Kredit oder Annuität: Welche Kreditform bei der Anlegerwohnung mehr bringt – und wann sie zur Falle wird

Zwei Kreditformen, ein Unterschied: Wann getilgt wird

Die Annuität ist eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Sie errechnet sich aus Kreditsumme, Monatszins und Anzahl der Raten: Rate = Kreditsumme × Monatszins ÷ (1 − (1 + Monatszins)^{−Anzahl der Raten}). Anfangs besteht die Rate überwiegend aus Zinsen, mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil schrumpft und der Tilgungsanteil wächst. Nach der letzten Rate ist der Kredit getilgt.

Beim endfälligen Kredit bleibt die Restschuld über die gesamte Laufzeit unverändert. Sie zahlen monatlich nur die Zinsen – Kreditsumme × Jahreszins ÷ 12 – und schulden am Ende den vollen Betrag. Die Tilgung läuft daneben: in einen Tilgungsträger (Fondssparplan, Lebensversicherung, Bausparvertrag, in Deutschland oft ein Bausparvertrag oder eine fondsgebundene Police) oder über einen geplanten Exit, etwa den Verkauf der Wohnung, eine fällige Versicherung oder eine Erbschaft.

Das Beispiel: 200.000 € über 25 Jahre bei 3,5 %

Zinsniveau 2026 für Wohnkredite grob 3 bis 4 %; wir rechnen mit 3,5 % für beide Varianten (in der Praxis kostet der endfällige Kredit meist einen Aufschlag von rund 0,25 Punkten, dazu unten mehr).

Der endfällige Kredit kostet über die Laufzeit rund 74.600 € mehr Zinsen. Das ist kein Rechenfehler, sondern der Preis dafür, dass die Bank 25 Jahre lang die volle Summe verleiht. Ob sich dieser Preis lohnt, hängt davon ab, was das nicht getilgte Geld in der Zwischenzeit verdient – und was der Fiskus von den Zinsen übernimmt.

Der Zinsabzug: Warum die Steuer den endfälligen Kredit begünstigt

Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten, in Österreich wie in Deutschland. Bei der Annuität schmilzt dieser Abzugsposten Jahr für Jahr ab: Im ersten Jahr setzen Sie rund 6.900 € ab, im zwanzigsten nur noch rund 2.100 €. Beim endfälligen Kredit bleiben es 7.000 €, solange der Kredit läuft. Bei 40 % Grenzsteuersatz ergibt das über 25 Jahre eine Steuerersparnis von rund 40.200 € (Annuität) gegenüber 70.000 € (endfällig). Die Differenz von rund 29.800 € finanziert ein Teil der Mehrzinsen – aber nur ein Teil. Netto bleiben beim endfälligen Kredit rund 44.800 € Mehrkosten, die der Tilgungsträger über seine Einzahlungen hinaus verdienen muss.

Für die Prognoserechnung gegenüber dem Finanzamt hat der endfällige Kredit einen zweiten Effekt: Die hohen Zinsen der späten Jahre drücken den Gesamtüberschuss. Wer knapp an der Liebhaberei-Grenze rechnet, muss das mit dem Steuerberater durchspielen; Details in Prognoserechnung und Liebhaberei.

Die Break-even-Formel für den Tilgungsträger

Ob der endfällige Kredit rechnerisch vorne liegt, entscheidet eine Bedingung: Die Nettorendite des Tilgungsträgers nach Kosten und Steuer muss höher sein als der Kreditzins nach Steuer. Ausgeschrieben: Nettorendite Tilgungsträger > Kreditzins × (1 − Grenzsteuersatz). Bei 3,5 % Zins und 40 % Grenzsteuersatz sind das 3,5 % × 0,6 = 2,1 %. Bei 48 % Grenzsteuersatz sinkt die Hürde auf rund 1,8 %, bei 30 % steigt sie auf rund 2,45 %. Je höher Ihr Steuersatz, desto leichter schlägt der Tilgungsträger den Kredit.

Die Tabelle zeigt, welche Sparrate 200.000 € nach 25 Jahren ergibt und was beide Formen nach Steuer insgesamt kosten. Für die Annuität sind das Zahlungen von rund 300.400 € abzüglich rund 40.200 € Steuerersparnis, also rund 260.200 €. Beim endfälligen Kredit sind es 175.000 € Zinsen abzüglich 70.000 € Steuerersparnis plus die Einzahlungen in den Tilgungsträger.

Die Rechnung bestätigt die Formel: Bei rund 2 % Nettorendite stehen beide Formen gleich, darüber gewinnt der endfällige Kredit, darunter verliert er. Zum Vergleich: Ein breit gestreutes Aktienportfolio hat historisch mehr gebracht, aber nicht in jedem Zeitraum von 25 Jahren, und nie ohne Schwankungen. Die Rendite muss zudem netto sein: In Österreich fallen auf Fonds- und Wertpapiererträge 27,5 % KESt an, in Deutschland rund 26 % Abgeltungsteuer; eine Lebensversicherung kostet in Österreich 4 % Versicherungssteuer auf jede Prämie plus die Kosten des Versicherungsmantels. Aus 5 % Bruttorendite werden so schnell 3,5 % netto.

Das Risiko des Tilgungsträgers in Zahlen

Wer mit 4 % plant und 389 € monatlich spart, hat nach 25 Jahren bei tatsächlich 2 % nur rund 151.200 € – eine Deckungslücke von rund 48.800 €. Bei 0 % Ertrag fehlen rund 83.300 €. Die Lücke muss dann aus dem Verkauf, aus anderem Vermögen oder aus einer Anschlussfinanzierung geschlossen werden, die Sie mit 65 oder 70 vielleicht nicht mehr bekommen. Genau so sind zwischen 2008 und 2015 zehntausende Tilgungsträgerkredite in Österreich in Schwierigkeiten geraten – damals verstärkt durch Fremdwährungen, die es für Privatkunden seit den FMA-Mindeststandards praktisch nicht mehr gibt.

Drei Regeln senken das Risiko: Erstens den Tilgungsträger mit einer konservativen Annahme rechnen (2 bis 3 % netto), nicht mit der Vergangenheitsrendite des Verkaufsprospekts. Zweitens die Sparrate jährlich gegen den Sollstand prüfen und bei Rückstand erhöhen. Drittens in den letzten fünf Jahren das Kursrisiko herausnehmen, sonst entscheidet ein schlechtes Börsenjahr kurz vor Fälligkeit über die Tilgung.

Liquidität: 418 € Unterschied im Monat

Die Bankrate liegt beim endfälligen Kredit um rund 418 € niedriger. Steht die Wohnung mit 650 € verfügbarer Miete da (Beispiel aus Finanzierung der Anlegerwohnung), trägt sie die Zinsen von 583 € selbst, während die Annuität rund 350 € Zuschuss verlangt. Dieser Spielraum ist für Selbständige mit schwankendem Einkommen oder für Anleger mit mehreren Wohnungen wertvoll – unter einer Bedingung: Die Differenz fließt tatsächlich in den Tilgungsträger. Wer die 418 € als frei verfügbares Einkommen betrachtet, hat keinen endfälligen Kredit, sondern eine Schuld ohne Tilgungsplan.

Bankpraxis in Österreich und Deutschland

Österreich: Seit den FMA-Mindeststandards für Fremdwährungs- und Tilgungsträgerkredite sind Banken bei endfälligen Verbraucherkrediten zurückhaltend. Für Anleger werden sie weiter angeboten, aber meist mit kürzerer Laufzeit (10 bis 15 Jahre), mit verpfändetem Depot oder anderer Zusatzsicherheit, mit einem Zinsaufschlag von grob 0,25 bis 0,5 Punkten und mit einem nachvollziehbaren Exit – Verkauf, fällige Versicherung, Abfertigung. Der klassische Fall ist die endfällige Zwischenfinanzierung der Vorsteuer beim Neubau: 20 % des Nettokaufpreises für wenige Monate, getilgt aus der Umsatzsteuergutschrift.

Deutschland: Das „Festdarlehen mit Tilgungsaussetzung“ ist bei Kapitalanlegern verbreitet, meist mit 10 bis 15 Jahren Zinsbindung und einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung, den die Bank abgetreten bekommt. Der Haken sitzt am Ende der Zinsbindung: Die Anschlussfinanzierung läuft auf die volle Restschuld zum dann gültigen Zins. Wer 2021 mit 1 % abgeschlossen hat und 2031 bei 4 % verlängert, zahlt für dieselbe Schuld das Vierfache an Zinsen.

Wann welche Form

• Endfällig passt, wenn Ihr Grenzsteuersatz bei 48 oder 50 % liegt, ein Tilgungsträger mit realistisch über 2,5 % netto bereits existiert oder ein verbindlicher Exit feststeht – etwa der Verkauf nach zehn Jahren, den Sie in der ImmoESt-Rechnung ohnehin planen (ImmoESt beim Verkauf).
• Annuität passt, wenn die Wohnung Pensionsvorsorge ist und mit dem Pensionsantritt schuldenfrei sein soll, wenn Sie keinen zweiten Anlagemarkt beobachten wollen oder wenn der Grenzsteuersatz unter 40 % liegt und der Steuervorteil den Aufwand nicht deckt.
• Nie endfällig, wenn die niedrigere Rate der einzige Grund ist. Dann ist die Annuität mit 30 oder 35 Jahren Laufzeit der ehrlichere Weg zur gleichen Rate – mit garantierter Tilgung.

Mischformen aus der Praxis

Viele Anleger fahren zweigleisig: eine Annuität mit langer Laufzeit für den Großteil und einen endfälligen Teil, der aus einer konkreten Quelle getilgt wird (Vorsteuer, fällige Versicherung, geplanter Bonus). Eine zweite Variante ist die Annuität mit vertraglich vereinbartem Sondertilgungsrecht: Sie tilgen planmäßig wenig und bringen Kapital ein, wenn es da ist. In Österreich ist die Sondertilgung bei variablem Zins kostenlos, bei Fixzins mit maximal 1 % Pönale gedeckelt; in Deutschland sind 5 bis 10 % der Kreditsumme pro Jahr üblich. Was fix oder variabel für diese Frage bedeutet, steht in Fixzins oder variabel; die Grenzen des Hebels in Eigenkapital und Hebel. Die steuerliche Würdigung Ihrer Konstruktion nimmt der Steuerberater vor – insbesondere die Frage, ob der Tilgungsträger die Prognoserechnung berührt.

Welche Rate Ihre Wunschwohnung bei Annuität oder Zinszahlung tatsächlich verlangt, rechnet der Anlegerrechner mit Ihrem Eigenkapital, Zins und Steuersatz. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Objekte, die zu Ihrer Finanzierungsstruktur passen – auch Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner vor dem öffentlichen Verkaufsstart.

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