Fixzins oder variabel beim Anlegerkredit: Was 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung kosten – und was ein Zinsanstieg um zwei Punkte anrichtet

Wie beide Zinsformen zustande kommen

Der variable Zins setzt sich aus einem Referenzzinssatz und einem Aufschlag der Bank zusammen: in Österreich fast immer der 3-Monats-Euribor, zu dem die Bank grob 1 bis 1,5 Prozentpunkte Marge addiert. Der Euribor wird quartalsweise angepasst, Ihre Rate folgt ihm. Er hängt an der Geldpolitik der EZB und hat zwischen 2022 und 2024 gezeigt, was er kann: von unter null auf rund 4 % in achtzehn Monaten.

Der Fixzins orientiert sich am Swapsatz für die gewählte Bindungsdauer plus Marge. Die Bank sichert sich über Jahre am Kapitalmarkt gegen steigende Zinsen ab und gibt Ihnen die Kosten dieser Absicherung weiter. Deshalb kostet die Fixierung bei normaler Zinskurve mehr, je länger sie läuft. Die Größenordnung 2026 für Wohnkredite: variabel grob 3 bis 3,5 %, Fixzins 10 Jahre rund 0,25 Punkte darüber, 15 Jahre rund 0,5 Punkte, 20 Jahre rund 0,75 Punkte. Das sind Richtwerte, keine Angebote – die Spanne zwischen zwei Banken ist oft größer als die zwischen zwei Bindungsdauern.

In Deutschland ist der variable Zins beim Immobilienkredit die Ausnahme und wird fast nur als Zwischenfinanzierung angeboten. Standard ist die Sollzinsbindung über 10 oder 15 Jahre, zunehmend 20; nach Ablauf läuft der Kredit variabel weiter oder wird neu gebunden.

Das Beispiel: 200.000 € über 25 Jahre

Wir rechnen mit einer Annuität über 25 Jahre und unterstellen der Einfachheit halber, dass der jeweilige Zinssatz die gesamte Laufzeit gilt. Rate = Kreditsumme × Monatszins ÷ (1 − (1 + Monatszins) hoch minus Anzahl der Raten).

Die Versicherungsprämie für 20 Jahre Ruhe beträgt in diesem Beispiel rund 81 € im Monat oder rund 24.300 € über die Laufzeit – wenn der variable Zins bleibt, wo er ist. Er bleibt aber selten, wo er ist.

Was ein Anstieg um zwei Punkte kostet

Zwei Prozentpunkte sind kein Extremszenario, sondern eine normale Bewegung innerhalb eines Zinszyklus. Auf 200.000 € Restschuld kosten sie 4.000 € Zinsen pro Jahr. Für den Anleger sind das nach Steuer weniger: Die Zinsen sind Werbungskosten, bei 40 % Grenzsteuersatz bleiben 2.400 € oder 200 € im Monat. Genau dieser Effekt macht den variablen Zins für Anleger tragfähiger als für Eigennutzer – aber nur, wenn die Liquidität die Bruttorate stemmt, denn die Steuergutschrift kommt erst mit der Veranlagung im Folgejahr.

Die Tabelle zeigt die Mechanik: Je früher der Anstieg kommt, desto teurer wird der variable Kredit, weil die Restschuld noch hoch ist. Nach zehn Jahren Annuität sind rund 61.000 € getilgt, derselbe Anstieg trifft nur noch 139.000 €. Bei einem endfälligen Kredit gibt es diese Entlastung nicht – dort trifft der Anstieg bis zum letzten Tag die volle Summe, weshalb endfällig und variabel die riskanteste Kombination ist (Endfällig oder Annuität).

Für die Wohnung aus Finanzierung der Anlegerwohnung mit 650 € verfügbarer Miete heißt das: Der Zuschuss steigt beim Anstieg nach Jahr 3 von rund 325 € auf rund 524 € im Monat, brutto vor Steuer. Wer das nicht aus dem laufenden Einkommen trägt, hat keinen variablen Kredit, sondern eine Wette.

Ausstieg aus dem Fixzins: Österreich und Deutschland trennen sich hier

Österreich: Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz begrenzt die Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung während einer Fixzinsphase auf höchstens 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, in den letzten zwölf Monaten der Fixphase auf 0,5 %. Wer nach acht Jahren mit 150.000 € Restschuld verkauft oder umschuldet, zahlt höchstens 1.500 €. Beim variablen Zins ist die Rückzahlung kostenlos. Dieser Deckel gilt für Verbraucher – und der private Anleger, der eine Vorsorgewohnung im Privatvermögen hält, ist Verbraucher. Er macht den Fixzins in Österreich zu einer einseitigen Wette: Steigen die Zinsen, behalten Sie die Fixierung; fallen sie deutlich, schulden Sie für 1 % um.

Deutschland: Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt der Bank den vollen Zinsschaden bis zum Ende der Sollzinsbindung. Sie wird nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnet: Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem Zins, zu dem die Bank das Geld heute in Pfandbriefen anlegen kann, über die Restbindung, abgezinst. Bei 150.000 € Restschuld, 4 % Vertragszins, 2 % Wiederanlagezins und fünf Jahren Restbindung sind das grob 14.000 €. Der einzige Ausweg ohne Entschädigung ist § 489 BGB: Zehn Jahre nach Vollauszahlung dürfen Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, unabhängig von der Bindung. Wer in Deutschland mit 15 oder 20 Jahren fixiert, sollte den Verkauf vor Jahr zehn daher als teuer einplanen – oder mit der Bank einen Objekttausch vereinbaren, bei dem der Kredit auf eine neue Immobilie übergeht.

Mischformen aus der Praxis

• Tranchen: 60 % des Kredits fix über 15 Jahre, 40 % variabel mit Sondertilgungsrecht. Im Beispiel liegt die Rate bei rund 1.007 €, ein Anstieg um zwei Punkte auf dem variablen Teil hebt sie auf rund 1.096 €. Sie halbieren das Zinsrisiko und behalten einen Teil, den Sie jederzeit kostenlos tilgen können – etwa mit der Vorsteuer beim Neubau oder einer Abfertigung.
• Fix 10 Jahre, dann variabel: Die ersten zehn Jahre sind die Jahre mit der höchsten Restschuld und der beschleunigten AfA; hier zahlt sich Planbarkeit am meisten aus. Bleibt der variable Zins danach bei 3,25 %, kostet die Variante rund 97.300 € Zinsen – nur rund 4.900 € mehr als durchgehend variabel, bei zehn Jahren Ruhe.
• Zinscap: Ein variabler Kredit mit vertraglicher Obergrenze, etwa 5 %. Die Obergrenze kostet eine Prämie oder einen Aufschlag, ist aber die einzige Form, die nach unten offen und nach oben gedeckelt ist. Nicht jede Bank bietet sie an; nachfragen lohnt sich.
• Forward-Darlehen (DE): Bis zu fünf Jahre vor Ende der Bindung sichern Sie den Anschlusszins gegen einen Aufschlag von grob 0,01 bis 0,03 Punkten je Monat Vorlauf. Sinnvoll, wenn die Restschuld hoch und die Zinskurve steil ist.

Entscheidungsregeln für Anleger

Fixieren Sie, wenn die Wohnung Pensionsvorsorge ist und der Zuschuss aus dem Einkommen ohnehin knapp bemessen ist, wenn die Prognoserechnung fürs Finanzamt eng an der Liebhaberei-Grenze steht oder wenn Sie mehrere Wohnungen halten und ein gleichzeitiger Anstieg auf allen Krediten Ihre Liquidität überfordert. Bleiben Sie variabel oder wählen Sie eine kurze Fixierung, wenn Sie den Kredit in absehbarer Zeit tilgen oder die Wohnung verkaufen wollen, wenn Ihr Grenzsteuersatz hoch ist und Sie einen Anstieg um zwei Punkte aus dem Einkommen tragen, oder wenn Sie in Deutschland kaufen und den Verkauf vor Jahr zehn nicht ausschließen.

Eine Regel gilt in beiden Ländern: Rechnen Sie die Rate immer mit dem Zins plus zwei Punkten gegen Ihre Liquidität, auch beim Fixzins – denn jede Fixierung endet, und die Anschlussfinanzierung läuft zum dann gültigen Zins auf die dann offene Restschuld. Wie sich Zins, Leerstand und Mietrückgang zusammen auswirken, zeigt der Stress-Test in Eigenkapital, Hebel und Risiko. Die steuerliche Behandlung von Zinsen, Pönale und Vorfälligkeitsentschädigung prüft Ihr Steuerberater; die Entschädigung ist in beiden Ländern in der Regel als Werbungskosten absetzbar, solange der Kredit der Vermietung diente.

Welche Rate Ihre Wunschwohnung bei fixem oder variablem Zins verlangt und wie viel Zuschuss nach Steuer bleibt, rechnet der Anlegerrechner. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Objekte, die zu Ihrer Finanzierungsstruktur passen – auch Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner vor dem öffentlichen Verkaufsstart.

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