Salzburg · Österreich
Der wertstabilste Markt Westösterreichs: begrenztes Bauland, internationale Nachfrage, hohe Mieten. Rendite kommt aus dem Umland und aus kleinen Einheiten.
Anlegerwohnungen in Salzburg kosten 2026 rund 5.500 bis 7.500 €/m² (Angebotsmedian), die Nettomieten liegen bei 15 bis 18 €/m². Das ergibt Bruttorenditen von 2,5–3,5 %. Gefragte Lagen: Lehen, Maxglan, Itzling. Beim Neubau vom Bauträger kommt die Vorsteuer zurück, im Bestand ist der Einstieg günstiger.
Salzburg ist ein Wertstabilitäts-Markt. Die Stadt kann kaum wachsen, die Nachfrage aus Tourismus, Universität und dem bayerischen Umland ist konstant hoch. Die Kaufpreise sind entsprechend: unter 5.500 €/m² ist im Stadtgebiet wenig zu bekommen.
Wer Rendite sucht, weicht auf Lehen, Itzling und Taxham aus oder in den Speckgürtel: Hallein, Wals und Seekirchen liegen bei 4.000 bis 5.000 €/m² bei Mieten, die nur wenig unter der Stadt liegen. Kleine Einheiten bis 45 m² erzielen in Salzburg die höchsten Quadratmetermieten.
Für Anleger aus Bayern ist Salzburg oft der erste Blick nach Österreich. Der Vorsteuerabzug beim Neubau, den es in Deutschland nicht gibt, macht die Vorsorgewohnung hier steuerlich interessant. Wir rechnen die Netto-Wirkung für beide Steuerwelten.
Lehen · Maxglan · Itzling · Gnigl · Taxham · Umland: Hallein, Wals, Seekirchen
| Kaufpreis (50 m² × 6.300 €) | 315.000 € |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (rund 9,7 % im Bestand) | 30.555 € |
| Monatsmiete netto (16,5 €/m²) | 825 € |
| Jahresmiete | 9.900 € |
| Bruttorendite | 3,1 % |
| Nettorendite (15 % Puffer, inkl. Nebenkosten) | 2,4 % |
| Kreditrate bei 25 % EK, 3,6 %, 30 Jahre | 1.178 € / Monat |
Richtwerte 2026. Ihr eigenes Szenario mit Steuerwirkung und 20-Jahres-Sicht: Rechner mit Salzburg-Voreinstellung.
Beim Neubau vom Bauträger ist der Vorsteuerabzug möglich, wenn Sie zur Regelbesteuerung optieren; die Miete unterliegt dann 10 Prozent USt. Zinsen, AfA (1,5 Prozent vom Gebäudeanteil, in den ersten zwei Jahren beschleunigt) und Verwaltung sind Werbungskosten. Für die steuerliche Anerkennung sollte die Prognoserechnung binnen 20 Jahren einen Gesamtüberschuss zeigen. Beim Verkauf fallen grundsätzlich 30 Prozent ImmoESt auf den Gewinn an. Mietrechtlich gilt: Für Altbau — Baubewilligung vor 1945 in Wien, vor 1953 in den übrigen Bundesländern — gilt meist der Richtwertmietzins, bei Neubau ist der Mietzins in der Regel frei vereinbar — in beiden Fällen mit Befristungs- und Kündigungsschutz. Details: Steuer, Mietrecht, Nebenkosten.
Bestandswohnungen und Off-Market-Objekte in Salzburg vergeben wir über das Anlegerprofil, Neubau über unsere Partner vor Ort. Profil anlegen, dann sehen Sie passende Objekte zuerst.
Als Wertanlage ja, als Cashflow-Objekt nur bei kleinen Einheiten oder im Umland. Bruttorenditen liegen in der Stadt bei 2,5 bis 3,5 Prozent, im Speckgürtel darüber.
Lehen, Itzling, Taxham und Gnigl in der Stadt, Hallein, Wals und Seekirchen im Umland. Dort stimmt das Verhältnis von Kaufpreis und Miete am ehesten.
Ja, vor allem beim Neubau vom Bauträger: 20 Prozent Vorsteuer kommen zurück, die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent, das Mietrecht ist bei Neubau frei. Die Einzelfallprüfung macht der Steuerberater.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
