Vorarlberg · Österreich
Das Rheintal: Industriedichte wie in Süddeutschland, Grenzpendler in die Schweiz, knappes Bauland und entsprechend hohe Preise.
Anlegerwohnungen in Bregenz und Dornbirn kosten 2026 rund 5.500 bis 7.500 €/m² (Angebotsmedian), die Nettomieten liegen bei 14 bis 17 €/m². Das ergibt Bruttorenditen von 2,5–3,3 %. Gefragte Lagen: Dornbirn Zentrum, Bregenz Vorkloster, Feldkirch. Beim Neubau vom Bauträger kommt die Vorsteuer zurück, im Bestand ist der Einstieg günstiger.
Vorarlberg ist der teuerste Markt Westösterreichs nach Innsbruck. Das Rheintal ist industriell dicht, die Nähe zur Schweiz bringt hohe Einkommen, und Bauland ist knapp. Mieten von 14 bis 17 €/m² sind üblich, Kaufpreise liegen bei 5.500 bis 7.500 €/m².
Bruttorenditen bleiben deshalb bei 2,5 bis 3,3 Prozent. Vorarlberg ist eine Wertanlage mit hoher Vermietungssicherheit, kein Cashflow-Markt. Dornbirn als größte Stadt mit FH und Bregenz mit Landesverwaltung sind die Kernlagen, Feldkirch und Lustenau die Alternativen.
Für Anleger aus Baden-Württemberg ist Vorarlberg der grenznahe Einstieg in den österreichischen Markt mit Vorsteuerabzug beim Neubau.
Dornbirn Zentrum · Bregenz Vorkloster · Feldkirch · Lustenau · Hohenems
| Kaufpreis (50 m² × 6.200 €) | 310.000 € |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (rund 9,7 % im Bestand) | 30.070 € |
| Monatsmiete netto (15,5 €/m²) | 775 € |
| Jahresmiete | 9.300 € |
| Bruttorendite | 3,0 % |
| Nettorendite (15 % Puffer, inkl. Nebenkosten) | 2,3 % |
| Kreditrate bei 25 % EK, 3,6 %, 30 Jahre | 1.160 € / Monat |
Richtwerte 2026. Ihr eigenes Szenario mit Steuerwirkung und 20-Jahres-Sicht: Rechner mit Bregenz und Dornbirn-Voreinstellung.
Beim Neubau vom Bauträger ist der Vorsteuerabzug möglich, wenn Sie zur Regelbesteuerung optieren; die Miete unterliegt dann 10 Prozent USt. Zinsen, AfA (1,5 Prozent vom Gebäudeanteil, in den ersten zwei Jahren beschleunigt) und Verwaltung sind Werbungskosten. Für die steuerliche Anerkennung sollte die Prognoserechnung binnen 20 Jahren einen Gesamtüberschuss zeigen. Beim Verkauf fallen grundsätzlich 30 Prozent ImmoESt auf den Gewinn an. Mietrechtlich gilt: Für Altbau — Baubewilligung vor 1945 in Wien, vor 1953 in den übrigen Bundesländern — gilt meist der Richtwertmietzins, bei Neubau ist der Mietzins in der Regel frei vereinbar — in beiden Fällen mit Befristungs- und Kündigungsschutz. Details: Steuer, Mietrecht, Nebenkosten.
Bestandswohnungen und Off-Market-Objekte in Bregenz und Dornbirn vergeben wir über das Anlegerprofil, Neubau über unsere Partner vor Ort. Profil anlegen, dann sehen Sie passende Objekte zuerst.
Als Wertanlage mit sehr sicherer Vermietung ja. Für laufenden Cashflow sind die Kaufpreise zu hoch, Bruttorenditen liegen um 3 Prozent.
Dornbirn ist größer, hat die FH und mehr Industrie, Bregenz die Landesverwaltung und den See. Preise und Mieten sind ähnlich, Dornbirn hat mehr Angebot.
Vermietungseinkünfte werden in Österreich besteuert, beim Neubau gibt es den Vorsteuerabzug. Die Einzelfallprüfung macht der Steuerberater in beiden Ländern.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
