Häufige Fragen zur Anlegerwohnung.

Eine Eigentumswohnung, die vermietet statt selbst bewohnt wird. Der Ertrag kommt aus Mieteinnahmen und Wertsteigerung; in Österreich zusätzlich aus Steuervorteilen beim Neubau (Vorsteuerabzug) und der AfA.

Der österreichische Begriff für die Anlegerwohnung als Pensionsvorsorge, meist die neue Bauträgerwohnung als steuerliches Paket: Kauf netto, Vorsteuer zurück, Prognoserechnung, Erstvermietung.

Rund 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten inklusive Nebenkosten. Bei 300.000 Euro sind das 60.000 bis 90.000 Euro. Mehr Eigenkapital heißt positiver Cashflow, weniger heißt Zuschuss aus dem laufenden Einkommen.

Ein- bis Zweizimmerwohnungen mit 35 bis 60 m² erzielen die höchste Miete je Quadratmeter und finden am schnellsten Mieter. Dreizimmerwohnungen sind für Familien und Fachkräfte in Industriestädten interessant.

Bestand ist pro Quadratmeter günstiger und bringt oft mehr Rendite, Neubau bringt Vorsteuerabzug, geringe Instandhaltung und Erstvermietung. Wir rechnen beides netto durch; die Zahl entscheidet.

Brutto 2,5 bis 4,5 Prozent je nach Stadt, netto nach Kosten und Rücklage rund ein Prozentpunkt weniger. Dazu Wertsteigerung, historisch 2 bis 3 Prozent pro Jahr in den Städten, und der Tilgungseffekt.

Brutto: Jahresmiete durch Kaufpreis. Netto: Jahresmiete abzüglich Leerstand, nicht umlegbarer Kosten und Rücklage, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Wir rechnen mit 15 Prozent Puffer.

Bei 25 Prozent Eigenkapital in Wien, Salzburg, Innsbruck oder München ja, meist 100 bis 400 Euro nach Steuerwirkung. In Renditestädten wie Linz, Klagenfurt oder Nürnberg kann der Cashflow ausgeglichen sein. Der Rechner zeigt es für Ihre Zahlen.

Österreich: rund 10 Prozent im Bestand (Grunderwerbsteuer 3,5, Grundbuch 1,1, Vertrag 1 bis 2, Makler 3 plus USt), rund 6 Prozent beim Bauträgerkauf. Bayern rund 9 Prozent, Baden-Württemberg rund 10,5 Prozent.

Sie kaufen beim Bauträger netto plus 20 Prozent USt, optieren zur Regelbesteuerung und holen die USt über die Umsatzsteuervoranmeldung zurück. Die Miete unterliegt 10 Prozent USt. Bei Eigennutzung binnen 20 Jahren wird anteilig zurückgezahlt.

Der Nachweis für das Finanzamt, dass die Vermietung binnen 20 Jahren einen Gesamtüberschuss ergibt. Ohne positive Prognose gilt die Vermietung als Liebhaberei: Verluste werden nicht anerkannt, die Vorsteuer wird zurückgefordert.

1,5 Prozent pro Jahr vom Gebäudeanteil (Kaufpreis minus Grundanteil, pauschal 40 Prozent in Großstädten). Für Anschaffungen seit Juli 2020 gilt beschleunigt 4,5 Prozent im ersten und 3 Prozent im zweiten Jahr.

30 Prozent ImmoESt auf den Veräußerungsgewinn, ohne Spekulationsfrist. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt für vermietete Wohnungen nicht. Innerhalb von 20 Jahren wird außerdem die Vorsteuer anteilig berichtigt, wenn steuerfrei verkauft wird.

Nein. Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei, Kaufpreise sind Bruttopreise. Dafür gibt es 3 Prozent AfA beim Neubau ab 2023, die degressive AfA von 5 Prozent bei Baubeginn bis September 2029 und die Sonder-AfA nach § 7b.

Nach zehn Jahren Haltedauer. Davor wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren gelten als gewerblicher Grundstückshandel.

In angespannten Märkten wie München, Stuttgart, Nürnberg oder Freiburg darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahme: Neubau ab Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen.

Ja, EU-Bürger sind österreichischen Käufern gleichgestellt. Vermietungseinkünfte werden in Österreich besteuert, in Deutschland gilt der Progressionsvorbehalt. Der Vorsteuerabzug beim Neubau ist für deutsche Anleger ein echter Vorteil.

Ihre Vorgaben in drei Schritten: Ziel, Budget, Eigenkapital, Region, Objektart, Zeithorizont, Steuerland. Wir prüfen es persönlich und schicken nur passende Objekte, auch Off-Market. Kostenlos und unverbindlich.

Nichts. Im Erfolgsfall fällt beim Bestandskauf die übliche Maklerprovision an, beim Bauträgerkauf in der Regel keine. Das sagen wir vor der ersten Besichtigung.

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