Baden-Württemberg · Süddeutschland
Die Wissenschaftsstadt an der Donau: Universität, Uniklinik, Forschungscluster, Industrie und der ICE-Knoten zwischen Stuttgart und München.
Kapitalanlage-Wohnungen in Ulm kosten 2026 rund 4.300 bis 5.200 €/m² (Angebotsmedian), die Nettomieten liegen bei 12 bis 14 €/m². Das ergibt Bruttorenditen von 3,0–3,5 %. Gefragte Lagen: Mitte, Weststadt, Eselsberg (Uni). Es gilt deutsches Steuer- und Mietrecht: 5 Prozent Grunderwerbsteuer, 3 Prozent AfA beim Neubau ab 2023, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
Ulm verbindet Universität und Industrie. Die Wissenschaftsstadt auf dem Eselsberg, die Uniklinik und Industriebetriebe aus Nutzfahrzeugbau, Pharma und Maschinenbau tragen die Nachfrage, der ICE macht die Stadt für Pendler nach Stuttgart und München interessant.
Die Kaufpreise liegen bei 4.300 bis 5.200 €/m², die Mieten bei 12 bis 14 €/m². Bruttorenditen von 3 bis 3,5 Prozent sind realistisch. Der Eselsberg für Studierende und Klinikpersonal, Weststadt und Söflingen für Fachkräfte. Neu-Ulm auf der bayerischen Seite hat mit 3,5 Prozent die niedrigere Grunderwerbsteuer.
Ulm gilt als angespannter Wohnungsmarkt mit Mietpreisbremse.
Mitte · Weststadt · Eselsberg (Uni) · Söflingen · Neu-Ulm (Bayern)
| Kaufpreis (50 m² × 4.700 €) | 235.000 € |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (rund 10,4 %) | 24.440 € |
| Monatsmiete netto (13,0 €/m²) | 650 € |
| Jahresmiete | 7.800 € |
| Bruttorendite | 3,3 % |
| Nettorendite (15 % Puffer, inkl. Nebenkosten) | 2,6 % |
| Kreditrate bei 25 % EK, 3,6 %, 30 Jahre | 885 € / Monat |
Richtwerte 2026. Ihr eigenes Szenario mit Steuerwirkung und 20-Jahres-Sicht: Rechner mit Ulm-Voreinstellung.
Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei, es gibt keinen Vorsteuerabzug. Dafür 2 Prozent AfA im Bestand, 3 Prozent beim Neubau ab 2023, degressive AfA von 5 Prozent bei Baubeginn bis September 2029 und die Sonder-AfA nach § 7b für Effizienzhäuser. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg: 5,0 Prozent. In Ulm gelten Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Details: Steuern, Mietrecht, Nebenkosten.
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Neu-Ulm liegt in Bayern: 3,5 statt 5 Prozent Grunderwerbsteuer, Preise etwas niedriger. Die Mietnachfrage ist über die Donau hinweg dieselbe.
Kleine Einheiten am Eselsberg für Studierende und Klinikpersonal, Zweizimmer- bis Dreizimmerwohnungen in Weststadt und Söflingen.
Brutto 3 bis 3,5 Prozent, damit im oberen Bereich für Baden-Württemberg.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
