Kaufpreis verhandeln bei der Anlegerwohnung: Vergleichswert, Ertragswert rückwärts und die Hebel beim Bauträger

Vorbereitung: Der Vergleichswert

Die erste Zahl in jeder Verhandlung ist der Angebotsmedian der Lage: der mittlere Quadratmeterpreis, zu dem vergleichbare Wohnungen im Bezirk oder Ort aktuell angeboten werden. Auf wertradar.com ist er für österreichische Gemeinden und Bezirke offen abrufbar; für süddeutsche Städte liefern die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen, die Portale Angebotsmediane. Zwei Vorbehalte gehören in Ihr Argument: Angebotspreise liegen über Abschlusspreisen – 2026 im Bestand grob 5 bis 10 % –, und der Median mittelt über Baujahr, Zustand und Stockwerk. Ein Angebot über dem Median ist deshalb kein Beweis für einen überhöhten Preis, aber eine Frage, die der Verkäufer beantworten muss.

Was Sie zusätzlich sammeln: die Preise der letzten Verkäufe im Haus oder in der Straße (in Österreich über den Grundbuchsauszug samt Urkundensammlung, in Deutschland über den Gutachterausschuss), die Dauer des Inserats und Preisänderungen seit Veröffentlichung, die Mietpreise vergleichbarer Wohnungen und die Zahl der Konkurrenzangebote im selben Segment.

Ertragswert rückwärts: Vom Ziel zum Preis

Als Anleger haben Sie ein Argument, das der Eigennutzer nicht hat: Die Wohnung muss sich rechnen, und die Rechnung ist objektiv. Sie beginnt bei der erzielbaren Miete und einer Zielrendite und endet beim maximalen Kaufpreis. Maximaler Kaufpreis = Jahresnettomiete ÷ Zielrendite (brutto) beziehungsweise (Jahresnettomiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Zielrendite (netto).

Beispiel: Bestandswohnung mit 60 m² in Graz oder Linz, Angebot 4.300 €/m², also 258.000 €. Erzielbare Miete 13 €/m² netto, Jahresmiete 60 × 13 × 12 = 9.360 €. Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, nicht umlegbare Betriebskosten, Rücklage) rund 1.800 € im Jahr.

Die Tabelle zeigt, was die Zielrendite mit dem Preis macht: Ein halber Prozentpunkt mehr Rendite senkt den vertretbaren Kaufpreis um rund 25.000 €. Sie zeigt auch die Grenze der Verhandlung – wer 4,5 % brutto in einer Lage verlangt, in der der Median bei 4.000 €/m² liegt, verhandelt nicht, sondern sucht die falsche Wohnung. Realistisch ist im Beispiel ein Gebot um 235.000 bis 240.000 €, begründet mit der 4-%-Rechnung und dem Median. Wie die Renditebegriffe zusammenhängen, steht in Rendite der Anlegerwohnung berechnen.

Ein zweites Rückwärtsargument liefern die Nebenkosten: Beim Bestand in Österreich kommen rund 10 % dazu, im Beispiel rund 25.800 €. Ihre Gesamtinvestition liegt also bei rund 284.000 €, und auf diese Summe muss die Miete die Rendite bringen. Sagen Sie das dem Verkäufer – er rechnet mit seinem Verkaufspreis, Sie mit Ihrem Einstandspreis.

Mängel und Energieausweis als Hebel

Jeder Mangel hat einen Preis, und der Preis ist Ihr Argument. Beziffern Sie ihn, statt ihn zu beschreiben: Fenster aus den Achtzigern rund 8.000 bis 12.000 € für 60 m², Bad ohne Sanierung seit 25 Jahren rund 12.000 bis 18.000 €, Elektrik ohne FI-Schutz rund 5.000 €. Wer einen Kostenvoranschlag mitbringt, verhandelt mit einer Zahl; wer „das Bad ist alt“ sagt, verhandelt mit einer Meinung.

Der Energieausweis ist seit der EU-Gebäuderichtlinie 2024 ein Preisargument mit Termin: Die schlechtesten Bestandsgebäude müssen bis 2030 beziehungsweise 2033 saniert werden. Ein Heizwärmebedarf über 150 kWh/m²a in einem unsanierten Haus der Sechziger bedeutet eine anstehende Fassaden- oder Heizungssanierung, deren Kosten anteilig nach Miteigentumsanteil auf Sie zukommen – im Haus mit 20 Wohnungen und 400.000 € Sanierung rund 20.000 € je Wohnung. In Deutschland kommen die Pflichten des Gebäudeenergiegesetzes beim Eigentümerwechsel hinzu, etwa der Austausch alter Konstanttemperaturkessel. Fragen Sie nach den Protokollen der letzten drei Eigentümerversammlungen und dem Stand der Rücklage: Eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierung ist ein direkter Preisabzug; eine hohe Rücklage, die Sie mitkaufen, ein Argument des Verkäufers.

Bauträger: Der Preis steht, der Rest nicht

Beim Neubau vom Bauträger ist der Listenpreis selten verhandelbar. Er ist mit der finanzierenden Bank kalkuliert, jede Wohnung unter Liste drückt die Bewertung der übrigen, und die Preisliste ist gegenüber den anderen Käufern ein Versprechen. Verhandelbar ist das, was neben dem Preis steht:

• Stellplatz: Listenpreis 15.000 bis 30.000 €, im Bau oft mit geringen Grenzkosten. Ein inkludierter Stellplatz ist ein Preisnachlass von 5 bis 10 %, der in keiner Preisliste erscheint.
• Küche und Ausstattung: Küche 8.000 bis 15.000 €, aufgewertete Böden, Sonnenschutz, Bad. Für den Bauträger Einkaufspreis, für Sie Marktpreis – und beim Vermieten ein Argument für die höhere Miete.
• Zahlungsplan: Das Bauträgervertragsgesetz erlaubt Raten nach Baufortschritt oder Zahlung bei Fertigstellung mit Sicherung. Wer erst bei Übergabe zahlt, spart Zinsen auf die Zwischenfinanzierung – bei 250.000 € netto, zwölf Monaten Bauzeit und durchschnittlich 50 % offener Summe rund 4.400 €. Details in Bauträgervertrag und BTVG.
• Nebenkosten und Garantien: Übernahme der Vertragserrichtungskosten, Erstvermietungsgarantie oder Übernahme der ersten Maklerprovision bei Vermietung, verlängerte Fixpreisgarantie bei Verzögerung.
• Zeitpunkt: Die letzten drei Einheiten eines Projekts, Erdgeschosswohnungen, Wohnungen kurz vor Fertigstellung ohne Käufer – hier ist Spielraum, weil der Bauträger die Bankfinanzierung abschließen will. Wer flexibel ist, welche Wohnung er nimmt, verhandelt aus einer anderen Position als der, der die Ecke im vierten Stock will.

In Deutschland kommt ein Hebel dazu, der nichts kostet und über Jahre wirkt: die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude im Kaufvertrag. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar; eine sachgerechte, aber hohe Gebäudequote im Vertrag hebt die AfA. Das Finanzamt prüft die Aufteilung, akzeptiert sie aber in der Regel, wenn sie nicht offensichtlich verfehlt ist. In Österreich ist der Grundanteil pauschaliert (meist 40 % in Städten über 100.000 Einwohnern), hier hilft nur ein Gutachten.

Bestand mit Mietvertrag

Eine vermietete Wohnung kaufen Sie samt Vertrag – der Mieter geht mit über, und mit ihm Miete, Befristung und Kaution. Drei Prüfungen bestimmen den Preis:

Ist-Miete gegen Marktmiete. Zahlt der Mieter 10,50 €/m² statt der erzielbaren 13 €, fehlen bei 60 m² 1.800 € im Jahr. Ist der Vertrag auf drei Jahre befristet, sind das 5.400 € bis zur Neuvermietung – ein sauberer Abzug. Ist er unbefristet und unterliegt in Österreich der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes mit Richtwertmiete, ist die Miete auf Dauer gedeckelt, und der Ertragswert muss mit der Ist-Miete gerechnet werden, nicht mit der Marktmiete. In Deutschland begrenzt die Kappungsgrenze die Anhebung auf 15 % in drei Jahren in angespannten Märkten; die Lücke schließt sich also langsam. Details zum österreichischen Rahmen in Mietrecht in Österreich für Anleger.

Kaution und Rücklage. Die Kaution muss beim Verkauf an Sie übergeben werden – lassen Sie sich Höhe und Anlage im Kaufvertrag bestätigen. Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft geht mit der Wohnung über und ist Vermögen, das Sie mitkaufen; ein Verkäufer mit hoher Rücklage hat ein Argument, einer mit leerer Kasse und anstehender Sanierung ein Problem.

Mieter und Abrechnung. Zahlungsverhalten der letzten zwölf Monate anhand der Kontoauszüge, offene Betriebskostenabrechnungen, laufende Streitigkeiten. Ein zuverlässiger Mieter mit unbefristetem Vertrag zur Marktmiete ist beim Neubau nach 1945 ein Vorteil, den Sie bezahlen dürfen; ein Mieter im Zahlungsrückstand ein Grund, den Preis um Leerstand und Räumungskosten zu kürzen.

Das Gebot: Schriftlich, begründet, mit Frist

Ein Gebot, das wirkt, hat vier Teile: den Betrag, die Begründung in Zahlen (Median, Ertragswertrechnung, bezifferte Mängel), den Nachweis der Finanzierung (Finanzierungsbestätigung oder Eigenkapitalnachweis) und eine Frist von wenigen Tagen. Es sagt dem Verkäufer, dass er einen Käufer hat, der kauft – zu diesem Preis. In Österreich ist ein schriftliches Kaufanbot bindend, sobald der Verkäufer es annimmt; formulieren Sie Bedingungen (Finanzierung, Einsicht in die Protokolle) deshalb hinein. Die Maklerprovision von bis zu 3 % plus Umsatzsteuer ist in Österreich verhandelbar, in Deutschland seit 2020 zwischen den Parteien geteilt.

Off-Market-Angebote verhandeln sich anders: ohne Konkurrenz, mit einem Verkäufer, der Diskretion oder Tempo sucht. Der Preis ist dort oft näher am Vergleichswert, dafür ist der Spielraum bei Zahlungsziel und Übergabe größer (Off-Market-Anlegerwohnungen). Steuerliche Folgen einzelner Vertragsklauseln – Kaufpreisaufteilung, Inventar, Übernahme von Kosten – prüft Ihr Steuerberater vor der Unterschrift.

Welche Rendite ein Kaufpreis bei Ihrer Miete, Ihrem Eigenkapital und Ihrem Steuersatz übrig lässt, zeigt der Anlegerrechner – und damit Ihre Verhandlungsgrenze. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Objekte zu Ihrer Zielrendite, auch Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner vor dem öffentlichen Verkaufsstart.

Häufige Fragen