Zinshaus oder Anlegerwohnung? Mietrecht, Rendite, Aufwand und Exit im Vergleich

Zwei Mietrechtswelten

Der wichtigste Unterschied ist nicht die Größe, sondern das Mietrecht. Ein Zinshaus ist in Österreich fast immer ein Altbau mit Baubewilligung vor 1945 (Wien) bzw. 1953 und fällt damit in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes: Der Hauptmietzins ist mit dem Richtwert begrenzt (Wien 2026 rund 7 €/m² netto, andere Bundesländer zwischen rund 7 und 10 €/m²) plus Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Stockwerk; bei Befristung sind 25 % abzuziehen. Dazu kommen Erhaltungspflicht (§ 3 MRG), Hauptmietzinsabrechnung (§ 20 MRG), Eintrittsrechte von Angehörigen (§ 14 MRG) und der volle Kündigungsschutz (§ 30 MRG). Altmieter mit Kategorie- oder Friedenszins zahlen oft nur einen Bruchteil des Richtwerts, und die Mietpreisbremse 2025 friert Richtwert- und Kategoriemieten weitgehend ein – 2026 plus 1 %, 2027 plus 2 %.

Die typische Anlegerwohnung im Neubau oder in einer nach 1945 errichteten Eigentumsanlage fällt in die Teilanwendung: freier Mietzins, aber Befristungs- und Kündigungsschutz. Sie vermieten zum Marktpreis, in Graz rund 13 €/m², in Wien 14–17 €/m². Achtung bei der Altbau-Eigentumswohnung: Ein Wohnungseigentumsobjekt in einem Gebäude mit Baubewilligung vor 1945 bleibt in der Vollanwendung – die parifizierte Zinshauswohnung ist mietrechtlich ein Zinshaus im Kleinformat. Die Grundlagen stehen in Mietrecht für Anleger.

§ 18 MRG: Sanieren auf Kosten der Mieter – im Verfahren

Die Erhaltungspflicht des Zinshauseigentümers reicht von Dach und Fassade bis zu den Leitungen. Finanziert wird sie zunächst aus der Hauptmietzinsreserve der letzten zehn Jahre, also aus den vereinnahmten Hauptmietzinsen abzüglich der Erhaltungsausgaben. Reicht die Reserve nicht, erlaubt § 18 MRG eine Erhöhung der Hauptmietzinse zur Deckung der Erhaltungsarbeiten, in der Regel verteilt auf zehn Jahre – aber nur nach einem Verfahren bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht mit Kostenvoranschlägen, Sachverständigem und Anhörung der Mieter. Das Verfahren dauert Monate, die Erhöhung trifft auch Altmieter mit niedrigen Zinsen und ist einer der wenigen Hebel, deren Mieten anzuheben.

Steuerlich ist das Zinshaus hier im Vorteil: Herstellungsaufwand nach den §§ 3 bis 5 MRG – Kategorieanhebung, Zusammenlegung, Dachgeschossausbau, Lifteinbau – darf nach § 28 Abs. 3 EStG auf 15 Jahre verteilt werden, während derselbe Aufwand bei der Eigentumswohnung mit 1,5 % über die AfA läuft. Instandsetzung wird in beiden Welten auf 15 Jahre verteilt (siehe Instandhaltung, Instandsetzung, Herstellung). Für Gebäude, die vor 1915 errichtet wurden, akzeptiert die Verwaltungspraxis zudem einen AfA-Satz von 2 % ohne Gutachten (nach Rechtslage 2026, Einzelfall prüfen).

Rechenbeispiel: Zinshaus Graz gegen sieben Anlegerwohnungen

Ein Gründerzeithaus in Graz mit zwölf Wohnungen und 900 m² Nutzfläche wird um 2,2 Mio. € angeboten, rund 2.450 €/m². Fünf Wohnungen sind an Altmieter zu durchschnittlich 5,50 €/m² vermietet, sieben in den letzten Jahren neu befristet zu 9,50 €/m² (Richtwert Steiermark mit Zuschlägen, abzüglich Befristungsabschlag). Dagegen steht ein Portfolio aus sieben Neubau-Anlegerwohnungen à 300.000 € netto in Graz, Linz und Klagenfurt, zusammen ebenfalls rund 2,1 Mio. € (Richtwerte nach Angebotsmedianen 2026, keine Kaufvertragspreise).

Die Anlegerwohnungen liefern heute die höhere laufende Rendite bei geringerem Aufwand. Das Zinshaus liefert weniger Cashflow, dafür zwei Wertreserven: die Mietsteigerung bei Mieterwechsel der Altmieter und den Sprung vom Ertragswert zum Wohnungseigentumswert nach Parifizierung. Ob die zweite Reserve gehoben wird, hängt von Sanierungskosten (in Graz derzeit grob 1.500–2.500 €/m² für eine Vollsanierung samt Dachausbau, Richtwert) und der Bereitschaft zur Bauträgerrolle ab. Wie Sie Renditen konsistent rechnen, zeigt Rendite berechnen.

Streuung: im Haus oder über Städte

Zwölf Wohnungen unter einem Dach streuen das Mieterrisiko: Ein Leerstand kostet 8 % der Miete, nicht 100 %. Dafür bündeln sie das Objektrisiko – ein Dachschaden, ein Grundwasserproblem, ein Bauverbot im Schutzzonengebiet oder eine schwache Mikrolage treffen alle zwölf Einheiten. Sieben Wohnungen in drei Städten streuen umgekehrt Lage- und Marktzyklus, jede einzelne Wohnung hat aber ein binäres Leerstandsrisiko und braucht eigene Verwaltung, eigene Steuererklärungsbeilage und eigene Eigentümerversammlung. Wer beides will, kombiniert in der Praxis ein Zinshaus mit einzelnen Wohnungen in anderen Städten – ab einem Gesamtvolumen, das dafür reicht.

Aufwand und Finanzierung

Bei der Finanzierung zählt der Cashflow: 1,5 Mio. € Kredit zu rund 3,5 % kosten 52.500 € Zinsen im Jahr; bei 84.000 € Miete und 30.000 € Kosten bleibt vor Tilgung wenig. Banken finanzieren Zinshäuser deshalb konservativer und verlangen häufig eine Tilgung aus anderem Einkommen oder ein Sanierungs- und Verwertungskonzept. Für Anlegerwohnungen reichen 20 % Eigenkapital und ein Schuldendienst unter 40 % des Haushaltseinkommens; endfällige oder lang laufende Strukturen sind Standard (siehe Finanzierung der Anlegerwohnung).

Exit: Haus verkaufen, Wohnungen abverkaufen oder einzeln aussteigen

Für ein Zinshaus gibt es drei Käufergruppen: Privatstiftungen und Family Offices, die den Bestand halten, Bauträger, die parifizieren und abverkaufen, und Anleger, die selbst sanieren. Der Käuferkreis ist klein, die Vermarktung dauert oft sechs bis zwölf Monate, dafür sind Off-Market-Verkäufe die Regel. Der Wertsprung liegt im Abverkauf: bestandfreie, sanierte Altbauwohnungen erzielen in Graz und Wien 30 bis 50 % mehr als der anteilige Ertragswert des vermieteten Hauses. Wer selbst parifiziert und viele Wohnungen kurz nach der Sanierung verkauft, muss den gewerblichen Grundstückshandel im Blick behalten – dann gilt der Tarif statt der 30 % ImmoESt. Viele Zinshäuser sind Altvermögen aus Zeiten vor 2002; deren Verkauf kostet pauschal 4,2 % vom Erlös, ein enormer Vorteil gegenüber jedem später gekauften Objekt.

Die Anlegerwohnung ist der liquidere Weg: Der Käuferkreis umfasst Eigennutzer und Anleger, die Vermarktung dauert wenige Monate, ein vermietetes Objekt trägt gegenüber dem leeren einen Abschlag von grob 10 bis 20 %. Der Ausstieg kann schrittweise erfolgen – eine Wohnung im Jahr, jeweils mit 30 % ImmoESt auf den Gewinn, und bei Vorsorgewohnungen mit Blick auf die 20-Jahres-Frist der Vorsteuer.

Für wen was passt

• Zinshaus: Anleger mit mindestens 600.000 bis 800.000 € Eigenkapital, Bereitschaft zur Bauträger- und Vermieterrolle, langem Horizont und Interesse an der Wertreserve aus Mieterwechsel und Parifizierung. Idealerweise mit Erfahrung aus mehreren Anlegerwohnungen.
• Anlegerwohnungen: Anleger, die laufende Rendite, überschaubaren Aufwand, Streuung über Städte und einen schrittweisen Ausstieg wollen – vom Einstieg mit einer Wohnung bis zum Portfolio mit zehn Einheiten.
• Kombination: ab rund 3 Mio. € Gesamtvolumen ein Zinshaus als Kern plus Neubauwohnungen als liquide Beimischung; in einer Gesellschaft gebündelt, sobald die Überschüsse thesauriert werden sollen.

Zinshäuser bewertet und vermittelt unsere Spezialmarke Der Zinshausmakler unter derzinshausmakler.com – mit Ertragswertgutachten, Mietzinsanalyse je Top und Einschätzung des Parifizierungspotenzials in Graz, Wien und den Landeshauptstädten. Ob im Einzelfall Vollanwendung vorliegt, welche Fünfzehntel zustehen und wie der Abverkauf steuerlich einzuordnen ist, klärt Ihr Steuerberater vor dem Kaufanbot.

Die laufende Rendite eines Wohnungsportfolios – je Stadt, je Finanzierung – rechnen Sie mit dem Anlegerrechner durch. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Neubauprojekte unserer Bauträger-Partner und ausgewählte Zinshäuser vor der öffentlichen Vermarktung; gerade bei Zinshäusern ist der Off-Market-Zugang der eigentliche Marktzugang.

Häufige Fragen