Anlegerwohnung privat oder in der GmbH? Steuerbelastung, Kosten und die Schwelle, ab der sich die Gesellschaft rechnet

Die Ausgangslage: zwei Steuerwelten

Wer eine Anlegerwohnung im Privatvermögen hält, versteuert den Überschuss aus Vermietung mit dem progressiven Einkommensteuertarif zusammen mit dem Gehalt. Die Tarifstufen 2026 liegen bei rund 13.500 € (0 %), 22.000 € (20 %), 36.400 € (30 %), 70.300 € (40 %), 104.500 € (48 %), darüber 50 % und ab 1 Mio. € 55 % (nach Rechtslage 2026, Einzelfall prüfen). Der Verkaufsgewinn unterliegt gesondert der ImmoESt von 30 %, ohne Progression und ohne Spekulationsfrist.

In der GmbH zahlt die Gesellschaft auf ihren Gewinn 23 % Körperschaftsteuer – auf Mietüberschüsse ebenso wie auf Verkaufsgewinne, eine ImmoESt gibt es dort nicht. Solange der Gewinn in der Gesellschaft bleibt (Thesaurierung), ist das die gesamte Belastung. Erst bei Ausschüttung an den Gesellschafter kommen 27,5 % Kapitalertragsteuer dazu. Zusammen ergibt das: 100 € Gewinn, 23 € KöSt, 77 € ausschüttbar, davon 21,18 € KESt, 55,83 € netto – eine Gesamtbelastung von rund 44,2 %.

Rechenbeispiel: 30.000 € Überschuss pro Jahr

Angenommen, drei vermietete Wohnungen erwirtschaften nach AfA, Zinsen und Kosten einen Überschuss von 30.000 € im Jahr. Der Eigentümer hat ein Gehalt von 60.000 €, der Überschuss fällt also weitgehend in die 40-Prozent-Stufe, der obere Teil in 48 %.

Die Lesart ist eindeutig: Wer das Geld privat braucht, gewinnt mit der GmbH nichts – bei 40 % Grenzsteuersatz zahlt er sogar mehr. Wer thesauriert, hat pro Jahr rund 6.000 bis 8.000 € mehr Kapital für die nächste Wohnung. Über zehn Jahre und mit der Hebelwirkung einer Finanzierung ist das ein zusätzliches Objekt. Die Steuer ist damit nicht gespart, sondern gestundet: Bei späterer Ausschüttung fallen die 27,5 % nach, nur eben auf einen größeren Vermögensstock.

Der Verkauf: 30 % gegen 44 %

Beim Exit dreht sich das Bild. Ein Veräußerungsgewinn von 100.000 € kostet privat 30.000 € ImmoESt. In der GmbH fallen 23.000 € KöSt an, und wenn der Erlös ausgeschüttet wird, weitere 21.175 € KESt – zusammen 44.175 €. Nur wer den Erlös in der Gesellschaft belässt und reinvestiert, bleibt bei 23 %. Für Anleger, die eine Wohnung als Baustein der Pensionsvorsorge halten und im Ruhestand verkaufen oder verzehren wollen, ist das ein Argument für das Privatvermögen.

Der Verkauf der GmbH-Anteile statt der Wohnung bringt keine Abhilfe: Der Gewinn aus dem Anteilsverkauf unterliegt 27,5 % KESt, und der Käufer zieht die in der Gesellschaft schlafende Steuerlast auf die stillen Reserven vom Preis ab. Auch der frühere Grunderwerbsteuer-Vorteil von Anteilsübertragungen ist weitgehend weg, wie der nächste Abschnitt zeigt.

Grunderwerbsteuer: Einbringung und Anteilsvereinigung

Eine bereits privat gehaltene Wohnung in die GmbH zu übertragen, ist teuer. Die Übertragung ist ein Tausch gegen Gesellschaftsrechte und damit eine Veräußerung: Auf die stillen Reserven fällt 30 % ImmoESt an, dazu Grunderwerbsteuer von 3,5 % zumindest vom Grundstückswert und 1,1 % Eintragungsgebühr. Bei einer Wohnung, die um 250.000 € gekauft wurde und heute 330.000 € wert ist, sind das grob 24.000 € ImmoESt und 12.000 bis 15.000 € Verkehrsteuern – ohne dass ein Euro Miete mehr fließt. Wer die Umsatzsteuer-Option gezogen hat, muss zudem die Vorsteuerberichtigung bedenken oder den Vorgang steuerpflichtig gestalten. Die GmbH-Variante gehört deshalb vor den Kauf, nicht danach.

Für Anteilsübertragungen gilt seit 1. Juli 2025 ein verschärftes Regime (nach Rechtslage 2026, Einzelfall prüfen): Werden mindestens 75 % der Anteile in einer Hand vereinigt oder wechseln innerhalb von sieben Jahren mindestens 75 % der Gesellschafter, löst das Grunderwerbsteuer aus. Bei einer Immobiliengesellschaft – und eine vermögensverwaltende GmbH mit Wohnungen ist genau das – beträgt sie 3,5 % vom Verkehrswert der Liegenschaften, nicht mehr 0,5 % vom Grundstückswert wie zuvor. Share Deals sind für kleine Immobilien-GmbHs damit kein Steuersparmodell mehr. Wer Anteile innerhalb der Familie überträgt, sollte die 75-Prozent-Schwelle und die Siebenjahresfrist im Blick behalten.

Was die GmbH jedes Jahr kostet

• Gründung: Stammkapital 10.000 € (mindestens 5.000 € einbezahlt), Notariatsakt und Firmenbucheintragung grob 1.500–3.000 €.
• Buchführung: Die GmbH ist immer bilanzierungspflichtig – doppelte Buchhaltung, Jahresabschluss, Körperschaftsteuererklärung, Offenlegung im Firmenbuch binnen neun Monaten (Zwangsstrafen bei Versäumnis). Steuerberater grob 2.500–5.000 € pro Jahr, je nach Zahl der Objekte.
• Mindestkörperschaftsteuer: 500 € pro Jahr, auch in Verlustjahren; sie wird auf spätere KöSt angerechnet.
• Geschäftsführung: Ein Gesellschafter-Geschäftsführer ohne Vergütung verursacht keine laufenden Kosten; sobald eine Vergütung fließt, kommen Lohnnebenkosten oder GSVG-Beiträge dazu.
• Bank: Kredite an die GmbH werden praktisch immer mit persönlicher Bürgschaft des Gesellschafters verlangt; die Haftungsbeschränkung ist gegenüber der Bank Theorie.

Rechnen Sie mit 3.000 bis 5.000 € Mehrkosten pro Jahr gegenüber dem Privatvermögen (Richtwerte 2026). Bei einem Grenzsteuersatz von 48 % und Thesaurierung spart die GmbH 25 Prozentpunkte – die Mehrkosten sind also erst ab rund 12.000 bis 20.000 € Jahresüberschuss überhaupt gedeckt. Zwischen 20.000 und 40.000 € ist die Bilanz knapp, darüber wird sie bei konsequenter Reinvestition positiv.

Ab welcher Größe die GmbH sinnvoll wird

Aus der Praxis ergeben sich vier Bedingungen, die zusammen erfüllt sein sollten:

1. Überschuss über rund 40.000 € pro Jahr und ein Grenzsteuersatz von 48 % oder mehr – also typischerweise ab vier bis sechs Wohnungen oder einem kleinen Zinshaus.
2. Thesaurierung statt Entnahme: Das Geld bleibt mindestens zehn Jahre in der Gesellschaft und finanziert weitere Objekte.
3. Kein Verkauf einzelner Wohnungen geplant – sonst kostet der Exit 44 statt 30 %.
4. Kauf direkt durch die GmbH, keine Einbringung bestehender Wohnungen.

Für den Einstieg mit der ersten Vorsorgewohnung spricht dagegen fast alles für das Privatvermögen: Die beschleunigte AfA und die Zinsen erzeugen in den ersten Jahren oft Verluste, die privat sofort das Gehalt entlasten, in der GmbH aber nur vorgetragen werden. Die Vorsteuer-Option funktioniert in beiden Welten gleich, und die Liebhabereiprüfung gilt auch für Körperschaften.

Die vermögensverwaltende GmbH im Detail

Eine GmbH, die ausschließlich eigene Wohnungen vermietet, braucht keine Gewerbeberechtigung und ist nicht Mitglied der Wirtschaftskammer. Ihre Einkünfte sind kraft Rechtsform Einkünfte aus Gewerbebetrieb, was drei praktische Folgen hat: Erstens gelten für die Gebäude-AfA 1,5 % bei Wohnzwecken (2,5 % bei anderen Nutzungen), die beschleunigte AfA für Anschaffungen seit 2020 steht auch der GmbH zu. Zweitens ist die 25-Prozent-Grenze bei Instandsetzungen gleich wie privat, Instandsetzung wird aber auch hier auf 15 Jahre verteilt. Drittens ist der Grundanteil nach denselben Regeln wie im Privatvermögen abzuspalten (siehe Grundanteil und Gebäudeanteil).

Zwei Fallen sind zu beachten. Nutzt der Gesellschafter oder ein Angehöriger eine Wohnung der GmbH selbst, muss die Miete fremdüblich sein – sonst liegt eine verdeckte Ausschüttung vor, bei besonders repräsentativen Objekten spricht das Finanzamt der Gesellschaft die Wohnung als außerbetriebliches Vermögen ganz ab. Und: Verluste der GmbH sind nur zu 75 % des Jahresgewinns mit Vorträgen verrechenbar, der Rest wandert ins nächste Jahr.

Ob in Ihrem Fall die Gesellschaft oder das Privatvermögen vorne liegt, hängt vom Grenzsteuersatz, vom Entnahmebedarf und von der Haltedauer ab – diese Rechnung und die Gestaltung von Gesellschaftsvertrag und Finanzierung gehören zum Steuerberater und zum Notar, nicht in eine Faustregel.

Die Renditewirkung beider Varianten – mit Ihrem Grenzsteuersatz und Ihrer Finanzierung – rechnen Sie mit dem Anlegerrechner durch. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Neubauprojekte und Paketangebote unserer Bauträger-Partner vor der öffentlichen Vermarktung, darunter Off-Market-Objekte, die sich für den Portfolio-Aufbau in einer Gesellschaft eignen.

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