Finanzierung · Österreich und Deutschland
Von der ersten zur dritten Anlegerwohnung: Beleihungsreserve, Cashflow-Regel und ein Zeitplan über 15 Jahre
Die zweite Anlegerwohnung ist leichter zu finanzieren als die erste, die dritte schwerer als die zweite. Dazwischen liegt eine Rechnung, die viele Anleger nicht führen: Wie viel Beleihungsreserve die erste Wohnung nach fünf Jahren aufgebaut hat, wie viel Zuschuss das Einkommen für alle Wohnungen zusammen trägt und wie die Bank drei Kredite auf einmal bewertet. Dieser Artikel zeigt einen Zeitplan über 15 Jahre mit nachgerechneten Zahlen, eine Cashflow-Regel und die Streuung zwischen Wertanlage und Renditeobjekt.
Die Ausgangslage: Wohnung 1 im Jahr null
Wir starten mit der Wohnung aus Finanzierung der Anlegerwohnung: Neubau, 58 m², Kaufpreis netto 250.000 €, Kredit 200.000 € als Annuität über 30 Jahre bei 3,5 %, Rate rund 898 €. Die Wohnung bringt 754 € Nettomiete, nach Verwaltung und Rücklage bleiben rund 650 €; der Zuschuss liegt bei rund 250 € brutto, in den ersten Jahren nach Steuer bei rund 50 €. Eingesetztes Eigenkapital rund 68.000 € inklusive Nebenkosten.
Zwei Größen entwickeln sich ab diesem Tag in Ihre Richtung: Die Restschuld sinkt mit jeder Rate, der Wert steigt – wir rechnen konservativ mit 2 % pro Jahr, das ist unter der langfristigen Inflationsrate und weit unter dem, was Wien oder München zwischen 2010 und 2022 gezeigt haben. Die Differenz zwischen beiden ist Ihre Beleihungsreserve.
Beleihungsreserve: Das Eigenkapital der nächsten Wohnung
Banken beleihen eine vermietete Wohnung bis grob 80 % ihres Verkehrswerts. Beleihungsreserve = Verkehrswert × 0,8 − Restschuld. Was darüber liegt, kann als Zusatzsicherheit für den nächsten Kredit dienen – ohne dass Sie neues Bargeld brauchen.
| Zeitpunkt | Wert bei 2 % p. a. | 80 % Beleihung | Restschuld (Annuität 30 J., 3,5 %) | Beleihungsreserve |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 0 | 250.000 € | 200.000 € | 200.000 € | 0 € |
| Jahr 5 | rund 276.000 € | rund 220.800 € | rund 179.400 € | rund 41.400 € |
| Jahr 10 | rund 304.700 € | rund 243.800 € | rund 154.900 € | rund 88.900 € |
| Jahr 15 | rund 336.500 € | rund 269.200 € | rund 125.600 € | rund 143.500 € |
Nach fünf Jahren steht Reserve für die Nebenkosten und einen Teil des Eigenkapitals der zweiten Wohnung bereit, nach zehn Jahren für die dritte. Zwei Einschränkungen: Die Bank verlangt für die Beleihung eine aktuelle Bewertung, die sie selbst beauftragt und die unter dem Angebotsmedian liegen kann. Und eine Wohnung, die als Zusatzsicherheit für eine zweite dient, ist erst wieder frei, wenn beide Kredite entsprechend getilgt sind – wer Wohnung 1 verkaufen will, muss Wohnung 2 vorher neu besichern.
Die Cashflow-Regel
Die Beleihungsreserve löst das Eigenkapitalproblem, nicht das Liquiditätsproblem. Jede Wohnung mit 20 bis 30 % Eigenkapital verlangt 2026 einen monatlichen Zuschuss, und drei Zuschüsse addieren sich. Drei Regeln, die den Bestand tragfähig halten:
- Zinsdeckung je Wohnung über 1,1: Die verfügbare Miete muss die Zinsen jeder Wohnung decken, nicht nur die Rate abzüglich Steuer. Bei 650 € Miete und rund 583 € Zinsen im ersten Jahr liegt Wohnung 1 bei rund 1,1. Eine Wohnung, deren Miete die Zinsen nicht trägt, ist eine Wette auf Wertsteigerung, keine Anlage.
- Summe der Bruttozuschüsse unter 15 % des Haushaltsnettoeinkommens: Bei 4.000 € netto sind das 600 € – Platz für zwei Wohnungen mit je 250 €, nicht für drei, solange das Einkommen nicht wächst oder Wohnung 3 mehr Eigenkapital bekommt. Die Steuerersparnis rechnen Sie hier bewusst nicht ein; sie kommt erst mit der Veranlagung und sinkt, sobald die beschleunigte AfA ausläuft.
- Liquiditätsreserve sechs Monatsraten je Wohnung: Bei drei Wohnungen mit rund 900 € Rate sind das rund 16.000 €, die nicht als Eigenkapital der nächsten Wohnung dienen. Leerstand und Sanierung kommen selten einzeln.
Die Indexierung arbeitet für Sie: Bei 2 % Wertsicherung liegt die Miete von Wohnung 1 nach fünf Jahren bei rund 832 €, nach zehn bei rund 919 € und nach fünfzehn bei rund 1.015 € – bei unveränderter Rate. Der Zuschuss von Wohnung 1 ist im Jahr 10 verschwunden; genau dann ist Platz für Wohnung 3.
Zeitplan über 15 Jahre
| Jahr | Schritt | Eigenkapital-Quelle | Kredite gesamt | Raten gesamt (rund) |
|---|---|---|---|---|
| 0 | Wohnung 1, Neubau Graz oder Linz, 250.000 € netto | rund 68.000 € Bargeld | 200.000 € | 898 € |
| 5 | Wohnung 2, Bestand Wien oder Neubau Nürnberg, rund 280.000 € | Beleihungsreserve rund 41.000 € + rund 40.000 € Bargeld | rund 400.000 € | rund 1.800 € |
| 10 | Wohnung 3, Bestand Linz oder Klagenfurt, rund 220.000 € | Beleihungsreserve beider Wohnungen, Kredit nur 150.000 € | rund 480.000 € | rund 2.400 € |
| 15 | Konsolidierung: Wohnung 1 zur Hälfte getilgt, Mieten rund 2.800 € | – | rund 400.000 € | rund 2.400 € |
Die Mieten decken im Jahr 15 die Raten aller drei Wohnungen; ab hier trägt sich der Bestand aus sich selbst und baut weiter Tilgung auf. Wer mit 40 kauft, hat mit 55 drei Wohnungen, die ihn nichts mehr kosten, und mit 65 zwei davon schuldenfrei – das ist der Kern der Rechnung in Anlegerwohnung als Pensionsvorsorge.
Streuung: Wertanlage und Renditeobjekt
Zwei Wohnungstypen ergänzen sich in einem Bestand. Die Wertanlage in Wien oder München bringt brutto nur 2,5 bis 3,5 %, dafür stabile Nachfrage, geringes Leerstandsrisiko und die historisch höchste Wertentwicklung. Das Renditeobjekt in Linz, Klagenfurt, Nürnberg oder Augsburg bringt 3 bis 4,5 % brutto und einen kleineren Zuschuss, dafür weniger Wertsteigerung und einen Mietermarkt, der auf Konjunktur reagiert.
| Stadt (Angebotsmediane 2026, Richtwerte) | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² netto | Bruttorendite | Rolle im Bestand |
|---|---|---|---|---|
| Wien Bestand | 3.600–6.000 | 14–17 | 2,5–4 % | Wertanlage |
| München | 8.000–10.000 | 20–24 | 2,5–3 % | Wertanlage |
| Graz Bestand | 3.500–4.500 | rund 13 | 3–4 % | Mischung |
| Linz | 3.500–4.500 | 10–14 | 3–4,5 % | Rendite |
| Nürnberg | 4.200–5.200 | 12–14 | 3–3,5 % | Rendite |
| Klagenfurt | 3.200–4.200 | 10–12 | 3,5–4,5 % | Rendite |
Eine Faustregel für drei Wohnungen: eine Wertanlage, zwei Renditeobjekte. Die Wertanlage trägt das Portfolio in der Bewertung, die Renditeobjekte im Cashflow. Wer nur Wertanlagen kauft, hat drei Zuschüsse und braucht ein hohes Einkommen; wer nur Renditeobjekte kauft, hat wenig Beleihungsreserve für die nächste Wohnung. Die Standortkriterien im Detail: Lagekriterien für Anlegerwohnungen.
Klumpenrisiko: Was nie doppelt sein sollte
Zwei Wohnungen im selben Haus sparen Verwaltungsaufwand und verdoppeln jedes Risiko: eine Sanierung, ein Hausverwalter, eine Eigentümergemeinschaft, ein Baujahr. Zwei Wohnungen vom selben Bauträger teilen das Risiko seiner Insolvenz während der Bauphase und Gewährleistungsfragen danach. Zwei Wohnungen mit derselben Mieterzielgruppe – etwa Studenten am selben Campus – hängen an einer Hochschule. Und drei Kredite bei derselben Bank mit variablem Zins sind ein einziger Zinsschock.
Die Gegenregel: verschiedene Häuser, mindestens zwei Städte, gemischte Mieterstruktur, mindestens zwei Banken ab der dritten Wohnung und eine Mischung aus fixem und variablem Zins (Fixzins oder variabel). Ein zweites Land – Österreich und Süddeutschland – streut zusätzlich das Rechts- und Steuerrisiko, verlangt aber zwei Steuererklärungen und die Kenntnis zweier Mietrechte.
Bankgespräch mit Bestand
Ab der zweiten Wohnung rechnet die Bank Ihre gesamte Haushaltsrechnung neu. Mieteinnahmen zählen dabei nur mit einem Sicherheitsabschlag, meist 70 bis 80 %, und alle bestehenden Raten stehen auf der Ausgabenseite. Bei 4.000 € Nettoeinkommen, drei Raten von zusammen rund 2.700 € und Mieten von rund 2.500 €, die zu 70 % angerechnet werden, liegt die Schuldendienstquote bei rund 47 % – über der gängigen Grenze von 40 %. Die dritte Wohnung geht dann nur mit weniger Kredit (die 150.000 € im Zeitplan), längerer Laufzeit oder gestiegenem Einkommen. Dass die Bank so rechnet, ist kein Misstrauen, sondern der Stress-Test, den Sie selbst führen sollten.
Was das Gespräch erleichtert: eine Bestandsübersicht mit Wert, Restschuld, Miete und Mietvertragsdauer je Wohnung, die letzten Steuererklärungen mit den Einkünften aus Vermietung, aktuelle Mietverträge und Kontoauszüge, aus denen die Mieteingänge hervorgehen. Und eine zweite Bank im Gespräch – ab der dritten Wohnung sind Sie ein Kunde mit Bestand, nicht mehr ein Antragsteller.
Steuerlich kommen ab der dritten Wohnung zwei Grenzen in Sicht: In Österreich die Kleinunternehmergrenze von 55.000 € netto Jahresumsatz, unter der Sie bei Vorsorgewohnungen zur Regelbesteuerung optieren müssen, um die Vorsteuer zu behalten; in Deutschland die Drei-Objekt-Grenze, nach der mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel gelten. Beides und die Frage, ob Ihr Bestand irgendwann in eine Gesellschaft gehört, klären Sie mit dem Steuerberater. Wie Sie die Rendite jeder einzelnen Wohnung sauber vergleichen, steht in Rendite der Anlegerwohnung berechnen.
Welche Rate und welcher Zuschuss für Ihre nächste Wohnung anfallen, rechnet der Anlegerrechner mit Ihrem Eigenkapital und Ihrer Beleihungsreserve. Im Anlegerprofil hinterlegen Sie Städte und Wohnungstyp, die in Ihrem Bestand noch fehlen – und erhalten passende Objekte, auch Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner vor dem öffentlichen Verkaufsstart.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für die zweite Anlegerwohnung?
Rechnerisch wieder rund 20 % plus Nebenkosten. Ein Teil kann aus der Beleihungsreserve der ersten Wohnung kommen: Nach fünf Jahren liegt sie im Beispiel bei rund 41.400 € (Wert 276.000 € × 0,8 − Restschuld 179.400 €). Die Bank verlangt dafür eine eigene Bewertung und besichert die zweite Wohnung zusätzlich auf der ersten.
Wie viele Anlegerwohnungen trägt mein Einkommen?
Faustregel: Die Summe der Bruttozuschüsse aller Wohnungen sollte 15 % des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen, und jede Wohnung muss ihre Zinsen aus der Miete decken. Bei 4.000 € netto und rund 250 € Zuschuss je Wohnung sind das zwei Wohnungen; die dritte braucht mehr Eigenkapital, gestiegene Mieten oder höheres Einkommen.
Soll ich in einer Stadt bleiben oder streuen?
Streuen: eine Wertanlage in Wien oder München, zwei Renditeobjekte in Linz, Klagenfurt, Nürnberg oder Augsburg. Nie zwei Wohnungen im selben Haus, nicht alle beim selben Bauträger, nicht alle Kredite bei einer Bank mit variablem Zins. Ein zweites Land streut zusätzlich, verlangt aber zwei Steuererklärungen.
Wie bewertet die Bank meinen Bestand bei der dritten Wohnung?
Sie rechnet alle Raten gegen Einkommen plus Mieten, die nur mit 70 bis 80 % angesetzt werden, und will die Schuldendienstquote unter rund 40 % sehen. Bereiten Sie eine Bestandsübersicht mit Wert, Restschuld, Miete und Vertragsdauer je Wohnung vor, dazu Steuererklärungen und Mietverträge, und sprechen Sie ab der dritten Wohnung mit einer zweiten Bank.
Ab wann trägt sich das Portfolio selbst?
Im Beispiel nach rund 15 Jahren: Die Mieten der drei Wohnungen liegen dann bei rund 2.800 € und decken die Raten von rund 2.400 €. Die Indexierung hebt die Mieten bei 2 % pro Jahr in 15 Jahren um rund ein Drittel, während die Raten unverändert bleiben.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
