Anlegerwohnung kaufen mit 50, 55 oder 60: Wie die Laufzeit zum Pensionsantritt passt und was die Bank verlangt

Was sich mit dem Alter an der Rechnung ändert

Der Anlegerkredit unterscheidet sich vom Eigenheimkredit in einem Punkt, der mit 50 entscheidend wird: Die Wohnung erzeugt Einkommen. Ein Eigenheim muss aus dem Erwerbseinkommen abbezahlt sein, bevor dieses wegfällt. Eine Anlegerwohnung zahlt ihre Rate zu einem großen Teil aus der Miete, und die Miete läuft weiter, wenn Sie in Pension gehen. Deshalb akzeptieren Banken Laufzeiten, die über den Pensionsantritt hinausreichen – nicht aus Großzügigkeit, sondern weil die Haushaltsrechnung mit Pension plus Miete aufgeht.

Drei Dinge werden trotzdem enger. Erstens die Laufzeit: 30 oder 35 Jahre sind mit 55 nicht mehr verhandelbar, 15 bis 20 Jahre die Regel. Kürzere Laufzeit heißt höhere Rate bei gleichem Kredit. Zweitens der Zinsabzug: Bei kürzerer Laufzeit fällt weniger Zins an, also ist weniger absetzbar – der steuerliche Hebel der Anlegerwohnung schrumpft. Drittens der Zeitraum für Wertsteigerung und Indexierung, die bei jungen Anlegern den Zuschuss über die Jahre auffressen. Wer mit 60 kauft, hat diese Zeit nicht und braucht deshalb eine Wohnung, die sich näher am ersten Tag rechnet.

Drei Einstiegsalter, ein Pensionsantritt mit 65

Wir rechnen mit der Wohnung aus Finanzierung der Anlegerwohnung: Neubau, 250.000 € netto, 754 € Nettomiete, rund 650 € nach Verwaltung und Rücklage verfügbar, Zins 3,5 %. Rate = Kreditsumme × Monatszins ÷ (1 − (1 + Monatszins) hoch minus Anzahl der Raten). Das Eigenkapital steigt mit dem Alter, weil die Bank es so verlangt und weil es die Rate in die Nähe der Miete bringt.

Die Tabelle zeigt den Zielkonflikt: Schuldenfrei mit 65 (Variante B) heißt in allen drei Fällen einen Zuschuss von rund 800 € und mehr aus dem Erwerbseinkommen – das ist für viele Fünfzigjährige mit abbezahltem Eigenheim und hohem Einkommen tragbar, für Sechzigjährige selten. Variante A lässt die Wohnung mit rund 210 bis 510 € Zuschuss laufen und nimmt eine Restschuld in die Pension mit, die die Miete dann selbst bedient: Mit 65 liegt die indexierte Miete bei 2 % Wertsicherung im Fall 55/A bei rund 790 € gegen eine Rate von 870 €, im Fall 60/A bei rund 720 € gegen 858 €. Der Zuschuss aus der Pension liegt in beiden Fällen unter 150 € und sinkt weiter.

Was die Bank verlangt

• Laufzeitende: Die meisten österreichischen Banken setzen ein Höchstalter bei Kreditende zwischen 75 und 80 Jahren, einige rechnen bei nachweislich tragender Miete darüber hinaus. Deutsche Banken sind konservativer und wollen die Rate aus der Haushaltsrechnung mit Renteneinkommen dargestellt sehen; die Sollzinsbindung von 10 oder 15 Jahren endet dann oft nahe am Ruhestand, und die Anschlussfinanzierung ist neu zu verhandeln.
• Pensionsnachweis: Ab etwa 55 verlangt die Bank den Pensionskontoauszug oder die Renteninformation, um das Einkommen nach dem Erwerbsleben abzubilden. Ein Einkommensknick von 40 % ist normal; die Rate muss auch danach tragbar sein.
• Ablebensversicherung: Bei Laufzeiten über den Pensionsantritt hinaus ist eine Risikoablebensversicherung in Höhe der Restschuld Standard, in Deutschland als Risikolebensversicherung. Die Prämie hängt von Alter, Gesundheit und Rauchverhalten ab und liegt für 150.000 € Deckung mit 55 grob bei 40 bis 90 € im Monat, mit 60 deutlich darüber – das gehört in die Rechnung des Zuschusses. Alternativ akzeptieren manche Banken eine bestehende Er- und Ablebensversicherung oder Depotwerte als Sicherheit.
• Eigenkapital: 30 bis 50 % statt 20 %. Nicht nur als Sicherheit, sondern weil die Bank die Rate in der Nähe der Miete sehen will, wenn das Erwerbseinkommen in Sichtweite endet.
• Nachfolgeregelung: Wer übernimmt Wohnung und Kredit? Eine kurze Antwort darauf – Kinder, Ehepartner, geplanter Verkauf – erleichtert das Gespräch, weil die Bank dieselbe Frage intern beantworten muss.

Der Klassiker ab 50: Endfällig mit fälliger Vorsorge

Viele Anleger über 50 haben Vermögen, das zu einem festen Zeitpunkt frei wird: eine Er- und Ablebensversicherung mit Ablauf 65, eine Abfertigung alt, ein Bausparvertrag, eine Betriebspension mit Kapitaloption. Das ist die Konstellation, für die der endfällige Kredit gebaut ist: Sie zahlen bis zum Pensionsantritt nur Zinsen – bei 150.000 € und 3,5 % rund 438 € im Monat, weniger als die Miete –, setzen die vollen Zinsen ab und tilgen am Tag der Fälligkeit in einem Betrag. Die Wohnung ist mit 65 schuldenfrei, ohne dass ein Zuschuss aus dem Einkommen nötig war. Voraussetzung: Der Tilgungsträger ist vertraglich fix und nicht kursabhängig; ein Fondssparplan, der mit 64 einen Crash erlebt, ist mit 50 kein Plan mehr, sondern ein Risiko. Die Rechnung zu beiden Formen steht in Endfällig oder Annuität.

Schuldenfreiheit als Ziel – oder Rate aus der Miete?

Zwei Denkschulen. Die erste sagt: In der Pension keine Schulden, die Miete ist Zusatzpension. Dafür sprechen Ruhe, Unabhängigkeit vom Zinsniveau und die Möglichkeit, die Wohnung ohne Bank zu vererben oder zu verkaufen. Der Preis ist ein hoher Zuschuss in den letzten Erwerbsjahren – genau in der Zeit, in der Sie vielleicht auch weniger arbeiten wollen.

Die zweite sagt: Die Wohnung soll sich aus der Miete tragen, die Restschuld ist Sache des Mieters. Dafür spricht, dass die Miete indexiert ist, die Rate nicht, und dass Zinsen bis zum letzten Tag absetzbar bleiben. Der Preis ist ein Kredit im Alter von 75, ein Zinsänderungsrisiko in der Pension und die Frage, wer den Kredit übernimmt, wenn etwas passiert. Fixzins über die gesamte Restlaufzeit ist bei dieser Variante keine Option, sondern Pflicht (Fixzins oder variabel).

Ein Mittelweg, der in der Praxis oft gewählt wird: Annuität über 20 Jahre mit vertraglichem Sondertilgungsrecht. Die Rate bleibt moderat, und Abfertigung, Erbschaft oder frei gewordenes Vermögen tilgen den Rest, wenn sie da sind – in Österreich beim variablen Zins kostenlos, beim Fixzins mit höchstens 1 % Pönale.

Übergabe an die Kinder

Wer mit 55 kauft, denkt bei der Wohnung häufig schon an die nächste Generation. Drei Wege, die sich in Steuer und Kontrolle unterscheiden:

• Vererben: In Österreich gibt es keine Erbschaftsteuer, aber Grunderwerbsteuer nach Stufentarif vom Grundstückswert (0,5 % bis 250.000 €, 2 % bis 400.000 €, darüber 3,5 %) plus Eintragungsgebühr. In Deutschland gilt ein Freibetrag von 400.000 € je Kind, darüber Erbschaftsteuer nach Steuerklasse I. Ein laufender Kredit geht mit über und ist bei der Bewertung abzugsfähig.
• Schenken mit Fruchtgenuss: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber die Mieteinnahmen und tragen die Kosten. In Deutschland heißt das Nießbrauch und mindert den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich. In Österreich ist zu klären, wer die AfA geltend machen darf und ob während des zwanzigjährigen Vorsteuer-Berichtigungszeitraums eine Korrektur anfällt – das gehört vor der Übergabe zum Steuerberater, nicht danach.
• Verkaufen und Erlös übertragen: In Österreich fallen 30 % ImmoESt auf den Gewinn an, ohne Frist. In Deutschland ist der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei – wer mit 60 kauft, verkauft mit 70 ohne Steuer auf den Wertzuwachs. Details in ImmoESt beim Verkauf.

Für alle drei Wege gilt: Die Bank muss einem Eigentümerwechsel bei laufendem Kredit zustimmen, und die Kinder müssen die Bonität für die Übernahme mitbringen. Wer die Übergabe plant, wählt daher eher die kürzere Laufzeit oder den endfälligen Kredit mit fixem Tilgungsträger, damit die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe lastenfrei ist. Die steuerliche und erbrechtliche Ausgestaltung – Pflichtteile, Ausgleichszahlungen an Geschwister, Fruchtgenussvertrag – gehört zu Steuerberater und Notar; dieser Artikel ersetzt diese Beratung nicht.

Welche Rate und welcher Zuschuss sich bei Ihrem Alter, Eigenkapital und Ihrer Wunschlaufzeit ergeben, rechnet der Anlegerrechner. Im Anlegerprofil hinterlegen Sie Zeithorizont und Ziel – schuldenfrei mit 65 oder Zusatzpension aus der Miete – und erhalten Objekte, die dazu passen, auch Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner vor dem öffentlichen Verkaufsstart.

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