Anlegerwohnung in der Bezirksstadt: 4 bis 5 % Rendite in B- und C-Lagen, und was sie kosten

Warum die Rendite in der Bezirksstadt höher ist

Die Rendite einer Anlegerwohnung ist das Verhältnis von Jahresnettomiete zu Kaufpreis. In den Landeshauptstädten haben sich die Kaufpreise von 2010 bis 2022 etwa verdoppelt, die Mieten sind im selben Zeitraum um grob 40 bis 50 % gestiegen. In Bezirksstädten war der Preisanstieg flacher, weil weniger Eigennutzer und kaum institutionelle Käufer im Markt waren. Die Mieten folgen dagegen dem regionalen Einkommen und der Nachfrage von Pendlern, Studierenden und Beschäftigten im Krankenhaus oder im Leitbetrieb, und die liegen näher an den Werten der Großstadt als der Kaufpreis.

Konkret: Eine Bestandswohnung mit 55 m² kostet in Leoben 2026 grob 2.400 bis 3.000 €/m², also rund 150.000 €. Vermietet wird sie für etwa 8,50 bis 10 €/m² netto, rund 6.000 € im Jahr. Das ergibt eine Bruttorendite von etwa 4 %, mit gutem Einkauf 4,5 bis 5 %. Dieselbe Wohnung in Graz kostet rund 220.000 € und bringt etwa 8.500 € Miete: 3,9 % brutto, aber mit deutlich mehr Interessenten je Inserat. Der Unterschied von einem halben bis einem Prozentpunkt ist die Prämie, die der Markt für die geringere Liquidität zahlt. Wie Sie Brutto- und Nettorendite korrekt rechnen, steht in Rendite berechnen.

Die Risiken, die die höhere Rendite bezahlt

Nachfrage hängt an wenigen Adressen. In Kapfenberg oder Steyr bestimmen zwei bis drei Arbeitgeber, ob in fünf Jahren mehr oder weniger Menschen eine Wohnung suchen. Ein Standortabbau trifft den Mietmarkt sofort, weil die Betroffenen abwandern oder in günstigere Gemeindewohnungen ausweichen. In Wien oder Graz gibt es diesen Einzelabhängigkeits-Effekt nicht.

Längerer Leerstand bei Mieterwechsel. In der Landeshauptstadt ist eine gepflegte Zweizimmerwohnung in zwei bis drei Wochen neu vermietet. In der Bezirksstadt sind vier bis acht Wochen normal, im Winter länger. Rechnen Sie in der Kalkulation mit einem Monat Leerstand pro Mieterwechsel und einem Wechsel alle drei bis vier Jahre, siehe Leerstand, Rücklagen, Betriebskosten.

Liquidität beim Verkauf. Das ist der unterschätzte Punkt. Anlegerwohnungen in Bezirksstädten kaufen fast nur regionale Anleger oder Eigennutzer, die zufällig genau diese Wohnung suchen. Die Vermarktungsdauer liegt 2026 grob bei sechs bis zwölf Monaten statt zwei bis vier in Graz oder Linz, und wer schnell verkaufen muss, gibt 10 bis 15 % nach. Wer eine Bezirksstadt kauft, sollte einen Anlagehorizont von mindestens 15 Jahren haben und nicht auf den Wiederverkauf als Ausstieg angewiesen sein.

Geringere Wertsteigerung. Die Bodenpreise in Bezirksstädten steigen langsamer, weil Bauland vorhanden ist. Die Gesamtrendite kommt hier aus dem laufenden Ertrag, nicht aus dem Verkauf. Das ist kein Nachteil, wenn Sie es einpreisen, siehe Anlegerwohnung als Pensionsvorsorge.

Vier Kriterien, die eine tragfähige Bezirksstadt ausmachen

1. Krankenhaus mit Schwerpunktversorgung. Ein Landeskrankenhaus beschäftigt 1.000 bis 3.000 Personen, davon viele im Turnusdienst, die eine Wohnung in Gehnähe suchen und regelmäßig wechseln. Das ist der stabilste Mieterkreis überhaupt: Leoben, Villach, Steyr, Wels, Krems, Feldkirch und Kufstein haben ihn.
2. Fachhochschule oder Universität. Die Montanuniversität Leoben, die FH Kärnten in Villach, der FH-Campus in Wels, Steyr, Kapfenberg oder Kufstein und die IMC FH plus Donau-Universität in Krems bringen jedes Jahr einige hundert bis tausend neue Studierende, die kleine Wohnungen brauchen. Achten Sie auf Studierendenzahlen, die wachsen oder stabil sind.
3. Bahnanschluss mit Taktverkehr in die Landeshauptstadt. Wels liegt 15 Minuten von Linz, Kapfenberg und Leoben rund 50 bis 60 Minuten von Graz, Krems eine Stunde von Wien, Kufstein 40 Minuten von Innsbruck und ähnlich weit von Rosenheim. Der Pendlerverkehr sorgt für Mieter, die in der Großstadt arbeiten und hier günstiger wohnen. Ohne Bahn bleibt nur der lokale Markt.
4. Mehrere Leitbetriebe statt eines. Villach hat Infineon und den Technologiepark plus Tourismus und Verwaltung. Wels hat Messe, Handel, Industrie und Logistik. Steyr hängt stark an BMW und Industrie, Kapfenberg an voestalpine und Böhler. Je breiter die Arbeitgeberbasis, desto geringer das Klumpenrisiko.

Ein fünftes Kriterium ist die Bevölkerungsentwicklung der letzten zehn Jahre. Villach, Wels, Krems, Kufstein und Feldkirch wachsen, Leoben und Kapfenberg schrumpfen leicht oder stagnieren. Schrumpfung heißt nicht automatisch Verlust, aber sie schließt Wertsteigerung als Ertragsquelle aus und verlangt einen niedrigen Einkaufspreis. Allgemeine Lagekriterien: Lage-Kriterien für die Anlegerwohnung.

Acht Bezirksstädte 2026 im Vergleich

Alle Werte sind grobe Angebotsmediane 2026 mit Stand September, keine Kaufvertragspreise; in kleineren Städten schwanken sie stärker, weil wenige Angebote den Median bewegen. Kufstein und Feldkirch sind der Sonderfall: Bezirksstädte mit Großstadtpreisen, weil die Nähe zu Bayern beziehungsweise zur Schweiz und knappes Bauland die Nachfrage treiben. Dort liegt die Rendite auf Innsbrucker Niveau, die Wertstabilität aber auch. Wer 4 bis 5 % sucht, findet sie in der Obersteiermark und in Oberösterreich, nicht im Westen.

Neubau oder Bestand in der Bezirksstadt

Bauträger errichten in Bezirksstädten 2026 nur noch wenig frei finanzierten Neubau, weil der erzielbare Verkaufspreis von grob 4.000 bis 4.800 €/m² die Baukosten kaum deckt. Wo Neubau angeboten wird, liegt die Bruttorendite deshalb meist bei 3 bis 3,5 %, also nicht über der Landeshauptstadt. Der Renditevorteil der Bezirksstadt entsteht fast ausschließlich im Bestand: Wohnungen der Baujahre 1970 bis 2000 mit brauchbarem Energieausweis, gepflegter Eigentümergemeinschaft und ausreichender Rücklage. Hier zählt der HWB mehr als in der Großstadt, weil Mieter mit niedrigerem Einkommen stärker auf die Heizkosten schauen und die EU-Gebäuderichtlinie den schlechtesten Bestand bis 2030 und 2033 zur Sanierung zwingt. Zum Vergleich der Varianten: Neubau oder Bestand.

Steuerlich ändert sich gegenüber der Landeshauptstadt eines: In Städten unter 100.000 Einwohnern gilt für die AfA ein pauschaler Grundanteil von 30 % statt 40 %, sofern der Baulandpreis nicht über 400 €/m² liegt. Der Gebäudeanteil ist also höher, die jährliche Abschreibung von 1,5 % greift auf einer breiteren Basis. Wie das im Einzelfall auszulegen ist, klärt Ihr Steuerberater am konkreten Objekt.

Für wen die Bezirksstadt passt

• Anleger, die den laufenden Ertrag brauchen, etwa als Ergänzung der Pension, und den Wiederverkauf nicht einplanen.
• Anleger mit Bezug zur Region, die die Wohnung selbst zeigen, den Hausverwalter kennen und den lokalen Markt einschätzen können.
• Anleger, die bereits eine oder zwei Wohnungen in einer Landeshauptstadt halten und die Rendite des Portfolios anheben wollen, ohne alles auf einen Markt zu setzen.

Nicht geeignet ist die Bezirksstadt für den ersten Kauf ohne Ortskenntnis, für kurze Anlagehorizonte unter zehn Jahren und für Anleger, die die Wohnung aus der Distanz ohne Hausverwaltung betreuen wollen. Wer sich die Verwaltung abnehmen lassen will, findet die Optionen in Hausverwaltung, Mietenpool, Vermietungsgarantie.

Wenn Sie im Anlegerprofil Budget, Zielregion und gewünschte Rendite hinterlegen, erhalten Sie Objekte aus Bezirksstädten und Landeshauptstädten vor der Veröffentlichung, darunter Off-Market-Wohnungen aus dem Bestand unserer Partner. Ob 4,5 % in Leoben oder 3,5 % in Graz nach Zinsen, Leerstand und Steuer für Sie besser rechnen, zeigt der Rechner in wenigen Minuten.

Häufige Fragen