Anlegerwohnung in Österreich für deutsche Käufer: Grundverkehr, Abwicklung, Steuern und Zeitplan

Grundverkehr: EU-Bürger sind gleichgestellt

Der Grundverkehr ist in Österreich Landessache. Für Staatsangehörige eines EU-Mitgliedstaats gilt in allen Bundesländern die Gleichstellung mit Inländern – die früher nötige Ausländergrundverkehrsgenehmigung entfällt. In der Praxis verlangen die Grundverkehrsbehörden je nach Land eine Erklärung oder eine Negativbestätigung, die der Vertragserrichter mit dem Grundbuchsgesuch einbringt. Für eine Eigentumswohnung in Wien, Graz, Linz oder Klagenfurt ist das eine Formalie.

Die eigentliche Hürde liegt woanders: beim Freizeitwohnsitz. Tirol, Salzburg und Vorarlberg beschränken die Nutzung von Wohnungen als Zweit- oder Ferienwohnsitz streng, teils mit Widmungsvorbehalt, Erklärungspflicht und Abgaben, in Salzburg zusätzlich mit Zweitwohnsitz-Abgaben und Kontrollen. Für eine dauerhaft an Hauptmieter vermietete Anlegerwohnung ist das unproblematisch – die Wohnung dient ja der Wohnversorgung. Problematisch wird es, sobald Sie selbst zeitweise einziehen oder kurzzeitvermieten wollen. In diesen drei Bundesländern gehört die Widmung des Objekts vor dem Kaufanbot geprüft, nicht danach.

Die Abwicklung: Treuhänder statt Notar allein

In Deutschland beurkundet der Notar, in Österreich errichtet ein Rechtsanwalt oder Notar den Kaufvertrag und wickelt ihn als Treuhänder ab. Der Ablauf unterscheidet sich in drei Punkten von dem, was Sie kennen:

• Keine Beurkundung des ganzen Vertrags nötig. Für die Grundbuchseintragung genügt die notariell oder gerichtlich beglaubigte Unterschrift der Vertragsparteien. Die Beglaubigung kann auch ein deutscher Notar vornehmen; ob eine Überbeglaubigung nötig ist, klärt der Vertragserrichter (nach Rechtslage 2026).
• Treuhandkonto. Der Kaufpreis geht auf ein Anderkonto des Treuhänders, gesichert über die Treuhandeinrichtung der Rechtsanwalts- oder Notariatskammer. Ausgezahlt wird erst, wenn die Lastenfreistellung gesichert und der Eigentumsübergang im Grundbuch angemerkt ist.
• Rangordnung. Üblich ist eine Rangordnungsanmerkung für die beabsichtigte Veräußerung; sie sichert Ihren Rang für ein Jahr, auch wenn die Eintragung länger dauert.

Grunderwerbsteuer (3,5 %) und Grundbuchseintragungsgebühr (1,1 %) berechnet der Vertragserrichter selbst und führt sie ab. Die vollständige Aufstellung steht unter Kaufnebenkosten in Österreich; als Faustregel rechnen Sie im Bestand mit rund 10 % Nebenkosten, beim Neubau vom Bauträger meist ohne Maklerprovision.

Kaufen Sie eine noch zu errichtende Wohnung, greift zusätzlich das Bauträgervertragsgesetz mit Ratenplan nach Baufortschritt, Treuhänder, Rücktrittsrecht und dreijährigem Haftrücklass – ein Schutzniveau, das über die deutsche Makler- und Bauträgerverordnung hinausgeht.

Steuernummer, Erklärung, Umsatzsteuer

Mit dem ersten Mieteuro sind Sie in Österreich beschränkt steuerpflichtig: Einkünfte aus der Vermietung inländischen Grundvermögens werden in Österreich erfasst (§ 98 EStG), unabhängig von Ihrem Wohnsitz. Drei Schritte:

1. Steuernummer beantragen beim Finanzamt Österreich über den Fragebogen für die Aufnahme einer Vermietungstätigkeit. Danach FinanzOnline-Zugang anfordern – auch ohne österreichischen Wohnsitz möglich.
2. Einkommensteuererklärung E1 mit Beilage E1b je Objekt. In der E1b stehen Mieteinnahmen, AfA (1,5 % vom Gebäudeanteil, in den ersten beiden Jahren beschleunigt 4,5 % und 3 %), Zinsen, Verwaltung, nicht umlegbare Betriebskosten und Instandsetzungsfünfzehntel. Abgabefrist ist der 30. April des Folgejahres, elektronisch der 30. Juni; über die Quotenregelung eines österreichischen Steuerberaters verlängert sie sich deutlich.
3. Progressionszuschlag beachten: Bei beschränkter Steuerpflicht wird dem Einkommen ein Betrag hinzugerechnet, damit der steuerfreie Grundbetrag nicht doppelt genutzt wird (§ 102 Abs. 3 EStG, rund 10.000 € nach Rechtslage 2026). Die ersten Mieteinkünfte sind daher nicht steuerfrei, auch wenn sie unter der österreichischen Tarifgrenze liegen.

Kaufen Sie eine Neubauwohnung vom Bauträger, wird sie mit 20 % Umsatzsteuer verkauft. Wer als Unternehmer steuerpflichtig vermietet, holt diese Vorsteuer zurück – dafür brauchen Sie eine UID-Nummer, den Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung (Umsatzgrenze 55.000 € netto, Verzicht fünf Jahre bindend), Umsatzsteuervoranmeldungen und die Jahreserklärung. Die Wohnraumvermietung selbst unterliegt 10 % Umsatzsteuer. Achtung beim Ausstieg: Eigennutzung oder steuerfreier Verkauf innerhalb von zwanzig Jahren lösen eine anteilige Rückzahlung der Vorsteuer aus. Details unter Umsatzsteueroption. Diesen Mechanismus gibt es in Deutschland nicht, weil Wohnraumvermietung dort umsatzsteuerfrei ist.

Was Deutschland besteuert – und was nicht

Nach Art. 6 des Doppelbesteuerungsabkommens Österreich–Deutschland werden Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Belegenheitsstaat besteuert. Ihre Grazer oder Wiener Wohnung wird also in Österreich veranlagt. Deutschland stellt diese Einkünfte frei und erfasst sie dem Grunde nach nur im Progressionsvorbehalt – für Vermietungseinkünfte aus EU-Staaten wird der Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG allerdings im Regelfall nicht angewendet (nach Rechtslage 2026). Praktisch bedeutet das: Die Wohnung wird in Österreich versteuert, Ihr deutscher Steuersatz bleibt unberührt – und ein Anfangsverlust aus Österreich senkt Ihre deutsche Steuer eben auch nicht.

Angeben müssen Sie die Einkünfte in Deutschland trotzdem (Anlage AUS). Auch der Verkauf folgt dem Belegenheitsprinzip: Es gilt die österreichische Immobilienertragsteuer von 30 % ohne Spekulationsfrist, nicht die deutsche Zehnjahresregel. Wer aus Deutschland investiert, tauscht also eine mögliche Steuerfreiheit nach zehn Jahren gegen laufend planbare Besteuerung. Welche Seite für Sie besser rechnet, vergleicht Österreich oder Deutschland; die Beurteilung Ihres konkreten Falls gehört in die Hand eines Steuerberaters, der beide Rechtsordnungen abdeckt.

Finanzierung, Konto, Verwaltung

Deutsche Banken finanzieren Immobilien im Ausland nur ausnahmsweise und meist nur gegen Zusatzsicherheiten in Deutschland. Der gängige Weg ist die österreichische Bank: Sie kennt Markt und Grundbuch, verlangt rund 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten, prüft den Schuldendienst gegen das Nettoeinkommen und trägt das Pfandrecht ein (Kosten 1,2 % der Kreditsumme). Bringen Sie deutsche Einkommensnachweise, SCHUFA-Auskunft, Vermögensaufstellung und den Nachweis der Mittelherkunft mit – die Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz ist bei nicht ansässigen Kunden aufwendiger. Anlegerkredite werden häufig endfällig oder mit langer Laufzeit strukturiert; Grundlagen unter Finanzierung.

Ein österreichisches Konto ist rechtlich nicht zwingend (SEPA genügt), praktisch aber empfehlenswert: Hausverwaltung, Mieter und Finanzamt buchen und überweisen damit reibungslos. Vor Ort brauchen Sie außerdem eine Hausverwaltung für das Haus – die bestellt die Eigentümergemeinschaft – und idealerweise eine Mietverwaltung für Ihre Wohnung, die Neuvermietung, Abrechnung, Mahnwesen und Übergaben erledigt. Das ist der Punkt, an dem eine Entfernung von 500 Kilometern entweder egal oder teuer wird.

Typischer Ablauf und Kosten

Vom ersten Besichtigungstermin bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen realistisch drei bis sechs Monate, beim Neubau entsprechend der Bauzeit länger. Für Käufer aus München, Nürnberg oder Stuttgart liegen Salzburg, Linz und Innsbruck in Fahrdistanz; Graz und Klagenfurt bieten bei rund 3.200 bis 5.400 €/m² die höheren Bruttorenditen von etwa 3 bis 4,5 %, wie der Überblick zu den Lagekriterien zeigt.

Legen Sie vor dem ersten Objekt ein Anlegerprofil an: Wir richten die Auswahl auf Ihr Budget, Ihre Steuerlage und Ihre Entfernung aus und zeigen Ihnen Off-Market-Objekte, die deutschen Käufern über Portale gar nicht zugänglich sind – gerade in Graz und Klagenfurt läuft ein erheblicher Teil des Anlegermarkts außerhalb der Portale. Wie sich Kaufpreis, Miete, Vorsteuer und Finanzierung in Ihrem Fall zusammenrechnen, sehen Sie vorab im Rechner.

Häufige Fragen