Mietausfall, Mietnomaden, Schäden: Der Risikokatalog der Anlegerwohnung – und welche Versicherung sich rechnet

Der Risikokatalog

Ein Risiko bewerten Sie über zwei Größen: wie oft es eintritt und was es kostet. Das Produkt aus beiden ist der Erwartungsschaden pro Jahr – die Zahl, mit der Sie Rücklage und Versicherungsprämie vergleichen. Die Tabelle nimmt eine Wohnung mit 800 € Nettomiete und 180 € Betriebskosten als Beispiel; die Häufigkeiten sind Erfahrungswerte aus der Verwaltung von Anlegerwohnungen in guten Lagen, keine Statistik.

Die Reihenfolge ist die Reihenfolge Ihrer Aufmerksamkeit: Die ersten beiden Zeilen treffen jeden Vermieter regelmäßig und gehören in die laufende Rechnung (Leerstand, Rücklagen und Betriebskosten). Die dritte ist selten, aber die einzige, die eine Anlegerwohnung in ein Verlustgeschäft verwandeln kann. Die restlichen sind zu großen Teilen bereits versichert – oft ohne dass der Eigentümer es weiß.

Was die Eigentümergemeinschaft bereits versichert

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kaufen Sie sich in bestehende Versicherungen ein, deren Prämien über die Betriebskosten laufen und in Österreich auf den Mieter umlegbar sind. Die Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel, meist auch Glasbruch) deckt das Haus einschließlich Ihrer Wohnung bis zur Neubauwert-Grenze. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt Schäden, die Dritten aus dem Gemeinschaftseigentum entstehen – der Ziegel vom Dach, die vereiste Stiege. Beides ist Sache der Hausverwaltung; lassen Sie sich Polizze und Deckungssummen vor dem Kauf zeigen. Ein Haus mit einer Gebäudeversicherung aus den Neunzigern ohne Anpassung an den Neubauwert ist unterversichert, und die Differenz tragen im Schadenfall die Eigentümer anteilig.

Nicht gedeckt sind Ihr Sondereigentum im Inneren – Einbauküche, Böden, Sanitär, soweit nicht Gebäudebestandteil – und Ihre Haftung als Vermieter für Schäden aus der Wohnung selbst, etwa ein Wasserschaden aus Ihrer defekten Armatur beim Nachbarn. Die private Haushaltsversicherung mit Haftpflicht deckt nur den eigenen Wohnsitz, nicht die vermietete Wohnung. Deshalb gehört zur Anlegerwohnung eine eigene Vermieterhaftpflicht (in Österreich meist als Haus- und Grundbesitzhaftpflicht für Wohnungseigentümer, in Deutschland als Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für vermietete Eigentumswohnungen), Prämie grob 50 bis 120 € im Jahr. Sie ist die günstigste Versicherung in diesem Artikel und die einzige, die gegen ein unbegrenztes Risiko schützt.

Die Mietausfallversicherung: Kosten gegen Nutzen

Die Mietausfallversicherung ersetzt ausgefallene Mieten bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters, meist begrenzt auf 6 bis 12 Monatsmieten, oft mit Selbstbehalt von einer Monatsmiete, Wartezeit von drei Monaten nach Abschluss und der Bedingung, dass Sie den Mieter nach den Vorgaben des Versicherers geprüft haben. Manche Tarife decken zusätzlich Sachschäden über die Kaution hinaus und die Kosten der Räumung. Die Prämie liegt als Richtwert bei 3 bis 5 % der Jahresnettomiete, im Beispiel mit 800 € Miete also rund 290 bis 480 € im Jahr.

Die Rechnung ist eindeutig und trotzdem nicht die ganze Antwort. Im Durchschnitt zahlen Sie das Vierfache des Erwartungsschadens – die Versicherung verdient an der Sorge, nicht am Risiko. Was sie verkauft, ist der Schutz vor dem einen Fall, der 15.000 € kostet und im ersten Jahr nach dem Kauf passiert, wenn die Reserve noch dünn ist. Sinnvoll ist sie daher für Anleger mit der ersten Wohnung, knapper Liquidität und hoher Rate; entbehrlich, sobald eine Reserve von sechs Monatsraten steht und der Mieter geprüft ist. Wer mehrere Wohnungen hält, versichert sich am günstigsten selbst: Die Prämien von drei Wohnungen ergeben in zehn Jahren rund 11.500 € – fast einen ganzen Räumungsfall.

Eine Alternative mit anderem Preis ist der Mietenpool oder die Vermietungsgarantie des Bauträgers oder Verwalters, bei der die Miete auch bei Leerstand fließt und die Gemeinschaft der Eigentümer das Risiko trägt. Was das kostet und wo die Grenzen liegen: Hausverwaltung, Mietenpool und Vermietungsgarantie.

Vermieter-Rechtsschutz

Ein Räumungsverfahren dauert in Österreich vom Rückstand bis zur geräumten Wohnung meist sechs bis zwölf Monate, in Deutschland ähnlich lang; die Kosten für Anwalt, Gericht und Gerichtsvollzieher liegen bei 3.000 bis 6.000 €, die Sie zunächst vorstrecken und beim zahlungsunfähigen Mieter selten wiedersehen. Der Vermieter-Rechtsschutz übernimmt diese Kosten sowie Streitigkeiten um Mietzins, Betriebskosten, Kaution und Kündigung; Prämie grob 150 bis 300 € im Jahr pro Wohnung, Wartezeit drei Monate, Selbstbehalt üblich. Anders als die Mietausfallversicherung deckt er ein Risiko, das alle fünf bis zehn Jahre eintritt und das Sie nicht durch Auswahl steuern können – ein guter Mieter kann trotzdem über die Betriebskostenabrechnung streiten. Er ist damit die zweite Versicherung, die sich für die meisten Vermieter rechnet, oft im Paket mit der Vermieterhaftpflicht.

Kaution: Der erste Puffer

In Österreich sind drei Bruttomonatsmieten üblich, im Beispiel rund 2.940 € (800 € Miete plus 180 € Betriebskosten plus Umsatzsteuer); bis zu sechs Monatsmieten hält der Oberste Gerichtshof für zulässig, am Markt durchsetzbar sind sie selten. Die Kaution ist getrennt vom eigenen Vermögen auf einem Sparbuch oder Konto anzulegen, verzinst zurückzugeben und nur für offene Forderungen zu verwenden. In Deutschland begrenzt § 551 BGB die Kaution auf drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten, getrennt und verzinst angelegt; eine Bankbürgschaft ist als Ersatz zulässig.

Die Kaution deckt den kleinen Schaden und den kurzen Verzug, nicht den Räumungsfall: Nach drei Monaten Rückstand ist sie verbraucht, und das Verfahren beginnt erst. Dazu kommt eine Vertragsregel, die mehr wert ist als jede Versicherung: die Verpflichtung des Mieters, eine Haushaltsversicherung mit Privathaftpflicht abzuschließen und nachzuweisen. Der Wasserschaden durch die vergessene Waschmaschine ist dann sein Versicherungsfall, nicht Ihr Rücklagenfall.

Bonitätsprüfung: Das wirksamste Instrument

Der Mietausfall entsteht bei der Auswahl, nicht beim Zahlungsverzug. Eine Prüfung, die den Räumungsfall auf die Wahrscheinlichkeit einer Zeile weiter oben drückt, umfasst in beiden Ländern dieselben Punkte:

• Einkommensnachweis: die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder bei Selbständigen der letzte Einkommensteuerbescheid. Faustregel: Bruttomiete höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens.
• Beschäftigungsverhältnis: unbefristet und außerhalb der Probezeit, oder eine Bürgschaft, wenn nicht.
• Bonitätsauskunft: in Österreich über KSV1870 oder CRIF, meist vom Makler eingeholt; in Deutschland die Schufa-Auskunft, die der Mieter selbst vorlegt, dazu die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters.
• Selbstauskunft: Personenzahl, Haustiere, Beruf, Vormieter – schriftlich und unterschrieben, damit falsche Angaben später ein Kündigungsgrund sein können.
• Datenschutz: Nach der DSGVO dürfen Sie Einkommensnachweise und Bonitätsauskunft erst verlangen, wenn der Vertragsabschluss konkret ansteht, nicht bei der Besichtigung. Wer alles von allen sammelt, verstößt gegen die Verordnung und schreckt gute Mieter ab.

Wer eine Hausverwaltung mit Vermietung beauftragt, kauft diese Prüfung mit ein; wer selbst vermietet, muss sie selbst führen und dokumentieren – auch, weil die Mietausfallversicherung im Schadenfall genau danach fragt. Der mietrechtliche Rahmen für Befristung, Kündigung und Kaution steht in Mietrecht in Österreich für Anleger; die Auslegung Ihres Mietvertrags im Einzelfall gehört zum Anwalt, die steuerliche Behandlung von Prämien und Ausfällen – Versicherungsprämien sind Werbungskosten, ausgefallene Mieten kein steuerlicher Verlust – zum Steuerberater.

Wie viel Rücklage und Reserve Ihre Wunschwohnung neben der Rate verlangt, zeigt der Anlegerrechner. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Objekte mit geprüfter Mieterstruktur oder Erstvermietung durch unsere Partner, auch Off-Market-Angebote unserer Bauträger-Partner vor dem öffentlichen Verkaufsstart.

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