Anlegerwohnung an die Kinder übergeben: Schenkung jetzt oder Erbschaft später?

Grunderwerbsteuer: der Stufentarif vom Grundstückswert

Unentgeltliche Übertragungen – Schenkung und Erbschaft – unterliegen der Grunderwerbsteuer nach § 7 Abs. 1 Z 2 GrEStG mit dem Stufentarif: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 € und 3,5 % darüber. Bemessungsgrundlage ist nicht der Verkehrswert, sondern der Grundstückswert nach § 4 GrEStG, der in der Regel deutlich darunter liegt. Innerhalb des Familienverbands (Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Haushalt, Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister, Nichten, Neffen, Stief- und Schwiegerkinder) gilt der Erwerb immer als unentgeltlich – auch wenn das Kind den offenen Kredit übernimmt oder eine Gegenleistung zahlt.

Zwei Regeln bestimmen die Höhe wesentlich. Erstens werden Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren zusammengerechnet – wer heute eine Wohnung und in drei Jahren die zweite überträgt, bleibt nicht zweimal in der 0,5-Prozent-Stufe. Zweitens gilt der Stufentarif je Erwerber: Bei zwei Kindern und einem Grundstückswert von 500.000 € kosten zwei Hälften je 1.250 €, insgesamt 2.500 €; die Übertragung an ein Kind kostet 7.750 €.

Dazu kommt die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 %. Im Familienverband wird sie vom dreifachen Einheitswert berechnet, höchstens von 30 % des Verkehrswerts (§ 26a GGG) – bei alten Einheitswerten sind das oft nur einige hundert Euro.

Wie der Grundstückswert ermittelt wird

Die Grundstückswertverordnung bietet drei Wege: das Pauschalwertmodell, einen geeigneten Immobilienpreisspiegel oder ein Gutachten. Beim Pauschalwertmodell setzt sich der Wert aus Grundwert und Gebäudewert zusammen. Der Grundwert ergibt sich aus der anteiligen Grundfläche, dem dreifachen Bodenwert nach dem Bewertungsgesetz und einem Hochrechnungsfaktor der Gemeinde (in Städten deutlich höher als am Land). Der Gebäudewert ergibt sich aus der Nutzfläche, dem Baukostenfaktor des Bundeslandes (nach Verordnung zwischen rund 1.270 und 1.760 €/m²) und einem Altersabschlag: 100 % bei Gebäuden bis 20 Jahre, 65 % zwischen 20 und 40 Jahren, 30 % bei älteren Gebäuden, Sanierungen verjüngen rechnerisch (nach Rechtslage 2026, Einzelfall prüfen). Das BMF stellt dafür einen Rechner zur Verfügung.

Alternativ darf der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria verwendet werden, wobei ein Abschlag von 28,5 % auf den ausgewiesenen Wert zusteht. Ein Gutachten lohnt sich nur, wenn es unter beiden Pauschalwerten bleibt. Für eine 70-m²-Wohnung aus den 1990er-Jahren in Graz mit einem Verkehrswert von rund 320.000 € liegt der Grundstückswert nach dem Pauschalwertmodell typischerweise zwischen 120.000 und 160.000 €.

Der Verkauf an das Kind bringt grunderwerbsteuerlich nichts, löst aber ImmoESt aus. Das gilt auch für die Kreditübernahme: Ist die übernommene Schuld im Verhältnis zum Verkehrswert erheblich – die Verwaltungspraxis orientiert sich an Schwellen von 50 bzw. 75 % –, wird der Vorgang einkommensteuerlich (teil-)entgeltlich, und der Übergeber zahlt ImmoESt auf den entgeltlichen Teil (nach Rechtslage 2026, Einzelfall prüfen).

Fruchtgenussvorbehalt: Eigentum übergeben, Miete behalten

Die häufigste Gestaltung ist die Schenkung unter Vorbehalt des Fruchtgenusses: Das Kind wird grundbücherlicher Eigentümer, die Eltern behalten das Recht auf die Mieten und tragen die Kosten. Einkommensteuerlich bleiben die Einkünfte beim Fruchtgenussberechtigten, sofern er wie ein Vermieter auftritt – Mietverträge abschließt, Erhaltung zahlt, das Risiko trägt. Der Fruchtgenuss wird meist durch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot ergänzt, damit die Wohnung zu Lebzeiten nicht ohne Zustimmung verkauft oder belastet wird.

Die Falle liegt bei der AfA: Der Fruchtgenussberechtigte ist nicht mehr wirtschaftlicher Eigentümer, das Kind hat keine Einkünfte – ohne Gegenmaßnahme geht die Abschreibung verloren. Die Lösung heißt Substanzabgeltung: Die Eltern zahlen dem Kind vertraglich vereinbart jährlich einen Betrag in Höhe der AfA und setzen ihn als Werbungskosten ab; beim Kind ist die Zahlung Einnahme, der die eigene AfA gegenübersteht, im Ergebnis also neutral (Verwaltungspraxis nach den Einkommensteuerrichtlinien, Einzelfall prüfen). Die Zahlung muss tatsächlich fließen, eine bloße Buchung genügt nicht.

Ohne Fruchtgenuss übernimmt das Kind die Einkünfte selbst. Das ist steuerlich oft der bessere Weg, wenn das Kind noch wenig verdient: 12.000 € Mietüberschuss kosten bei den Eltern zu 48 % rund 5.760 €, beim studierenden Kind mit sonst geringem Einkommen fast nichts. Zu prüfen sind dann Einkommensgrenzen für Familienbeihilfe und Studienbeihilfe.

AfA und Fünfzehntel: keine neue Bemessungsgrundlage

Bei unentgeltlichem Erwerb setzt der Übernehmer die AfA des Vorgängers fort (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. b EStG): gleiche Bemessungsgrundlage, gleicher Restbuchwert, gleicher Satz. Der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Schenkung spielt keine Rolle, eine neue beschleunigte AfA beginnt nicht. Offene Fünfzehntel aus Instandsetzungen laufen beim Übernehmer ab dem Folgejahr weiter, ebenso der Status als Alt- oder Neuvermögen für die ImmoESt – wer eine vor 2002 gekaufte Wohnung geschenkt bekommt, verkauft später als Altvermögen mit 4,2 % vom Erlös.

Pflichtteil: Schenkungen an Kinder zählen unbefristet

Seit der Erbrechtsreform 2017 sind nur noch Nachkommen sowie Ehegatte oder eingetragener Partner pflichtteilsberechtigt, Eltern nicht mehr. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte der gesetzlichen Erbquote. Schenkungen an Pflichtteilsberechtigte werden bei der Pflichtteilsberechnung ohne zeitliche Grenze hinzugerechnet und dem Beschenkten angerechnet (§§ 781 ff. ABGB); Schenkungen an Dritte nur, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor dem Tod erfolgt sind. Bewertet wird zum Zeitpunkt der Schenkung, aufgewertet mit dem Verbraucherpreisindex bis zum Todestag.

Für die Anlegerwohnung heißt das: Wer eine von drei Wohnungen einem von zwei Kindern schenkt, schafft keinen Pflichtteilsvorteil, sondern eine Anrechnungsposition – das zweite Kind bekommt im Nachlass entsprechend mehr. Wer bewusst ungleich verteilen will, braucht einen notariellen Pflichtteilsverzicht des anderen Kindes. Zu beachten ist außerdem, dass die Zweijahresfrist für Schenkungen an Nicht-Pflichtteilsberechtigte nach der Rechtsprechung erst zu laufen beginnt, wenn der Geschenkgeber das Vermögensopfer wirklich erbracht hat – bei vorbehaltenem Fruchtgenuss also nicht mit der Grundbucheintragung.

Umsatzsteuer: die 20-Jahres-Frist der Vorsorgewohnung

Bei einer Vorsorgewohnung mit Vorsteuerabzug ist die Schenkung innerhalb von 20 Jahren ab erster Vermietung ein umsatzsteuerlicher Vorgang: Die unentgeltliche Übertragung gilt als Entnahme, der Grundstücksumsatz ist steuerfrei, und die noch offenen Zwanzigstel der Vorsteuer sind zu berichtigen (§ 12 Abs. 10 UStG). Bei 50.000 € Vorsteuer und Schenkung im Jahr acht sind das 30.000 €. Drei Auswege gibt es: mit der Übergabe bis zum Ablauf der 20 Jahre warten; den Vorgang zur Steuerpflicht optieren, sodass das Kind als regelbesteuerter Vermieter die Umsatzsteuer als Vorsteuer abzieht und einen eigenen Zwanzigjahreszeitraum beginnt; oder eine Gestaltung mit Fruchtgenuss, bei der der Übergeber Vermietungsunternehmer bleibt – ob dabei eine Lieferung vorliegt, hängt von der konkreten Ausgestaltung ab und ist vorab abzuklären.

Bei der Erbschaft stellt sich das Problem nicht: Der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein, führt den Berichtigungszeitraum fort und muss nichts zurückzahlen, solange er steuerpflichtig weitervermietet. Auch die Bindung an die Regelbesteuerung übernimmt er.

Schenkung jetzt oder Erbschaft später: der Vergleich

Die Grunderwerbsteuer ist in beiden Fällen gleich – sie ist kein Argument für die Eile. Für die Schenkung sprechen die Progressionsverlagerung auf das Kind, die klare Zuordnung ohne Verlassenschaftsverfahren und der Wertzuwachs außerhalb des Nachlasses; gegen sie sprechen die Vorsteuerberichtigung bei jungen Vorsorgewohnungen, der Verlust der Kontrolle und die Anrechnung auf den Pflichtteil. Wer die Wohnung nach 2020 mit beschleunigter AfA gekauft hat und noch in der 20-Jahres-Frist steht, wartet meist. Wer eine ältere Wohnung ohne Vorsteuerthema hält und Kinder mit niedrigem Einkommen hat, schenkt eher heute.

Die Ausgestaltung von Schenkungsvertrag, Fruchtgenuss, Substanzabgeltung und Pflichtteilsverzicht ist Sache von Notar und Steuerberater; Einkommensgrenzen des Kindes, Einheitswert und Grundstückswert sollten vor der Unterschrift feststehen, nicht danach.

Wie sich die Wohnung im Vermögen des Kindes rechnet – mit Fortführung der AfA und dessen Steuersatz –, zeigt der Anlegerrechner. Über das Anlegerprofil erhalten Sie Angebote unserer Bauträger-Partner vor der öffentlichen Vermarktung, auch Off-Market-Objekte, die sich von Anfang an als Übergabevermögen für die nächste Generation strukturieren lassen.

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